文 肖太寿
笔者在多年的税收工作实践中发现，房地产企业存在不少纳税风险。一些房企希望通过各种方式的筹划以期望达到少缴税款的目的，殊不知，有些筹划因企业对政策的不理解或理解有偏差已触犯了法律法规。为此，本文对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析，以期达到帮助房地产开发企业防范税务风险的目的。
未完工开发产品“预收账款”少申报营业税
房地产公司对于销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税?营业税的纳税时间是什么?《营业税暂行条例》第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。
可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。
例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对 ，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据《营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。
收取购房定金未申报缴纳营业税
《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”另外，国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答(之一)的通知〉》(国税函发[1995]156号，以下简称国税函发[1995]156号)规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，此项法规所称预收款，包括预收定金。
基于以上税收政策规定，房地产公司向业主收取的购房定金必须依法缴纳营业税。可是有些房地产公司将收取的购房定金一直挂在“其他应付款”的会计科目，而未申报缴纳营业税，这也是一种延期缴纳税的行为，将面临税务稽查的风险。
例如，甲房地公司收到购房定金的账务处理是，借：现金(银行存款) ，贷：其他应付款———定金 。签订合同并收到首付款的账务处理是，借：现金(银行存款)，其他应付款———定金 ，贷：预收账款———房款。经税务稽查机关查实，甲公司只就计入“预收账款”科目的预售收入申报缴纳营业税，对收到定金但尚未结转“预收账款”的收入28 000 000元，挂在“其他应付款———定金”科目的贷方，未申报缴纳营业税。根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条和国税函发[1995]156号文件规定，税务稽查机关作出以下处罚决定：甲房地公司尚未结转“预收账款”的售房定金收入28 000 000元，补缴营业税及附加、加收滞纳金并处以0.5倍罚款。
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