１ 校园物业产生背景
物业一词源于中国香港及东南亚一带的国家和地区，英语为“ｅｓｔａｔｅ”或“ｐｒｏｐｅｒｔｙ”。从广义的角度，讲物业是指土地、土地附着物以及它们的组合；狭义指已建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。
随着房产体制的改革，我国物业管理已进入快速发展时期。在物业管理快速发展的背后，行业内部物业服务企业之间的竞争也在逐步加剧，进而推动了物业管理市场化进程，促进物业服务企业多元化格局的形成，校园物业在这种背景之下应运而生。
目前，我国各高校物业服务管理大多为绝对包揽，这种管理方式不仅分散了高校对教学的精力，而且还造成后勤市场资源的浪费。因而，高校物业规范化、社会化的变革将促进校园物业的大发展，这既是物业管理行业多元化发展空前的机遇，也是重大的挑战。
２ 我国现存校园物业发展概况
２．１ 我国现存校园物业服务情况
自改革开放以来，我国物业管理发展迅速，校园物业应运而生。从全国来看，大多数高校还是以行政管理为主，没有实行真正意义上的现代物业管理，各高校的校园物业市场多数处于自建自管的状态，仅有少数高校有物业公司的介入，且地区之间发展程度相差较大。
我国东部地区高校物业管理发展较早，体系相对成熟，主要由高等院校自有物业服务企业和专业物业服务企业接管。该类企业设有专门的部门，有专业的团队，甚至有些高等院校物业服务企业还建立了高等院校物业服务网站，初步建立了较为完善的具有自身特色的管理服务体系，经营模式和服务内容也较普通物业服务企业有所改进和拓展。
２．２ 东部地区校园物业发展的特点及管理运营模式
以自有物业服务为主的东部地区校园物业的主要特点体现在其服务内容涉及范围广、发展潜力大等方面。经过长期的发展，物业管理模式基本形成，服务体系粗具规模，其物业服务内容较为全面，在对高等院校各类建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等进行维护、修缮和整治等方面均有不同程度的涉及。校园物业本身的社会发展需求及其特点决定了其具有较大的发展空间和潜力。
从校园物业的管理运营模式来看，现有的专业物业服务企业采用标准化企业模式，规范管理，但需依靠行政拨款，主要是指高校通过招投标、竞标的方式，引进社会专业物业公司，实行标准化物业管理。
自有物业服务企业由高等院校给予积极政策扶持，内部市场环境较好，具有自己独特的服务理念及经营方略，但带有福利补贴性质，从而带来一定负面影响，短期内只能维持其基本物管运营方式，达到高标准、占领市场还有一定困难。另外，由于依靠行政拨款来启动物业管理的运行，且管理模式较为单一，质量好坏仍与拨款多少密切相关。
２．３ 西部地区高校物业发展的特点及管理运营模式
相对而言，西部地区校园物业发展相对落后，基本没有形成规范化运营管理模式，校园物业仍以事业性管理中心为主，职能类似于原有的后勤处，没有物业合同。且高校物业管理体制改革不够深入，发展状况相对较差，管理水平比较低，不利于实现规模化、集团化。同时，西部地区现有的高校物业管理公司仍以半企业化的模式为主，具有企业与事业的双重性质，操作性、政策性法律法规不健全，缺乏具体法律支撑，与中东部地区还有相当大的差距。另外，西部高等院校物业服务人员仍对物业服务内容存在认识上的误区，地区间的发展也不平衡，难以与市场化、专业化的规范模式接轨。然而，与中东部地区相比，西部地区高等院校物业服务企业更有潜力，发展空间相对较大，而且资源配置相对良好。
３ 我国校园物业存在的问题
校园物业以服务优质为最高目标，如各高校对保洁、治安、消防和特约服务等方面的要求较高，要求及时定期做好校园室内室外保洁、治安、消防工作，并适当增加校园特约服务。但由于我国校园物业起步较晚，发展较为缓慢，所以高校物业的服务观念、管理技术、经营意识、服务手段较为落后；“命令式”、“指令式”行政管理较为突出，以至于校园物业难以与市场化、专业化、企业化经营模式接轨。校园物业管理的概念有待于进一步深化。当前高校物业管理迫切需要解决的是提高管理质量和水平，加强专业化、规范化、制度化、科技化建设，增强发展活力，并制订切实有效的管理方案。
３．１ 欠缺规范化的管理和服务
目前仅有少数高校设有物业管理专业部门，建立了下属的保洁、绿化、综合服务、维修和保安等队伍，初步形成了专业化的队伍，但专业技术水平有待提高，如校园难以实行规范化、专业化管理，服务项目分散，切块不明确，责任不清，造成多头管理，出现问题时互相扯皮、推诿等，对此学生意见比较大。
３．２ 宿舍公共财产安全问题
一方面，个别学生对宿舍财产不太爱护，致使破坏严重；另一方面，每个学年都会对各系的学生宿舍进行调整，因而人员流动较大，造成各宿舍财产流动较大，每年毕业生都会或多或少地带走本属于宿舍的财物。
物业中心在历年暑期进行财产清查时发现，大量贵重物品严重损毁、丢失，如门窗、衣柜、电话机。此外，宿舍财产报修不及时，因此，急需建立起一套行之有效的宿舍财产管理体制，确保学校宿舍楼公共财产的安全。
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