房地产开发企业财务销售预算模型之构建

【摘要】 本文以房地产开发企业为例，阐述了销售预算模型的构建过程。企业发展战略可以通过关键指标指导预算的编制，业务预算是财务预算的编制基础。在对业务信息进行有效分类的基础上，基于预算假设与会计准则，财务预算可以自动生成。
【关键词】 发展战略 业务预算 财务预算

全面预算管理是企业管理控制系统的重要组成部分，对于多数企业而言，销售预算是全面预算的起点，其作用至关重要。销售预算模型构建需解决两个关键问题，一是销售预算与企业发展战略之间逻辑链接的构建，二是销售业务与销售财务预算逻辑链接的构建。本文以房地产开发企业销售预算的编制为例，剖析销售预算模型构建过程中的逻辑关系。
一、企业发展战略与销售预算
战略与预算存在严重脱节，是很多企业中普遍存在的一个问题。预算管理只有与战略紧密结合，才能充分发挥预算资源配置功能。销售预算编制需合理预测销售数量与销售价格。虽然从短期来看，销售数量、价格仅与当期客户需求、企业销售策略短期行为相关。但从企业发展战略的视角来看，销售数量与价格受到企业生产规模、产品定位及经营目标等战略性因素的影响。但是企业大多只是孤立地估计销售数量与价格，而未建立起其与企业发展战略之间的逻辑架构关系。
企业可以通过关键指标，将发展战略目标传导至销售预算，如图1所示。企业不同，关键指标选取亦会有所不同。选取适当，就可以将企业发展战略予以分解，并用于控制销售预算的编制与执行情况，使得销售预算可以更好地实现企业发展战略。



对于房地产开发企业，由于开发产品周期较长，企业发展战略需要判定未来年度开发产品价格走向趋势，从而确定拿地规划及土地规划用途。企业预算期间销售数量主要取决于企业预算期内的推盘面积、预售面积及可以确认收入的面积，销售价格主要决定于企业的销售定价策略及周边市场价格水平。




其中，去化率=[预售面积推盘面积]，签转收率=[销售面积预售面积]。
去化率指标的确定，体现了企业发展战略对于未来推盘面积及预售面积的规划，也反映了企业发展战略对施工进度的规划与控制。签转收率主要反映的是企业施工进度控制，即预售面积可以结转为企业确认销售的面积。通过去化率指标与签转收率指标，企业可以实现发展战略，即土地规划及经营目标对销售预算的控制，从而实现了从发展战略到销售预算的传导效应。

　　论文检测天使-免费论文相似性查重http://www.jiancetianshi.com
[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0426/fontbr二、销售业务预算的编制br />传统预算管理的重要缺陷之一就是业务与预算的脱节。财务预算如同会计核算一样，是业务的反映结果。所以在编制预算时，业务预算是起点，财务预算是结果。在编制预算时，业务信息的分析与整理是财务预算编制的基础。销售业务数据，基于会计准则相关规定的处理，并遵循一定的预算假设，就形成了财务预算，如图3所示。




图3所示的业务预算至财务预算之间的逻辑关系虽然简单，但是如何很好地分类规划业务预算信息，直接决定了财务预算编制的准确性。业务信息只有分类至企业最低层级，才能很好地解决上下级之间信息不对称的问题。在对业务进行分类时，业务性质是最重要的分类标准，同时应兼顾财务预算编制需要。
以房地产行业为例，在去化率与签转收率两类指标的控制下，必须对销售业务进行明细分类。基本的分类标准是销售产品性质，首先应基于产品位置进行分类，即按土地分区（例如A区、B区等）。因为不同的产品位置直接决定了价格水平、工程进度等。在销售产品按照位置分类后，应进一步分为住宅、车库、仓库等。由于普通住宅与非普通住宅（例如在北京主要按建筑面积进行分类）的土地增值税征收政策不同，当然售价也会有所不同，所以住宅应分为普通与非普通两大类，且应进一步分类为高层、小高层、多层、别墅等。
房地产开发企业必须基于上述业务分类标准，由市场营销部门明确到每一明细层级信息，编制业务预算。确定高层、小高层、多层等的推盘面积、预售面积和销售面积，并确定各类产品在预算年度的销售价格，如下表所示。















三、销售财务预算的编制
在销售业务预算编制完成后，只需基于预算编制假设及会计准则，即可编制销售财务预算。
（一）销售预算编制假设
通常而言，销售预算会涉及主营业务收入、预收账款、应收账款及经营活动现金流量预算的编制。所以销售预算编制假设通常会涉及企业预收定金的比例、应收账款的回款周期等。具体到房地产开发企业而言，预算编制假设主要包括：
1. 预售时间。房地产开发企业预售时间主要取决于房屋施工进度及办理各类行政审批手续，取得预售许可证的时间。企业在编制销售预算时，必须预估分区分类型建筑物预售时间，这是判断现金流及预收账款的前提。
2. 客户首付款项比例。房地产开发企业在预售房屋时，通常会向客户收取一部分款项，即首付款。不同的房地产开发企业的首付款比例会有所不同。一般而言，客户首付的比例通常为30%、40%、60%及全款支付。市场营销部门应根据以往数据确定预算年度客户首付款比例及各类客户所占比重，作为确定预收账款及现金流的依据。
3. 客户贷款款项到账时间。由于房地产开发企业的客户不能全部做到一次性付款，因而估计贷款的到账时间对于确定现金流的流入影响重大。所以需要对客户贷款款项到账时间进行假设。客户贷款分商业贷款与公积金贷款两种，相比而言，公积金贷款到账时间较长，企业可以区分两类贷款分别对回款期限做出假设，亦可基于重要性原则，不做区分。按照经验，贷款的到账时间一般为一个季度。所以，若无例外情况，可以假定客户贷款到账时间为一个季度。
（二）依据会计准则编制销售财务预算
在业务预算已经清楚编制、预算编制假设亦已明确的基础上，基于会计准则的要求，财务预算可以自动生成。对于房地产企业，销售财务预算主要涉及主营业务收入、预收账款、现金流量等项目。销售财务预算的会计处理包括两个步骤：
步骤①：借：银行存款；贷：预收账款。银行存款的增加主要包括两部分内容，一部分是客户的首付款，主要取决于预售面积、预售价格以及客户的首付款比例；另一部分是客户前期贷款本期到账款项，主要取决于客户贷款到账时间及之前付款比例。同时，预售时间决定了预售现金流在预算期间的流入时点。
步骤②：借：预收账款；贷：主营业收入。对于房地产企业而言，确认收入的时点通常为交房验收时间，可以依据销售业务预算中的销售面积及销售价格确认。
通过上述两个步骤，可以得到主营业务收入与“销售商品、提供劳务收到的现金”两个项目的发生额，而且可以细化至每一分区、每一产品类型。结合预收账款期初余额，可以得到预收账款的期末余额。
四、小结
对于任何一个企业，用企业发展战略指导预算，资源配置功能才能得以发挥。只有业务预算与财务预算有机结合，预算才能真正地得以有效执行。
【注】 本文受北京市属高等学校青年拔尖人才培育计划的经费资助。
【参考文献】
1. 电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0426/br1 论文检测天使-论文免费检测软件[EB/OL]. /d/file/p/2024/0426/shu.html />1. 孙丽梅.以全面预算管理强化印务公司成本控制.财会月刊，2013；12
2. 曹林凤，张朝宓，何海军.预算管理控制功能之变化研究.财会月刊，2010；36

【作　　者】
杜海霞

【作者单位】
（北京财贸职业学院立信会计学院 北京 100079