【摘 要】 本文阐述了房地产开发项目现场成本的控制和管理，并结合案例详细探讨了成本管理的重点和方法。
【关键词】 房地产开发；现场成本管控；洽商变更
1 现场成本管控的重点内容
现场成本管控的重点内容主要是房地产开发项目建安成本控制的固定成本控制和可变成本控制。
1.1 固定成本的控制
固定成本的定义是：固定成本(FixedCost)（又称固定费用），相对的是可变成本，是指成本总额在一定时期和一定业务量范围内，不受业务量增减变动影响而能保持不变的成本。因此承包单位是否严格按照合同约定、施工设计图纸、合同工程量清单进行施工是固定成本控制的重要因素。
1.2 可变成本的控制
该部分现场成本管控的重点内容包括：暂定项目（暂定金额、暂定供应单价、暂定数量）、洽商变更及现场签证、合同外项目等。由于该部分为可变成本，建安成本控制存在不确定性因素和风险。目前建筑市场竞争异常激烈，一些承包商为了能获得工程任务，采取低价中标，高价索赔的策略。一旦获得低价中标工程任务后，为保证该承包工程不至于亏本并能获得利润，这些承包商们会想尽—切办法让建设单位调价或索赔来进行弥补，通常会把突破口选择在可变成本方面。
2 现场成本管控的主要方法
现场成本管控是施工阶段建安成本控制的中心环节。笔者采用某开发商项目的实际案例，分析现场成本管控所采取的措施。
2.1 及时组织合约交底，加强合同履约跟踪管理
(1)合约交底。工程项目合约签订后，为保证总包合同、各分包合同顺利执行，加深对主要合同条款的理解和认识，有必要向项目部、监理单位进行合约交底，详细说明工程的承包范围、承包方式、合同条件、合同单位及总价、暂定金额项目、暂定供应单价项目以及合同执行过程中可能出现的索赔事项及注意事项。
(2)加强合同履约跟踪管理。为了及时掌握合约履行情况，应随时深入现场了解工程进展情况，参加项目部重大会议，跟踪项目合约执行情况，及时发现问题和偏差，并详细做好现场记录及相关证据资料的收集，同时对发现的问题和偏差及时向相关部门领导汇报协同相关负责人落实解决方案。
2.2 严格按照合同及设计图纸施工
加强现场监督及跟踪管理，积极配合项目部监督施工单位严格按照合同及设计图纸施工，同时及时发现施工单位未按设计要求施工的情况，并收集证据资料以便进行成本核减工作。案例：某商业项目屋顶装饰二次深化设计为钢制花架，其中钢制方钢管檩条(100mm×300mm×5mm)壁厚设计为5mm。待该项工程完成后，通过对其是否严格按设计要求施工进行跟踪检查，发现钢制方钢管檩条(100mm×300mm×5mm)实际施工壁厚为3mm。但施工单位对该项工程按壁厚5mm进行报价。通过收集相关证据资料，对钢制方主动深入市场多方询价、实地考察及同总包沟通谈判。前后共两次通过公司合约评审会议，于2011年10月5日完成面砖、石材等精装修材料价格审核，从而确保工程如期顺利进行，同时有效降低了成本。
2.6 切实把好设备、材料的质量及价格关
工程材料、设备价格管理是项目成本控制的重点及难点。材料是工程造价的主要组成部分之一，据预算材料费用一般占工程造价的65%—70%。因此它对工程造价的影响巨大，合理的材料价格是控制工程造价的基础。为正确确定材料价格，除了把好进场材料的质量关外，还应建立设备、材料的质量和价格认证制度。作为房地产开发商，应主动去了解市场、走向市场，及时了解材料、设备的价格变化情况，从而能有效地控制材料、设备的质量和价格，以降低工程造价。案例：该项目6#楼屋顶共设有60根装饰旗杆。施工单位报价为5000元／根，合计30万元。通过市场多方询价并同施工方多次协商谈判，最终该装饰旗杆材料审核价位1800元／根，约11万元，核减约19万元，从而降低了成本。
2.7 洽商变更和现场工程签证的成本控制
(1)要尽可能减少设计变更。①应严禁通过设计变更擅自扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容。②认真对待必须发生的设计变更，及时计算有关设计变更的费用，并配合设计部门进行设计变更方案优化工作。
(2)严格控制工程造价洽商指令的发生，使其导致的成本增加额度控制下达的指标范围内。
(3)现场签证是施工过程中一项经常性的工作，必须严格现场签证制度管理。
2.8 切实推行月度成本预警分析报告制度
推行月度成本预警分析报告制度，其目的主要是发现成本控制过程中出现的超支或异常情况。采取事前控制、事中控制和事后控制等手段是将减成本控制在目标成本范围之内。
3、结语
本文通过分析建安成本控制的特点，提出房地产开发项目成本管控的必要性，进一步阐述了现场成本管控的重要内容，并提出现场成本管控的主要方法，对房地产开发项目建安成本控制具有一定的指导作用。
稿源：四川建筑
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