01
你有没有体会过，上海的那些地头蛇物业
在上海，我一直住在老破小，对于便宜的物业公司深有体会
这类物业管理下的小区，除了物业费便宜，还有几个非常明显的特征
首先，管理非常乱，小区路面到处是车，也很拥挤
平常出入小区都要站在绿化带里给车辆让行
绿化带日常好像就没人修理，几乎都变成了杂草区
还有就是绿化极少，你能想象小区只有10%的绿化率，会是什么样吗
小区里光秃秃的只剩下钢筋混凝土的住宅楼，公共区域仅有几棵树和杂草，绿化带、楼栋下面不太美观
还有安全问题，比如小区楼栋下的智能门锁有的都是摆设，随便推下门就进去了
小区里的监控设备也比较少，有时候丢东西或者有什么事情找门卫，也不太好解决
而且小区里面比较脏，在围栏旁、小树下面总会出现垃圾。一不小心就能踩到臭狗屎
甚至小区的外立面也会十分糟糕，特别是原先是涂料的外立面，掉色、脱落极其严重
图片
这都是几毛钱的物业小区环境真实的样子
而像这种几毛钱的物业在上海是很普遍的，千万不要小瞧它们，体量大的惊人
根据克尔瑞物管统计，上海物业市场存在着大量的老旧小区、低物业费项目
在上海，房龄高的老小区、低物业费的小区占比37.8%
放至全国，低物业费仍然是目前市场的主流
在全国重点20城，包括上海、重庆、武汉等地的住宅项目中
2元/㎡/月以下的项目占比超过50%，其中12.4%的项目物业费低于1元/㎡/月
当然，这些小区物业费也是很便宜了
比如在长宁区，就有成片的老小区，每月都只收不到1块钱每平的物业费
这些物业公司收费这么低，到底是怎么活下去的呢
02
因为收费低，所以用各种办法降成本
那些几毛钱物业的小区，你只要在大门口看一眼门卫
如果守卫的是几个大爷，那大概率是了
因为物业成本占比较高的支出就是人力成本，小区管理人员只能维持着最低配置
你看上海市中心的老破小，哪个门卫不是大爷
便宜的物业都是有自己的服务特色，管理人员老龄化就是一个很明显的现象
除了安保人员，垃圾分类站的清洁工也都是请来了大爷
所有社区服务都以居委会大妈为上限，还经常一人身兼数职
不仅要参与组织社区活动，还是小区调解员、办事员看着总有那么点不正规，还很随意
不论是清洁阿姨还是门卫大爷都是住在小区里的或者是周边居民
经常还能看见他们在小区门口闲聊，要么就是在保安室里对着监控嗑瓜子
而且只能提供一般性的基本服务，就比如在我们小区，在小区逛一圈只能看到这三个服务：门卫、垃圾分类站、快递柜
日常小区内最忙的工作无非就是公共区域清扫和垃圾的清运，其他也就没了
其实类似这样的现象都是蛮正常的，因为物业请上年纪的大爷大妈就是为了节省支出
我搜了下招聘网可以做个参考，物业每个月请门卫开工资一般在2000-8000元
一个月八千大概就是豪宅小区里的安保
如果是退休的大爷大妈，没有什么学历要求、经验门槛，估计也就是2000-3000元/月
小区的清洁工只是清理一下路面的垃圾，工资也差不多就这么多
如果是按一个老小区配置两个门卫一个清洁工，那每个月大概是不到一万块
再看下品牌物业和其他公司的保安，仅仅是招一个就八千了
这一对比，每年能省下10-20万
总之，为了降低管理成本，绝大多数便宜物业都是这么操作的
一方面管理人员统一请大爷大妈，另一方面减少小区服务内容
而这已经可以省下很多成本了
03
那这些块儿八毛的物业，都是怎么赚钱的
有人说，即便是按五毛收的物业费，都是有一定的利润空间的
但却忘了越是便宜的小区，物业费越难收齐
因为物业费越便宜，往往小区管理就越差，很多人就不愿意缴纳物业费了
如果按0.5元/平/月，3000户来算
一个小区一年总物业费应该是在180万左右，物业费按收缴率90%，一年也会少二十万左右
上海很多这种老破小物业费也都是五毛、八毛，多了就一块，而且大多数时候也很难收齐
但物业也得赚钱，于是就有了很多门路
第一个收费项目就是停车位，以我现在住的小区举个例子
拥有150个停车位，都是在小区公共道路上
所以车位基本都是租的，一个月约250元
先算一下停车位，每年的车位收费情况达到了50万左右
另外小区安装了充电桩，电费大概是0.6元左右，收费按居民用电价再加上0.3元的服务费，这也是一笔费用而且，还有额外的停车收入，比如外来车辆进入小区，也是按小时收费的
一次30-50元都是正常的
零零碎碎的费用加起来，仅是停车位就能给物业带来不菲的收入
所以，停车位可谓是小区日常收益中的大头
还有一个收费项目，那就是快递柜
几乎每个小区都会有蜂巢或菜鸟快递柜
这一项标配不仅是方便小区收取快递，也为物业增收的一笔收入
按照下面这个小区的快递柜情况，一共有4个快递柜
每年每个收费6000元，一共是2.4万元
其实，这些比较零碎的收入其他小区物业也都会有，赚不了太多的收益
在便宜物业的全部收入中，真正让物业赚钱的还是靠广告如果是电子屏、视频类的广告，收入还要更多
那些甚至都没有名字的物业，赚钱门路倒是五花八门
从停车位、快递柜到各种广告收入，一年怎么也有上百万的收入
不过这几类收益都属于公共收益，在民法典里是归属业主所有的
物业也会提取一定比例的管理服务费，至于是多少也在早期的合同中表明
物业对于公共收益部分，大部分情况下只是有业委会委托的经营管理权，每一笔支出都要经过居委会同意
但都没有成立居委会的老小区，这笔钱可能就变成了物业另外一部分“收入”
不要小看便宜的物业，因为他们不是光靠每年收缴的物业费存活的
他们总是降低成本的同时，想办法创造收益
这类物业运营的逻辑就是从小区管理上降成本，并且挖掘各种拓展收入的门路
但大部分的几毛钱的物业，也只是存活在老破小里
相关文章：
赵安吉车祸身亡细节03-09
美媒披露赵安吉车祸身亡细节03-09
韩国政府对于医生抗议活动的回应主要体现在以下几个方03-07
韩国医生的抗议活动您知道吗03-07
读书让你欲绝浮华03-07
从深圳去珠海，“空中出租车”只需20分钟！低空经济或成“03-07
《无聊的魅力》| 为爱撒谎03-05