浅析房地产开发成本控制

近年来房地产行业的投资特别旺盛，房地产行业已然成为我国国民经济的支柱产业。针对房地产市场过热的现象，我国政府采取宏观调控的措施，对其进行整改，房地产开发企业必将迎来“大整合”时期。随着房地产市场竞争不断加剧，房地产开发成本控制的重要性越来越明显，已逐渐成为各房地产企业在竞争中取得优势的关键因素。2012年5月18日至20日，国务院总理温家宝在武汉主持召开六省经济形势座谈会时指出：稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。笔者在介绍房地产开发成本含义以及构成的基础上，针对目前我国对于房地产开发的宏观调控措施，提出针对房地产开发企业成本控制的措施，实现成本控制、提高利润的目的。

一、开发成本控制的必要性

房地产开发企业在市场经济竞争中面对的压力较大，成本控制对于该企业意义重大。对于房地产开发企业而言，成本控制的战略意义有时比规模的扩张更为重要。当前我国房地产市场的基本情况是存量过大，宏观经济体制方面存在一定的原因，同时价格形成机制方面的原因也很大。根据市场经济的一般规律，当商品房的售价下调时往往有利于楼房的销售。但开发商却一直保持一个较高的售价，其中原因之一就是房地产开发企业的成本控制问题，成本较高，难以主观调低售价。从宏观方面来看，研究房地产开发企业成本控制的问题，有利于合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫过盛，有利于整体国民经济的发展。

房地产开发企业成本控制的另一重要性还体现在整体市场竞争中。中国加入WTO后，对于房地产业的放开程度大大加重，国外资本实力雄厚且有相当融资能力的企业不断涌入，例如和记黄浦、新鸿基和恒基等。同时国内的一些集团型企业不断增加扩张的规模，如万科、万达和世贸等。这两方面的共同作用使得房地产市场的竞争更加激烈。针对目前这种日趋激烈的竞争环境，企业对成本控制的要求越来越高，只有成本控制得较好的企业能在土地市场竞争有比较优势，从而比较容易的取得土地使用权及开发权，有利于该企业的长期、稳定、健康的发展。


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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0426/fontbr二、房地产开发成本的构成br />
房地产开发成本指的是房地产开发项目中实际发生的所有成本，具体包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费用、公共配套设施费和借款利息等。在房地产开发中，一个住宅小区从开发到建设完成，往往需要较长时间。期间可能会发生很多问题和情况，比如住宅已经建成而配套工程尚未开始投入使用，或者是住宅已经销售出去而道路绿化尚未完工的情况。这种时间差的存在，使得那些已出售的商品房所应负担的配套设施建设费用无法按照实际成本来计算配套设施的费用。针对这类问题，为了使得开发成本与销售收入同步结转，可以采取预提方式，将未完工配套设施承担的预计建设费用计入到已销售商品房的开发成本中，等到这一开发小区全部竣工决算时，再对预提配套设施费用进行调整。但这种操作也存在一定的问题，由于房地产项目开发周期比较长，必然使得在成本的确认与计量中存在一定的可操作空间，可能会违反配比原则，少计或虚增成本从而影响了当年利润。存在的另一个问题就是借款利息的处理，房地产企业自身存在很多特殊性，在开发项目前期需要投入大量资金进行征地、拆迁、补偿以及基础设施建设。房地产企业自身资金不足时往往会借入资金，这种资金的借入必然会发生利息等财务费用，在开发产品完全竣工之前，需要计入开发成本，等到房屋销售后，按照配比原则计入当期的销售成本。房地产开发成本中还涉及共同性成本的分配，比如土地征用及拆迁补偿费、公共配套设施费、前期设施费、开发间接费用等共同性成本。这些共同性成本的归集结算可以按占地面积、可售面积或是建筑面积进行分配，选择哪一种分配方式都直接影响开发产品成本。

三、房地产开发成本控制的方法

(一)项目决策阶段

为了达到房地产开发企业合理控制成本的目标，首先需要做到的就是保证项目决策的正确性。可以从以下几个方面进行：首先要事先做好市场调研。市场调研具体包括分析影响开发项目的整体因素和微观环境因素，具体包括针对市场供给需求进行调查，对市场供需的影响因素进行分析，从而较为准确地预测项目的市场前景。对于房地产开发项目有一个全局的认识。其次要做好项目规划。项目规划包括项目的容积率和建筑密度等各个因素，并逐个对于各个因素进行分析，分析对项目成本产生怎样的影响，然后进行分别规划。再次要进行项目定位。结合之前对于项目地域、租售对象、租售价格和租售率等因素的分析，将项目定位精准化，准确定位客户和项目。

(二)项目设计阶段

根据房地产开发项目测算数据的统计结果，设计费在开发项目建设费用中所占的比重较小，一般只占到建安成本的2%-3%，施工阶段占用的费用最高。针对这种现象，房地产开发商往往认为只要加强此阶段的成本控制就可以达到节约成本的目的。但事实却并非如此，规划设计方案在整个开发项目中的作用是决定性的，因为后期所耗费的成本都是按照之前确定的设计方案进行的。所以规划设计方案质量的高低，直接决定了项目施工成本、项目建设周期、建设成本、项目质量以及项目将来所带来的经济效益。因此，规划设计阶段的成本控制是必要的而且是非常重要的，此阶段进行控制造价成本也会产生事半功倍的效果。规划设计阶段的成本控制可以从以下几点进行： 论文检测天使-免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一，将设计前的投资估算控制做好；第二，初步设计要重视对方案的选择；第三，进行纵向控制，所谓的纵向控制就是随着不同设计阶段的不断深入，需要从初步市场调查、可行性研究、技术设计直到施工图的设计、限额设计这几个阶段层层递进。

(三)项目招投标阶段

1．编制正规的招标文件

招标文件的编制需要正规，这就需要造价管理人员广泛收集各类数据资料，针对收集的资料利用技术手段对其进行筛选和分析，通过分析结果选择影响工程造价的重要因素，针对这些重要因素进行进一步的研究、预测以及评价，最后再着手编制合乎规范的招标文件。同时，特别需要注意的是，招标文件中涉及的费用和相关责任条款需要慎重列明、并进行反复的敲定，从而保证没有纰漏，这种谨慎性对于之后的造价控制和责任归属确定具有很大的作用。

2．对标底价格进行严格审查

房地产开发企业进行标底审查的过程中所发生的成本主要集中在招投标的过程中，对于招标过程中所发生的投资成本必须进行严格控制，主要体现在标底价格的准确、科学和合理。严格审查标底价格的主要目的在于通过检查标底价格的编制情况达到降低工程成本的最终目的。

3．选择合适的施工单位

所有房地产开发企业并不一定非要选择顶级的施工单位。如果一个工程项目只需要三级施工企业就可以完成并保证施工的质量，那么就没必要选择特级施工企业，因为特级施工企业的收费标准往往比三级施工企业的要高的多，这样必然会耗费大量的人力、物力，也必然会增加开发商的成本，造成费用的浪费，不利于成本的控制。

(四)项目实施阶段

经过了项目的决策、设计和招投标阶段，进入项目的实施阶段，房地产开发项目实施指的是在前几个阶段设计好的规划方案和图纸的基础上，利用工程物资、人力、建筑设施建造房屋的过程。开发项目的实施阶段是整个项目过程中资金投入量最大，周期最长的阶段，因此这一阶段的成本控制具有很高的重要性和复杂性。实施阶段要做好“三控两管一协调”的工作，具体包括以下几个方面： 论文检测天使-免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一，对于企业内部财务管理和财经法规的各项规定进行严格认真的执行；第二，加强对于工程费用计划的控制；第三，加强严格管理现场签证，杜绝各种不合理现象的产生；第四，加强合同管理，对合同变更进行严格的控制；第五，采取恰当的措施正确应对工程索赔。

(五)项目销售阶段

对于房地产开发项目销售阶段的成本控制，最为关键的一点就是进行销售策划。首先深入了解项目的内涵，紧接着在结合项目规模以及所在地社会经济等因素的基础上选择专业的广告设计公司进行设计。专业广告设计公司的专业人员往往对广告费用投放的时间、内容和形式等有一个更为精准的把握，从而使得广告表现方面更加突出，更好地与项目定位相衔接。推广手段的采用必须具有针对性，这样才能使得广告费推广费等各种费用的效用最大化，达到事半功倍的目的，实现销售费用的成本控制。