浅谈旅游地产开发及风险规避策略

摘　要：本文以葛洲坝集团开发的海南福湾项目为例，对旅游地产项目开发过程中出现的风险做一简述，并对风险规避策略予以探讨。

关键词：旅游地产；问题分析；风险规避，策略


一、旅游地产概述
　　　（一）旅游地产的概念和特征
　　　　旅游地产是一门新兴产业，在国际上并没有明确的概念或定义。国外最接近的即为“分时度假（TIMESHARE）”。国内理论界对此也有不少研究，但众说纷纭，难成体系。我认为，旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而兴建，融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、生态养生康复、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等。
　　　（二）国内旅游地产现状
　　　　2012年中国旅游地产项目超过3000个，全年投资总额破万亿元。综合实力排名前100位的中国房地产企业当中，已有包括万达、万科、恒大等超过三分之一数量的企业进入旅游地产领域，此外，海航集团、联想控股、华谊兄弟等大批与旅游本无概念关联的企业也纷纷涉足。以旅游资源丰富的海南国际旅游岛为例，上百亿的旅游地产项目早已星罗棋布，雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利等地产商早已率先完成布局。
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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0426/fontbr二、旅游地产开发存在的问题br />　　　　（一）旅游地产的开发缺乏合理规划。因旅游地产开发规划不合理导致的资源浪费现象层出不穷，如云南西双版纳白象湖填湖建房、大理洱海天域项目等，对当地生态环境破坏程度令人痛心。假借旅游度假地产之名进行单一的房地产开发，前期缺乏前瞻规划，后续服务保障一片空白，在旅游度假地产“季节特性”面前缺乏合理有效的应对手段。此外，上世纪90年代海南的“烂尾楼”以及如今三亚一些五星级酒店私圈海域为海滨浴场等现象都是因规划不合理而导致的资源浪费。旅游地产的吸引力是依托当地优良的自然环境，打造适合旅游度假的地产项目，开发过程中，不仅要对原有的自然环境实施保护，还要针对旅游开发的规模和配套设施对环境的影响，制定长远的生态修复和保护计划。
　　　　（二）旅游地产的开发质量良莠不齐。我国目前大大小小的旅游地产开发项目超过3000个，却没有一个项目像“美国佛罗里达的PGA国家度假村、华盛顿的伯克湖公园、俄勒冈州的太阳河度假村、日本长崎的豪斯登堡、新加坡的克拉码头”一样能够享誉世界的旅游品牌项目。这并非资源上的差异，相反，国内有很多地区资源丰富举世罕有，而造成没有国际品牌项目的原因在于急功近利的心态和开发模式上的差异。确切地说，我国的旅游地产开发已陷入“有量无质”的迷途。
　　　　（三）旅游地产企业的经营管理水平有待提高。旅游地产作为一个综合性的产业，其开发、经营和管理涉及到旅游、房地产乃至金融、IT等许多不同的领域，对开发商的经营管理水平及管理者的整体素质要求较高。旅游地产开发热使得很多的地产开发商一拥而上, 企业的经营管理水平参差不齐, 很多旅游地产的开发项目经营过于分散, 没有意识到可持续发展效益和品牌效应, 在经营开发过程中存在短期行为, 破坏了当地的生态环境。
　　　　（四）与旅游地产相关的法律法规不够健全。尽管国家对房地产开发出台了一系列法律法规，但适用于旅游地产的行业政策、法律法规、旅游地产对当地环境的影响、分时度假等具体问题上还存在一定的争论。首先, 旅游地产相关保险、信托等法律法规不够完善, 尤其是旅游地产的主要表现方式——产权酒店在国内还属于新兴的行业, 其发展过程中法律地位不够明确、 没有具体的政策可以遵循等, 由此引发的酒店价值与价格悬殊、 诚信缺乏、购买者很难承受如此高的价格等问题使得行业形象受损, 可能会引发社会信用危机；其次, 同一个房地产项目, 加上旅游两个字, 就可以在市场上贴上一个标签, 客观上说会对楼盘的销售起到一定的助推作用, 但是有些旅游地产的开发商会借旅游发展之名来运作房地产开发,以突破当前从紧的房地产限令。所有概念炒作的根本目的就是抬高旅游区周边的房地产价格, 这才是投资商的真正目的所在。
三、旅游地产开发风险规避策略探讨
　　　　（一）重视前期市场调查。旅游地产开发中的项目定位、策划设计乃至市场营销的失误都会造成实际运营阶段投资回收偏离预期。为了降低可行性研究过程中的不确定性的风险，从而减少这种“偏离”，应尽可能进行广泛细致的市场调查，了解旅游地产现状，把握市场发展动态，预测未来发展趋势，并依此分析项目建设的必要性。特别是对投资项目用途、规模、档次、区位条件、开发时机、经营方式和租售选择等问题，要通过充分调研，把不确定性降到最低，以控制旅游地产投资过程中可能遇到的风险。海南福湾项目竞拍之前做了大量的市场调查，对项目区位条件、土地现状和本地房地产市场做了比较深入的研究。
　　　　（二）科学预测和判断。旅游地产的市场预测需要进行大量信息的搜集，是一项复杂的系统工程，而在信息搜集和市场调查的基础上，以客源为中心对旅游地产投资环境和市场状况进行科学预测和判断。重点考虑各影响因素包括城市经济发展水平、旅游景区等级、城市综合形象、景区吸引力、地产类型、市场可进入性、拟开发产品等，根据多方综合影响进行多因素复合预测。海南福湾度假村从项目定位、产品设计、景观布置到施工装修等，聘用的都是国际或国内一流的建筑、设计、景观、施工及监理单位，欲将其打造成国内最奢华的度假村，这无疑给目前良莠不齐的国内旅游地产项目树立了新的标杆。
　　　　（三）合理做好资金测算。旅游地产是一项资金需求量很大的投资，如何科学合理地进行资金平衡测算，进行融资模式和方案的设计及操作，关系到整个投资资金链的延续。融资可行性方案必须考量国家货币金融政策以及自身承受能力，综合考虑资金成本及时序要求，降低融资风险与成本。海南福湾项目除土地出让金以外的开发资金需自身筹集，这就需要项目开发公司提前做好资金测算，从前期勘察设计阶段到中期施工和装修，再到后期的销售和运营，合理做好各阶段的资金测算和税收筹划，包括融资安排、开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等，保证项目开发资金的及时到位，避免资金链的断裂，出现不能按时支付合同款的违约风险。
　　　　（四）及时完善后期管理。完整的项目管理是一个投资项目成功开发及运营的重要保障，面向高端群体的旅游地产开发项目更是如此。对一些刚刚涉足此领域，缺乏开发经验的投资商，应寻找具备相关资质、运作经验的旅游物业管理公司进行后期管理，有效控制和降低项目后期运营风险。海南福湾项目在中国首家引进国际知名酒店管理公司——科兹纳酒店管理集团旗下的One&Only品牌作为合作伙伴，委托酒店管理公司对福湾项目整个南区酒店进行统一的标准化管理，提升了项目整体品质。