摘 要：金融与房地产开发紧密相连，金融促进房地产开发企业的快速发展，房地产开发企业对金融企业的依赖程度较大，一旦出现金融危机，房地产开发企业也会产生较大的危机。为此，本文主要以降低房地产开发企业对银行的依赖程度为中心，制定出相应的房地产企业融资模式的改进措施。
关键词：金融紧缩政策；房地产开发企业；融资模式
近年来，我国一线城市的房价增长过快，给人民带来巨大的经济和生活压力，为了能够让居民住上房子，我国出台了一系列的政策和措施，例如，中央银行不断的上调金融机构存款准备金率。而房地产开发企业绝大部分的资金都来源于银行贷款，在目前金融紧缩政策下，房地产开发企业融资模式越来越少，给资金链带来了巨大危机。为了能够更好的解决这次危机，房地产企业不断寻求相应的措施来缓解资金问题。
1. 金融紧缩政策下房地产企业主要采用的融资模式及其问题分析
金融紧缩政策下房地产企业主要采用的融资模式有银行贷款、股东及关联企业借款、占用工程承包方资金、民间借贷融资。（1）银行贷款。房地产开发企业主要的融资模式就是银行贷款。一般而言，房地产开发企业自身具有的资金占30%-35%左右，银行不仅为房地产开发企业提供资金而且还帮助它们进行销售。房地产开发贷款、用房消费贷款、资产抵押贷款，这些贷款的一半都是来源于银行信贷，这样使房地产企业依赖银行信贷程度越来越高。（2）股东及关联企业借款。目前房地产开发企业正朝着集团化、多元化的方向发展，这就需要大量的资金支持，但是基于我国的政策限制，筹集大量资金是非常困难的。（3）占用工程承包方资金。工程承包方在承包此项目时，首先提供了资金支持，主要是以垫资方式来进行，等到项目竣工后，房地产企业按期将这部分资金归还给承包商。承包商在提供资金支持时，主要是对人工费、辅材费、设备费用进行垫资，很明显这种融资方式是非常有限的，房地产企业不仅对使用融资款不能合理安排，还需筹集主材费，而且给他们带了一定的还款压力，只是在短时间内能够对房地产企业资金紧张问题进行缓解。（4）民间借贷融资。对于房地产企业而言，他们采用的一种重要的融资方式就是民间借贷融资。民间借贷融资具有严格的要求，首先规定了房地产企业资质和信誉的要求，并且具有较高的利率，很难保证融资额度，现阶段违约风险较大，因为它还没有规范在法律范围内；其次，民间融资利率较高以及期限较短，而房地产开发是一个较长的工程，根本无法实现在短时间内完成本息归还这项任务，因此，资金断链的风险较大。总而言之，这些融资模式根本无法满足房地产企业的资金缺口。
2. 金融紧缩政策下房地产企业融资模式的改进措施
金融紧缩政策下房地产企业融资模式的改进措施主要包括合作建房、房地产辅以住宅小区开发、组建银团进行融资、通过信托短期融资。（1）合作建房。合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产开发形式。商业地产在资金不充足的情况下，寻求资金实力雄厚而一时没有好项目的合作方，共同开发商业地产，开发商最终分得商业部分，形成自留物业，而合作建房方得到部分商业配套用房，用于销售，也将获得较高的资金回报率。（2）商业地产辅以住宅小区开发。商业地产项目由于投入资金量较大，投资回报期较长，经常存在资金问题。但商业地产一般都在城市的中心，商业地产的开发，提高了城市的品位和形象，提升了政府的政绩。开发企业在与政府谈商业地产项目时，可向政府提出配套一部分住宅用地，用于弥补投资。因住宅投资回报期较短，在现政策下，只要出地面一层就可预售，就可回流资金，而最关键的土地增值税清算要到小区结束后才进行，这就为住宅项目提供了充足的资金，可以调剂到商业地产项目使用。（3）组建银团进行融资。银团贷款是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件，依据同一贷款协议，按约定时间和比例，通过代理行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。银团贷款的牵头行承担贷前尽职调查的责任，设计合理的银团贷款币种、期限、利率、费用等产品结构。银团贷款是防范贷款集中度风险的有效办法。商业地产由于需要资金量大，一家银行很难满足资金要求，同时仅有一家银行贷款，银行承担的风险较大，而通过银团方式可分散风险，同时筹集资金方便快捷。（4）通过信托短期融资。在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。尽管政府调控楼市的步伐目前正在加快，陆续出台的政策和措施导致银行对房地产的信贷进一步收紧，然而与房地产业有关的信托产品却没有因此而收缩。房地产信托的再次火爆，让投资者发现，还有另外一种方式，可以从房地产市场获得颇为丰厚的收益。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。
3. 结语
总而言之，减少房地产开发企业对银行的依赖程度是房地产企业亟须解决的问题。由于我国房价的上涨速度不断加快，给人们的生活带来了很大不便，为了解决人们的住房问题，国家出台了一些金融调整政策，对房地产企业融资模式的发展带来了很大的影响，为了改变这一现状，房地产企业必须改进融资模式，其宗旨就是减少房地产开发企业对银行的依赖度。
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