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【房地产法】第 1 次形成性考核册作业答案
作业一：
一、名词解释：
1． 房地产是指土地及地上建筑物和其他定着物。
2． 房地产法是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总和。
3． 房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。
4． 房地产法律行为是指房地产法律关系主体为了设定、变更和消灭一定的房地产法律关系而实施的合法行为。
二、选择题：
1ABCD 2ABCD3 ABCD4 ABCD5 ABCD6。ABCD7．ABCD8AC9 ABCD
三、简答题：
1.答：房地产法是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总和。房地产法的调整对象包括二个方面：一是国家对房地产开发、交易及产权产籍的管理关系；二是房地产经营公司、物业公司、房地产购买者等主体之间在房地产开发、交易中发生的经济关系。
2．房地产的渊源有：（1）宪法；（2）房地产法律；（3）全国人大及常委会制定颁布的房地产法规、决议和命令；（4）最高人民法院的文件；（5）国务院各部委发布的命令、指示和规章；（6）地方政权机关发布的房地产管理法规。
3．房地产法律关系的特征有：（1）房地产法律关系在性质上具有多重性；（2）房地产法律关系主体的广泛性；（3）房地产法律关系客体的特殊性；（4）房地产法律关系产生、变更、消灭具有严格的程序性。
四、问答题：
1．答：房地产法律关系的内容是指房地产法律关系主体享有的权利（或职权）和承担义务（或职责）。其中权利还可因主体的不同细分为房地产管理职权和房地产民事权利。
1）房地产管理职权、职责是房地产管理主体依照法律规定或国家授权所享有的管理职责权限。
2）房地产民事权利。房地产法律关系的平等主体间依法享有的权利。①房地产财产权利；②房地产合同权利；③房地产活动中民事赔偿的权利。
3）房地产法律义务。是指房地产法律关系主体依据法律规定和合同约定在房地产活动中必须为一定行为或不为一定行为，以满足权利主体的要求。
2.答：新中国成立后，我国房地产立法大体经历了两个阶段，即改革开放前的房地产立法的改革开放后的房地产立法。前一阶段偏重于房地产权属方面的立法。
此阶段的房地产立法可分为以下几个时期：
1）建立新型的房地产权属关系时期。①确立了土地国家所有制和公民个人所有权；②从农民私有制向集体所有制过渡；③建立农民集体土地所有制。
2）私房改造和稳定集体土地所有权时期。①私有社会主义改造方面的立法；②稳定农村集体土地所有制方面的立法。后一阶段的房地产立法加强了房地产开发、交易管理及中介服务方面的立法。
在此阶段房地产立法可分为以下几个时期：
1）建立和健全城市私房管理法律制度时期。
2）建立和完善房地产管理和交易法律制度时期。立法的主要内容有：①实行土地使用权有偿使用制度；②建立房地产价格评估制度和成交价格的申报制度；③完善房地产市场管理制度；④健全中介服务机构的资质认证制度；⑤建立和完善物业管理制度。
《房地产法》第 2 次形成性考核册作业答案
一、名词解释：
1. 土地征用权，是指国家或政府在不需要其他土地所有者同意的情况下，通过一定的补偿，依法把土地用于公共目的的权力。
2. 土地补偿费，是指依法付给被征收土地的所有人对土地投资的一定费用。
3. 青苗补偿费，是指对正在生长、尚未成熟的农作物，因征地不能收获而给土地使用人造成损失的补偿费用。
4. 安置补偿费，是指国家对被征地单位支付的为安置因征地所造成多余农业人口而支付的补助金额。
5. 土地使用权出让合同，是指土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。
6. 土使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
7. 协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向土地所有者提出有偿使用土地的愿望，由土地所有者即出让方与有意受让方在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成出让土地使用权的一致意见的一种方式。
二、选择题：1．ABCD2。ABC3。ABCD4。ABC
三、简答题：
1．答：国家建设征用土地的法律特征有：（1）征收主体的唯一性；（2）征收土地标的特殊性；（3）征收土地行为的强制性；（4）征收土地条件的补偿性。
2、答：土地征用的一般程序是：（1）申请；（2）审查；（3）批准；（4）公告。
3、土地使用权出让的方式是：（1）协议出让；（2）拍卖出让；（3）招标出让。
4、土地使用权出让合同的特点是：土地使用权出让合同是指土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地权出让有关事项所达成的，明确相互间权利义务关系的协议。土地使用权出让合同有以下几个法律特征： 1）土地使用权出让合同是一种民事合同； 2）土地使用权出让合同标的特殊性；（3）土地使用权出让合同是一种要式合同。
四、问答题（除要点外还要展开论述）
1、答：如何完善我国土地重用法律制度。我认为可以采用如下做法：（1）采取"列举式"立法模式，明确公共利益的范围；（2）扩大征地补偿的范围，提高征收地补偿标准；（3）国家对征收土地进行补偿时，应维护土地承包人的利益。
2、答：土地使用权出让合同双方当事人的权利有：（1）出让人的主要权利有：A.解除合同
权，B.违约赔偿请求权；C.请求行政处分权。（2）出让人的主要义务有：A.依照出让合同规定，交付土地使用权。B.出让人应向土地使用权提供有关资料和文件 C.保证土地使用人取得的权利不被第三人追索的义务。（3）土地使用者的权利有：A.对所受让的土地享有开发，利用和经营的权利;B.有依法转让和出租的权利;C.有权在取得的土地使用权让设置抵押权;D.解除出让合同的权利 E.要求违约赔偿的权利;（4）土地使用者的义务有:A.缴纳土地使用权出让金的义务;B.土地使用者有依照使用权出让合同的规定和城市规划的要求使用土地的义务;C.土地使用者变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准;D.土地使用期
限届满，使用者负有返还土地使用权的义务。
《房地产法》第 3 次形成性考核册作业答案
一、单项选择题
1、D 2、B 3、A 4、D
二、多项选择题
1、ABC 2、BCD3、ABC 4、BCD5、ABC6、ACD
三、名词解释
1、商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
2、房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
3、公房租赁是指公房出租人将其房屋将给承租人使用，承租人定期给付约定的租金，并于合同终止时将房屋返还给出租人的行为。
4、最高限额抵押是指抵押人与抵押权人协议，以抵押物对将来一定期间内连续发生的不特定债权，在预定的最高债权限额内作担保的一种特殊抵押形式。
四、问答题（除要点外还要展开论述）
1、答：土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这是我国土地使用制度中的一种新的用地方式。其主要内容有：（1）土地使用权出让是土地使用权转移的一种特殊方式;（2）出让的标的是土地使用权;（3）土地使用出让是特指国有土地使用权的出让;（4）土地使用权出让行为是让渡土地使用权的行为，不影响或改变国家的土地所有权。
2、答：我国《房地产法》对房地产转让作了限制性规定，其情形有：（1）以出让方式取的土地使用权，不符合转让条件的;（2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;（3）依法收回土地使用权的;（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的;（5）权属有争议的;（6）未依法登记领取权属证书的;（7）法律，行政法规禁止转让的其他情形。
3、答：根据土地房产管理有关法律规定，土地登记申请者申请土地所有权，使用权和其他项权利登记，必须向土地管理部门提交如下文件资料。（1）土地登记申请书;（2）土地登记者的法人代表证明，个人身份证明或户籍证明;（3）土地权属来源证明;（4）地上附着地着物证明，权属审核合格，发给土地证书，房屋产权登记的程序是，申请登记，勘丈绘图，产权审查，绘制权证和发证。
4、答：根据我国《房地产法》有关规定，变更和解除转让合同的事由有以下几种情形:（1）土地灭失;（2）国家强制收回土地使用权;（3）国家提前收回土地使用权;（4）土地使用权期限届满。
5、答：房地产开发是指在土地上进行基础设施，房屋建设的行为。房屋开发的类型有:（1）按房地产开发的目的不同，可分为以经营为目的和自用为目的房地产开发。 2）按房地产开发的内容的不同，可分为基础设施建设和房屋建设.（3）按房地产开发的范围不同，可分为新城区的开发和旧城区的拆迁改造。 4）按开发规模大小的不同，可分为单项开发，小区开发和成片开发。
6、答：（1）房地产转让合同以出让合同的存在为有效的前提条件;（2）出让合同中规定的受让人的权利义务，土地使用规划，其他建设条件等条款仍然适用于转让合同，且必须成为转让合同一部分内容;（3）房地产转让合同约定的土地使用权使用年限，受出让合同约定年限的限制。
《房地产法》第 4 次形成性考核册作业答案
一、选择题
1、ABCD2、ABC3、A4、AD5、AC6、ABC7、B8、ABC 9、ABCD
10、ABCD11、ABCD12、ABC13、ABCD14、ABC
二、名词解释
1、房地产管理职权是指房地产管理主体依照法律规定或国家授权所享有的对房地产开发，交易等活动进行管理的职责权限。
2、房地产法律义务是指房地产法律关系主体依照法律规定和合同约定在房地产活动中必须为一定行为或不为一定行为，以满足权利主体的要求。
3、土地利用总体规划是指各级人民政府，根据国民经济和社会发展的情况，对土地的开发，利用，整治和保护在时间上和空间上所作的战略构思和设计方案。
4、城市规划是人民政府对城市的规划，容量各项建设用地及各项基础设施的配置在时间上和窨上进行综合构思，布置的行为。
5、土地利用规划是指国家利用计划手段，对土地的开发，利用，整治和保护进行统筹安排，把土地的"开源"和"节流"纳入国家计划管理体系的一种土地利用管理制度。
三、简答题
1、答：根据房屋租赁的有关规定，房屋租赁的条件为：（1）有从事房屋租赁的营业执照;（2）出租房屋所占的土地是以出让方式取得的;（3）有合法的房屋所有证书;（4）房屋能正常使用，符合安全条件。根据有关规定，有下列情形之一的房屋不的出租:（1）未依法取得所有权证的;（2）司法行政机关查封或限制的;（3）未征得共有人同意的;（4）权属有争议的属违法建筑的;（6）不符合安全标准的;（7）已抵押，未经抵押权人同意的;（8）不符合民公安，环保，卫生等有关规定的;（9）法律，法规规定禁止出租的其他情形。
2、答：根据有关法律规定，设立房地产公司应当具备以下条件:（1）有自己的名称和组织机构;（2）有固定的经营场所;（3）有符合国务院规定的注册资本;（4）有足够的专业技术人员;（5）法律，行政法规定的其他条件。
3、答：房地产转让除应遵循平等、自愿、等价有偿、诚实信用等民法的基本原则，还应遵循以下原则：（1）出让方地位不变原则;（2）房地产一致原则;（3）效益不可损原则。
4、答：房地产市场管理的主要内容是：（1）限制房地产交易的客体，主要是指对不符合房地产法规定的房地产商品不允许买卖，租赁，抵押等， 2）规范交易行为。如审查进行交易的房地产权是否清楚，转租房地产，是否经过出租人的同意等。（3）调控房地产价格，主要是为政府制定基准地价，标定地价和各类房屋的重置价格提供服务，开展房地产价格评估业务为房地产交易双方当事人提供服务等。（4）保证国家契税收入。
四、论述题（除要点外还要展开论述）
1、答：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让具有如下法律特征。（1）财产性.财产性是指出让的土地使用权是一种财产。（2）平等性.平等性是指出让主体的法律地位平等。（3）期限性.期限性是指土地使用权出让有年限限制。（4）出让人的单一性和受让人的广泛性。在土地使用权出让法律关系中，出让方是市县人民政府土地主管部门，其他任何单位或个人均不能作为土地使用权出让主体，参与出让活动，与出让方相的另一方限受让人，却非常广泛。
2、答：房地产抵押权实现是指债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权人依照法律规定的程序直接处分抵押的房地产，以抵押的房地产拍卖价款使其债权优先受偿，抵押权实现限抵押权设立的目的达到，抵押权随之消灭。房地产抵押权实现的程序是：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议的以抵押的房地产拍卖所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人向人民法院提起诉讼。可见，抵押权实现的程序是先要经过抵押权人与抵押人协议程序，当协议程序能够就抵押的房地产拍卖达成协议的，抵押权就可以实现，若不能达成协议的，则要经诉讼程序，在法院主持下，实现抵押权。房地产抵押权所担保的债权范围。抵押权作为一种担保物权，其所担保的债权一般以原债权为限，但下列几种情况，根据《担保法》第 46 条规定，亦可列入所担保债权范围之内。（1）利息。包括约定利息和法定利息两种。 2）违约金。它是指由法律规定或合同约定的，当事人一方因过错不能履行或不能完全履行合同时，应向对方支付的一定数额的货币。 3）赔偿金。它是指因债务人过错，造成合同不能履行或不能完全履行时，给对方造成损失，在没有约定违约金或违约金不足以弥补损失时所支付的补偿金。（4）费用。包括保全抵押权的费用和实现抵押权的费用。
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