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电大文库【物业管理实务（2）】形考作业一：
答：上海市在推行物业分类管理方面的改革基本上是成功的，这是因为：①推行分类管理适应了物业自身特点的要求，也是物业行业发展、物业管理科学进步的必然。物业管理企作为为业主提供服务的组织，体现了政府的行政功能，因此，政府应当根据不同物业的不同特点加以指导和规范，才能更好地体现政府职能，要实现这一点，必须首先对物业管理企业进行分类。②物业分类管理是世界上物业管理发达国家的成功经验之一，如美国、英国等发达国家。上海市政府从上海市物业管理的实际情况出发，有借鉴地学习国外物业分类的一些先进作法，走中国特色的物业分类管理道路，值得肯定。③现代社会物业呈现多样性、复杂性和动态性的特点，这就要求在进行物业分类管理的同时，物业管理企业必须走专业化和专门化这条道路。物业管理作为服务行业的新兴产业，竞争激烈，要使企业在行业竞争中主于不败之地，物业管理企业必须走专业化、社会化发展的道路。在这方面，上海市政府在推行分类管理的同时，将管理和维修分开，在专业化、专门化上迈出了重要一步，为物业管理企业的发展创造了条件。从案例提供的情况看，由于维修服务质量上去了，老百性满意度达98%，收租率达98.5%。
上海市政府在物业分类管理上做了大量工作，但也有值得考虑或有值得进一步加大工作力度的地方，如在市场化方面应有动作。从理论上讲，凡是有物业的地方就应该有物业管理。从国外实践看，物业管理起步是从居住物业开始的，然后向非居住物业发展，几乎函盖了所有物业及与物业管理服务相关的业务领域，这是物业行业生存、发展的道路，要实现这个发展道路，要靠以市场化的手段占领新市场。在这方面政府应多研究。另外在市场细分上也要进一步进行改革、引导、促使其健康、快速发展。
现代社会物业的多样性、复杂性、动态性，以及物业管理企业化、社会化、专业化的要求，决定了物业管理工作的分类管理、细化管理的必然趋向。从理论上讲，物业管理的分类要求是由物业管理激烈的内部市场竞争行业的社会分工发展和物业管理日益社会化趋势决定的。
①物业市场细分化。物业管理企业要在行业竞争中取于不败之地就必须在更专业的物业细分市场上找到新业务。物业管理虽然是个投资较少的行业，但物业管理企业却有许多业务有待拓展。
②物业管理专业化与专门化。物业管理服务企业作为新兴行业，竞争激烈，导致专业化的社会分工迅猛发展，物业分类管理成为必然要求。社会生产力的发展，社会分工越来越细。
③物业服务单一化、个性化。随着人们收入的提高，业主及物业使用人越来越要求单一化、个性化的服务管理。因此，了解业主的需求，提供个性化服务，物业管理企业的单一服务项目将会越来越多。
④管理的社会化。首先要鼓励物业管理企业走向社会，通过竞争承接其他管理业务；其次，物业管理的社会化表现在它是一项需求全社会参与、监督，才能得以健康发展的事业。
电大文库【物业管理实务（2）】形考作业二：
答：同意"厂房管家"三大生存要素的看法。
"厂房管家"即工业物业，它是属于投资大的物业之一，要建设能够满足工业性用的厂房。需要占用大量资金。由于不同行业对建筑厂房的要求不相同，致使该类物业在房地产市场中成一种交易缓慢的商品，具有非流动性特点，这就是更增加了业主投资的风险。既然存在较高的风险，那么"厂房管家"就必须具备较强的资金实力才能应乎风险，生存下去。
"厂房管家"要生存下去，就必须将厂房出租出去，客户资源就成了关键，只有在最短的时间内，实现较高招租率，企业效益才能实现最大化。因此，积极主动寻找客户，把厂房租出去是厂房管理的重中之重。
有了资金、有了厂房、有了客户，还应有过硬的管理系统。科学的管理体系、优质的服务方式，才能留住已租用的客户，还能广泛吸引众多的客户来落户。反之，既使租用，也会在短期内退租，新的客户不愿来，老的客户又要退租，厂房管家必然导致破产。
要当好"厂房管家"必须具备一定的条件，除了上述三点之外，我认为：
1。要具有工业物业的市场分析能力，要有独到的眼光，有远见之明，所建厂房能适应较长时间工业物业所要求的条件。
2．对厂房选址有明智选择的能力，厂房地址选择得好，交通方便、适合各类生产要求，就能更多更快地吸引租户。
3．有一套厂房营销的机构和相应的措施。洒香也怕巷子深，在当今竞争激烈的社会，好的厂房和好的地点，缺少宣传、推销也是不行的，只有适时宣传，才能让租户了解和租用。
4．厂房管家还应在安全保卫、清洁绿化等综合服务上下功夫。以过硬的管理、周到的服务吸引客户。
电大文库【物业管理实务（2）】形考作业三：
参考《物业管理实务Ⅱ学习指导书》P56页
提供一个简单的营销提纲供同学们参考
关于X X X公寓营销方案（简要提纲）
为了扩大X X X公寓的影响，降低空置率，特制定本营销方案。
一、营销目的
提高公寓的影响力和知名度，降低空置率，提高出售率和出租率。
二、营销策略：
1．宣传策略：①制作电视片进行宣传；②制作广播采访片，以业主参观的形式介绍公寓进行宣传；③以图文并茂的形式在报纸上进行宣传；④印制精美的宣传图片，配以文字，进行广泛宣传（即派发）
2．在公寓内设立租售中心，配备精干力量。热情接待前来参观和洽谈业务的顾客。
3．举办节假日优惠让利活动和顾客联谊活动，最大限度吸引顾客。
4．实行全员营销策略，制订奖惩措施，调动企业内部员工营销的积极性。
5．设立代理人，调动社会各方面有志人员为营销作贡献。
三、营销环境分析
1．成立市场调查研究分析机构，开展调查研究，提出对策
2．确定调查任务①承租者需求；②承租者信誉；③公寓周边情况；④市场需求状况；⑤消费者心态；⑥本公寓在消费者中的地位与形象。
3．X月X 日前完成基本调查，X月X日完成调查分析报告。
四、进度安排
1．分三个阶段进行：①调查分析决策阶段，力争X月X日前完成；②按方案落实到位，见效果、见成数。这是最重要第二阶段；③总结、提高、表彰阶段，在总结提高的基础上，为日后的营销提供经验。
2．要求：①分工分片负责，一级抓一级；②跟踪、反馈、解决存在问题；③奖惩兑现。
五、营销经费核算
一切有关营销方面的开支去纳入预算，严格控制。原则是以较少的钱办较多的事，力争把钱花在刀刃上。
六、成立营销领导小组、加强领导。
XXX公寓物业管理公司
XX年X月X日
电大文库【物业管理实务（2）】形考作业四：
X X X学校 X 秋季物业管理专业实习方案
为培养物业管理专业学生理论联系实际的能力，让学生了解物业管理企业，掌握物业管理企业的各方面的管理实操情况，为学生学以致用提供平台，特别制订本实习方案：
1实习目的与任务
实习的目的：1）.培养具有创新能力和综合素质的复合型管理人才；2）.完善学生知识结构，提高学生获取知识、适用知识的能力；3）.促使学生逐步了解物业管理的现状与发展趋势，了解物业管理企业基本状况；4）.使学生面向社会，接触社会，学会与业主和物业使用人进行沟通。
实习的任务：
1） .突出学生能力的培养
能力结构包括两个方面：在专业方面应具有自学能力、综合及表达能力，在人文方面，应具有社会交往能力、组织、领导能力。
2）．提高学生认识水平
促使学生爱岗敬业，树立良好的职业道德；明白理论与实践相结合的重要性；使学生在进入社会之前有认识准备，为将来工作打基础。
3）．让学生在实习中得到煅炼成长
学会在工作中善于沟通；增强责任感；提高工作方法；增强协作精神。
4）．使学生看到自己的不足，产生危机感，从而重视学业
社会的发展、时代的要求，物业管理从业人员的专业素质、文化素质要求更高了，通过学习和充当管理者，让学生感到自己所肩负的重任和面临的挑战，激励他们在今后学习中加倍努力。
2．学习性质
综合实习是物业管理专业教学计划中的重要实践环节，目的是使学生进一步加强理论与实践的联系，巩固、深化已学的理论知识，熟悉物业管理的实际情况。它是一个学习的过程、了解的过程、认识的过程。在认识、了解、学习的过程中得到煅炼，得到提高
3．学习内容
①前期服务实习，即物业接管验收和收楼实务；②综合服务实习，包括房屋装修和维修管理、设备管理实操、智能化设施维护与管理、安全管理实务、绿化管理、清洁卫生管理等；③服务管理实习，包括服务管理、物业管理处管理、收费管理实务和档案管理。
4．实习程序与方法
实习程序：①实习动员、提高认识；②成立领导小组，具体指导；③分成实习小组，方便实习指导与管理；④联系和选择实习场所、保证实习到位；⑤注重实习效果，跟踪实习过程；⑥总结、提高。
实习方法：
①集体实习与分散实习相结合。分散实习就是由学生自主联系实习场所；
②实习以跟班实习为主，在跟班实习的过程中提高综合能力。
5．实习体会
（略）由学生自己根据实习的情况写体会，体会可以是所见所闻、也可以是成功经验、也可以是吸取教训。
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