浅析我国房地产价格的影响因素

房地产 价格因素 楼市调控
　　一、我国房地产价格的影响因素
　　我国房地产价格影响因素主要有以下几个方面：（1）土地资源因素，政府垄断了房地产一级土地市场，实行土地使用权和所有权分离的制度，政府对土地的出让数量进行自主调控，如果政府对土地的供应计划和土地利用规划不科学，当地的房地产开发规模和结构将会受到土地资源的直接影响，导致房价的上升或者下跌。（2）消费者的收入因素，房地产的有效需求直接影响当地消费者的收入水平，如果收入水平高，则消费者的住房消费能力就会提升，从而带动当地房地产价格的提升。（3）消费者的偏好因素，房地产价格的开发需要综合考虑当地消费者的偏好，譬如高层、多层、低层和别墅项目等，都需要以消费者需求偏好为前提，否则将出现滞销情况，从而促使房地产价格的下降，反之将拉动消费，促使房地产价格上升。（4）住房保障制度因素，根据住房消费群体的划分，房地产二级市场有廉租房、经适房和商品房三种，前两者适用于中低收入家庭，其价格可由政府直接决定，而后者的价格完全由市场自行调控。如果当地政府房地产开发的主要方向是廉租房和经适房，则会直接影响商品房的价格。（5）人民币汇率升值因素，人民币汇率的升值意味着大量外资进入国内市场，房地产市场也会成为这些资金投资的目标之一，资金供给的增加，将推动房地产价格的上涨，而上涨的房产价格存在泡沫风险。（6）房地产开发成本的因素，包括土地成本、前提规划费用、基本建设费用、管理费用、销售费用、税收费用等，房地产开发商为了收回开发成本和获得足够的盈利，就必须提高房价，以保证房地产开发项目的经济效益。
　　
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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0426/fontbr二、维持我国房地产价格稳定的策略br />　　1、提高土地的利用率
　　目前我国城市土地的利用率不高，存在着用地的压力，笔者认为只有科学有效地利用土地，才能够给房地产行业提供充足的土地资源：（1）土地的科学规划管理，根据城市的人口规模、自然资源条件和交通环境等，综合考虑区域的经济和自然情况，避免园区开发建设脱离城市规划而造成的耕地浪费和建设重复。（2）协调各产业的用地比例，发挥土地利用规划的指导作用，在城市中心地段规划收益较高的商业用地，在区位不明显的地段规划效率较低的原国有工业企业和行政机构。（3）加强旧城改造的步伐，出台相关的土地调控政策和城区开发政策，重置土地资源，提高优质土地资源的利用效率，至于新区的开发建设，除了国家或者地方重点开发的项目之外，其他的项目开发规模应该得到一定的控制。
　　2、拓展房地产融资渠道
　　很多情况下，即使房地产价格明显偏高，都不乏大量的投资者和投机者，但能够真正能满足投资者的安全性金融产品仍然存在不足，笔者认为可以综合考虑以下几种房地产融资渠道的拓展方法：（1）建立完善的融资监管机制，保证房地产融资的安全性，一是建立房地产融资方面的法律法规，其中包括行业的管理标准、资金运行的监督机制和违法行为的处罚条例等，二是建立严格的政府监管和行业自律机制，加强对融资资金的财务和经营活动审核。（2）促进房地产规模经济的发展，对融资资金进行总量调整，通过购并重组和机构投资者的培养，促进融资资金的规模经济发展。（3）引入国外的先进管理，促使融资资金的规范化发展，建立中外合资的融资管理公司，规范我国投资融资企业的发展。
　　3、完善我国的住房保障体系
　　我国目前的住房保障体系存在明显的缺陷，对于城市大多数低收入家庭来说，住房的问题始终严峻，因此要从以下几方面入手完善我国的住房保障体系：（1）提高住房保障家庭财产和收入申报制度的透明度，实行“住房保障实名制”，进行统一和实时的动态管理。（2）界定保障的范围，一是中高收入的家庭，这些人有足够的消费能力，要排除在保障房制度的保障范围之内，二是中等收入水平的家庭，政府可以提供贷款和税收优惠，也可以不计入保障房保障的范围之内，三是中低收入的家庭，纳入经济适用房制度的保障范围，以货币直接补贴的方式帮助这些家庭购买经适房或者租房，四是低收入家庭，主要依靠廉租房制度解决其住房问题。
　　4、其他的房价维稳建议
　　通过转变房地产市场供给的调控方式、建立房地产信息公开预警系统、限制外资进入我国房地产市场、区别性对待房地产市场的消费需求等方式，健全房地产管理制度。与此同时，明确土地储备制度的目的、完善土地收益分配制度、优化土地供应结构等宏观调控手段，也是我国房地产价格维持稳定性的具体方法。
　　三、结束语
　　
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综上所述，房地产作为国民经济的重要组成部分，其价格的稳定性受到土地资源、消费者收入水平、消费者偏好、住房保障制度、人民币汇率和开发成本等因素的影响，制约着我国房地产市场的健康发展。笔者认为，我们只有通过土地利用率提高、拓展房地产融资渠道和完善住房保障体系等措施，才能够稳定房地产的价格。