如何应对房地产企业财务风险

【摘要】近年来，我国房地产开发企业迅猛发展，房地产行业资产规模迅速扩张。但随着国家逐步加强对房地产行业的宏观调控，房地产开发企业的财务风险逐渐加大，财务风险管理成为房地产企业亟待解决的重要问题。

【关键词】财务风险 房地产 问题 措施

房地产企业作为资金密集型行业，具有投入大、周期长、收益高、风险大的特点。经过十余年的快速发展，我国房地产企业获得了高额的利润与巨大的发展。但随着国家产业政策调整，银行信贷资金减少，房地产市场开始出现分化，房地产企业也积累了巨大的财务风险。2013年底，商务部研究院信用评级与认证中心与《经济参考报》联合发布的《中国非金融类上市公司财务安全评估报告》披露，房地产行业已连续多年位居财务风险最高行业之首。如何有效防范和降低财务风险，实现持续、稳定发展已成为很多房地产企业迫切需要解决的问题。笔者作为一名执业注册会计师，在对多家房地产企业进行审计后对此问题的重要性具有深刻的理解，希望通过本文与各位同行就如何应对房地产企业财务风险问题进行讨论研究。

一、房地产企业财务风险概述及分析

财务风险是指房地产企业在经营活动中，由于各种宏观与微观因素的存在，企业的实际收益与预期收益发生偏离蒙受意外损失的可能性，主要包括偿债风险、筹资风险、利率风险、通货膨胀风险、市场风险等。近年来，随着我国经济进入调整、稳定发展期，货币信贷投放速度趋缓，支持房地产业快速发展的资金来源有所减少，税收、土地、金融政策改革的逐步落实，加之过去多年量价快速增长使得需求透支，房地产行业面临的财务风险不断加大。

（一）宏观因素分析

与其他行业相比，由于房地产企业具有社会关注度高、资金投入大、回收速度慢、资产变现能力差等特点，受到国家产业、税收、金融政策的影响更大，面临的各种意外因素也更多。但很多房地产企业特别是中小房地产行业对国家政策以及市场供求的变动缺乏预见或认识不足，认为房地产作为我国经济发展的支柱行业，会一直得到政府政策的扶持，在人民生活水平不断提高的情况下存在大量改善居住条件的刚性需求，即使出现国家政策调整、泡沫增加等情况，也不会对企业发展产生重大影响。正是在这一惯性思维下，很多房地产企业对我国政府近年来出台的一系列政策（例如提高土地出让金、调高存款准备金率、房产税改革试点、在房价增长过快的某些城市实行限购等）缺乏事前准备，对其不利影响估计不足，导致企业经营出现严重困难。

（二）微观因素分析

1.过分利用财务杠杆，资产负债率过高。我国房地产企业筹资渠道狭窄，特别是中小房地产企业，银行贷款往往是其筹资的主要来源。即使是已经上市的大型房地产公司，负债比重增长也很快。根据2013年70家上市房企披露的年报，其负债总额为1378.62亿元，较2012年1118.48亿元约上涨23.26%。在销售顺畅、能够盈利的情况下，企业负债比例越高，财务杠杆发挥的作用越大，利润的增长幅度会越大。但在目前房地产市场泡沫加剧、有价无市的背景下，房地产企业销售下降、亏损可能性增加的情况下，过高的资产负债率会导致极高的财务风险。

2.缺乏系统的财务风险预警与管理体系。由于房地产经营活动非常复杂，经营者对房地产行业的市场发展很难充分把握，对资金的筹集、运用、收益分配等各环节出现的问题也常常无法准确事前预测。管理者与财务人员对财务风险危害的认识与了解不足，风险防范意识不强。即使在出现某些风险预兆的情况下，由于缺乏可以量化的检测指标，完全依靠财务人员和管理者的主观判断，无法精准进行量化分析。

3.房地产开发项目开发周期长，涉及部门和环节多，从土地获得、市场调研，投资决策、建设施工，到销售推广、物业管理，涉及规划、国土、建设、环保等多个政府部门，资金回笼速度慢，一旦出现资金供应断裂就会带来严重后果。

4.内部控制问题往往在房地产企业的高额利润面前被忽视，但目前我国房地产企业也存在着治理机构不完善、资金管理存在较多漏洞、收入成本核算不合理、工程项目管理风险大、审计监督流于形式等问题，一旦企业经营出现问题，收入与利润下降，这些问题就会集中爆发出来。


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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0426/fontbr二、应对房地产企业财务风险的措施br />
（一）通过多种渠道融资，减少对银行贷款的依赖

在银根紧缩的情况下，企业应大力拓展多元化融资渠道。首先，为降低不能按期偿债的风险，企业应尽量扩大权益性融资比重，比如股权合作、投资合作、权益包销等；其次，有条件的企业应尽量通过发行债券、预售按揭贷款、商业信用等方式筹资；最后，在还款时间方面，要注意短期、中期和长期均衡安排，避免还债期过于集中和还款高峰过早出现。

（二）增强财务风险意识，提高财务管理水平

财务人员要不断提高自身的综合素质和财务管理水平，学会对资产负债表、现金流量表、利润表、所有者权益变动表的分析利用，改变以往依靠经验或者主观判断进行决策的习惯，根据企业客观情况和外部环境做出科学合理的判断和决策。房地产企业在施工前，要对房地产项目的成本、资金运作、效益回报率等方面做细致的财务预算，事先进行成本预测、事中进行成本计量、事后进行成本分析评价，对各项成本指标进行预测和分解，将成本控制在最小范围，减少企业的成本消耗。

（三）不断完善公司内控体系

有效的治理结构是决定公司正常运转和健康成长的基础，是内部会计控制制度的组织保证。首先，要设立内部审计、稽核等专门的监督机构。要以制度约束人，强化责任追究制度，确保内部控制工作真正得到全面落实。其次，要持续推行内部控制制度建设。构建规范化的内部控制体系，对业务流程进行梳理，编写岗位职责说明书、制作关键业务流程图、制定和完善相关控制的管理制度，实现管理系统化、程序化，使工作环节、业务步骤清晰可见，顺畅运转。应以防范风险为目的，将内部控制工作融入日常经营管理过程中。

（四）建立有效的风险预警机制

在日常经营活动中，企业要注意通过风险预警机制对生产经营活动进行分析计量，结合实际情况分析存在的问题；在出现可能危害企业财务状况的情况时，风险预警机制要及时发出警告，提醒经营者及时采取应对措施，并根据诊断结果做出相应的措施，使企业重新回到正常的运作轨道。

（五）建立和完善预算编制与执行制度

房地产企业应通过建立完善动态的财务预算，科学、合理地掌控各开发项目可行性研究、土地招拍挂、施工、销售等阶段的推进程度，加快经营资金周转与回笼，增强公司对资金风险的可预见性和承受能力，实现开发项目资金风险承受与资源价值创造的最佳结合，有效规避资金管理的风险。

三、总结

在市场竞争日益激烈，政策压力越来越大的背景下，房地产企业要提高风险预防意识，不断加强内部控制，降低企业成本，加强预算管理，提高企业竞争力，确保企业的可持续发展。

参考文献

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