房地产开发企业土地增值税税收筹划

税收筹划是企业重要的财务管理活动，它可以直接减轻企业税收支出，带给企业更多经济方面的利益，从而提高企业财务管理方面的水平，保证企业在市场竞争中的竞争力，是企业发展重要的因素。房地产行业作为国民经济发展的支柱，面临着很多的税收问题，如营业税、土地使用税、土地增值税、企业所得税等，土地增值税是重中之重，它的税负重且税率高，因此企业需要对土地增值税进行税收筹划。

一、土地增值税税收筹划概述

企业税收筹划是企业重要的财务管理活动，它可以减轻税收，给企业带来更多的经济利益，从而提高企业财务管理水平。土地增值税筹划是针对房地产企业而设计的税收方案，它可以减轻房地产开发企业的税负压力，尽可能地降低纳税方面的风险，直接改善企业经营的环境，增强房地产开发企业的核心竞争力。

房地产行业作为国民经济发展的支柱，它是我国财政收入最为重要的来源。深入研究房地产开发企业可以发现，现在房地产开发企业面临着诸多不利的因素，主要是其面临的税收问题非常多，如营业税、土地增值税、企业所得税和土地使用税等。因此，进行房地产开发企业的土地增值税税收筹划是必然的。


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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0426/fontbr二、房地产开发企业土地增值税税收筹划存在的问题br />
（一）无法根据利息的支出方式选择合适的扣除方式

由于大部分房地产企业的财务费用管理并不科学，所以无法向金融机构证明其财务方面的状况，商业银行也无法根据房地产开发企业的发展状况制订相应的贷款方案，尤其是在土地增值税方面无法按照科学的方案进行设计。

（二）没有利用装修进行增值税税收筹划

很多房地产开发企业并没有利用其他项目进行增值税税收筹划，主要是因为企业管理者的财务管理意识比较差，无法与时俱进地按照国家政策方向走，仍然走比较传统的财务管理方式。

（三）房地产开发企业对房地产产品的利用意识不足

现在，大部分的房地产开发企业对于房地产产品的利用意识严重不足，对于一些开发的新产品在销售不利或税收加重的情况下没有按照国家政策进行相应的产品利用调整，导致企业的增值税税负重。

（四）没有合理地制订增值税税收筹划方案

我国房地产企业土地增值税税收筹划的方式过度单一，并不能够满足房地产开发产业的发展要求，严重制约着房地产的可持续发展。如果房地产企业无法投资建设，那么居民住房的需求就无法得到真正的满足，房地产产业也会慢慢走向衰落。再加上现在房地产企业管理者缺少增值税税收筹划的能力，无形中加重了企业的税收负担，要想进行增值税税收筹划，就要吸收大量的有这方面能力的管理人才。

三、加强房地产开发企业土地增值税税收筹划的对策

现在，中国的房价越来越高，房地产企业在发展过程中受到社会的高度关注。国家对于房地产企业的管理更加严格，现代企业针对房地产企业税收增强了管理，房地产企业税务比例也更高，只有通过税收筹划，才能更加合理地降低企业的成本。

（一）根据利息合理地选择利息支出扣除方式

土地增值税的暂行实施条件中规定：关于财务费用利息支出的项目，都可以按照房地产项目进行合理地分摊，它需要向金融机构进行相应的证明，然后进行相应的扣除，如果超过商业银行同类同期贷款利率计算出来的相应的金额，那么其他的房地产开发税就需要按照土地使用权支付金额、开发土地新建房成本、具体的配套设施金额总区，在5%内进行扣除。

如果企业存在负债开发经营的现象，那么就会出现实际的利息大于土地所有权所支付的金额和开发土地新建房及相应的硬件成本之和的5%。企业需要提供相应的金融机构的证明，利息支出则要按照实际的内容进行扣除。另外，企业的销售和管理费用等房地产开发费用在一般情况下需要按照土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施成本金额的5%进行扣除。

（二）合理利用装修进行纳税筹划

商品房的精细装修要按照销售和装修签订的合同进行，通过分计收入合法地降低房地产在销售方面的价格。只有按照房地产开发企业的增值税进行征税，才能减轻企业所需要承担的土地增值税负担，原本计入房地产价格的装修收入也可以按照5%税率进行缴纳一定的营业税。通常情况下，假如分开核算就需要按照3%的税率交税。

（三）选择更加合理的方式处置开发产品

房地产开发企业需要将开发的部分房产慢慢转化为企业自用或出租，如果产权没有发生一定的转移，那么不征收土地增值税。在税款清算不能够列入收入的情况下，不扣除相应的费用和成本。加强开发商持有物业可以免交土地增值税，房地产开发企业需要根据企业的发展战略和实际发展阶段，进行相应的筹划，从而真正降低土地增值税税负，延迟土地增值税的纳税时间。房地产企业需要按照房地产开发企业土地增值税一体化管理，从征用耕地到房地产开发都需要承受土地使用权的税收，然后房地产开发商才允许企业进行房地产开发、对房产楼盘进行转让和保障等多个环节的内容，这都需要选择更加合理的处置方式，使开发产品能够产生更多利润，减少开发企业增值税的税负。

（四）选择更加有利的增值额的计算方式

房地产开发企业增值税对于房地产的发展影响相对比较大。房地产开发企业一定要重视房地产开发企业增值税的筹划，否则就会被时代淘汰。现房地产开发企业只有与时俱进，随时掌握房地产开发企业土地增值税的情况，防止偷税漏税的情况出现，使房地产企业实现可持续发展。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的规定：对于纳税人既要针对普通标准住宅及其他项目的房地产开发，又需要分别进行核算增值额，保证增值额的计算方式更加科学。房地产开发企业要想发展，就一定要找到更加有利的计算增值税的方案，减少增值税的税负，为房地产开发企业的发展提供更多的帮助。

四、结论

房地产是我国的支柱产业，它对于国民经济的发展起着举足轻重的作用。房地产作为资金密集型行业，有效地解决行业企业增值税税收的问题可以促进其健康发展。近年来，随着我国经济的快速发展，房地产发展也越来越快。但是，由于房地产行业发展面临着很多不确定性，所以房地产企业需要不断提高自身的竞争能力，其中最重要的一点就不断地降低企业发展的成本。在我国现行的税收制度情况下，房地产企业涉及的税种会非常多，税收负担也会越来越重，如现在房地产开发企业的增值税税负就非常重，因此房地产需要进行土地增值税的税收筹划。

作者：焦凤霞