摘 要:本文结合当前房地产企业发展现状,考虑房地产企业投资周期长、产业链长、风险高等特殊性,对房地产企业财务管理特点进行分析,并具体提出完善房地产企业财务管理的几点建议。
关键词:房地产企业; 财务管理; 特点; 完善
随着国家加大对房地产企业的市场调控力度,给房地产企业发展带来极大压力和挑战,缩减了房地产企业的利润空间。因此,如何通过有效的财务管理手段,提高房地产企业经营管理水平,实现企业经济效益与社会效益的和谐统一,已成为当前房地产企业必须面对的问题,对促进房地产企业可持续发展具有重要意义。
1、 房地产企业财务管理特点
1.1资金周转期长
由于地价及房屋工程造价的制约,房地产企业投入的资金数额比较大。再加上建筑工程的建设周期长、涉及范围广,包括征地、开发土地、建筑施工、交付使用等多个环节,与其他行业相比,资金周转周期较长。
1.2经营风险大
由于房地产企业的投资大、管理时间较长,再加上日益复杂的内外环境变化,增大了经营风险。另外,房地产企业的开发决策非常重要,通过减少投资决策失误,可降低企业损失。这就需要企业在项目开发投资阶段提高警惕,要求财务管理人员做好投资决策分析工作,确保分析的可靠性,并为企业投资项目提供重要的参考依据,有效降低风险。
1.3财务关系复杂
房地产企业的经营活动涉及诸多方面,其财务关系牵扯到投资者、债权人、勘察设计单位、施工单位、材料供应单位、搬迁居民或单位、土地转让单、房屋购买者等,同时还涉及税务、工商等政府部门,因此复杂的财务管理带来财务形式的多样化。
2、 完善财务管理的几点建议
2.1做好开发项目的可行性论证
以房地产企业的财务管理特征及实际产品特点为出发点,在开发项目之前,应全局考虑企业的整体利益,一方面,通过"成本性态分析法",分析开发项目的可行性。在进行投资决策过程中,不能将目光局限在单个项目中,而是综合考虑若干不同的开发项目,对比分析各个开发项目的可控成本、不可控成本等影响因素,同时归集单个项目的固定成本和变动成本。另一方面,通过"固定成本分摊法",同时开发两个项目,二者实现固定成本的分摊,如果两个都处于亏损状态,则开发第三个项目,三者分摊固定成本,这样就可弥补其中一个项目的亏损金额,而另外两个项目处于盈利状态。在决策过程中,财务部门应该从筹资成本、筹资方式、资金投入方式、常规资金使用方式、预期效益等进行细致分析与判断,及时为项目决策者提供有价值的参考信息。
2.2发展多元化的投资渠道
房地产企业的开发项目过程,是一个不断投入资金的过程,筹资压力非常大。因此,房地产企业必须寻求多元化的筹资渠道,保证项目的顺利进行:①改变融资观念,发展银行贷款之外的金融业务,积极应用银行承兑汇票、保函、商业汇票等结算方式;②积极参与资本市场竞争,通过发行债券、股票等方式筹集资金,获得收益;③以企业或者自然人名义发起,合理合法募集民间资金;④通过并购、重组等方式扩大市场份额,提高企业核心竞争力;⑤随着市场经济的不断发展,越来越多全新融资方式发展起来,给房地产企业融资注入新活力,如不动产投资信托(REITS)、股权回购、海外上市、海外私募等。
2.3建立健全财务管理制度
首先,房地产企业财务管理部门在遵守国家相关法律法规的基础上,以管理角度为出发点,明确企业涉及的各种财务管理活动,梳理企业财务管理标准与流程,加强全方位制度管理,确保企业财务管理活动的规范化发展,从源头杜绝财务管理的杂乱无章,提高管理效率与管理质量,有效规避经营风险;其次,除了制定基本的企业财务管理制度之外,其他方面的管理制度也不容忽视,如人力资源管理制度、内部控制制度等,各制度相互协调、相互配合,共同为房地产企业健康发展贡献力量,实现资源优化配置;再次,确保财务管理制度的严肃性、权威性,通过实行定期检查、奖惩策略等方式,确保各项规章制度的顺利落实,严肃处理违反制度的行为,促进房地产企业经济活动的良性发展。
2.4增强成本控制观念
一方面,完善财务预算管理体系,包括房地产企业的所有业务、所有员工,实行全方位、全过程预算管理与控制。分期进行房地产企业的预算分析工作:每月对预算执行情况进行考核,分析存在偏差的原因,有针对性地提出整改措施;责任中心每季度统计预算执行情况,与绩效指标对比,完成业绩考核,激发员工积极性;年度末期,房地产企业应从整体分析预算执行情况,总结存在的问题,制定下年度的经营目标,由各部门细化落实。通过有效的预算管理,可提高资金使用效率,控制成本;另一方面,做好项目开发的前期准备工作,减少开发土地成本;在工程建设过程中,优化调整估算成本,树立长远目标,做到事前控制与事中控制、事后控制相结合,准确预测资金的需求量,实现动态调度,提高资金使用效率,避免资金成本浪费行为。
2.5提高财务管理人员的综合素质
鉴于房地产企业财务管理的特殊性,给财务管理人员提出了较高要求,既要提高专业水平,也要具备基本的职业道德,同时学习相关知识内容,如成本控制、工程管理、企业管理等。作为房地产企业,也应认识到财务管理人才的重要性,积极开展业务培训工作,不断提供企业财务管理业务水平,通过科学、完整的财务报告,及时了解企业经营状况与财务状况,避免由于会计造假而影响企业发展。另外,财务管理人员应注重职业道德建设,在工作中坚守原则,提升责任感与使命感,增强法律意识。只有这样,才能从根本保障会计信息的真实性、完整性,减少会计风险,确保房地产企业各项业务的顺利开展。
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