摘 要：改革开放以来我国房地产从复苏到快速发展取得了巨大的成就。房地产的发展极大地带动了我国经济的发展，但是由于房地产在我国仍处于发展的初期阶段，所以在房地产的发展过程中也出现了许多迫切需要解决的问题。在我国房地产的发展过程中，作为对国民经济发展具有较强带动性的产业，如何把握房地产的发展态势，如何把握政府宏观调控的力度使房地产能与整个国家经济相协调发展成为重要课题。
关键词：房地产、国家经济、作用、投资、消费
国家是人类文明发展到一定程度的产物，是时代经济.社会.科学.文化发展的结晶，房地产是随着国家经济的发展而出现的。房地产是重要的生产和生活要素，为国家经济发展提供了必要的空间基础和物质载体，它能够影响国家经济的增长；反过来，各类经济活动是房地产需求的根本来源，国家经济是房地产发展的基础条件。从国外来看，房地产是在国家工业化.国家化进程中兴起.发展，形成了独立的产业；反过来，房地产又推动和促进国家工业化.国家化以及现代化的发展。因此，房地产和国家经济是紧密结合在一起的。
1.房地产的含义和分类
目前，国内外房地产学术界对房地产的定义并不统一。一般来说，房地产是指房产和地产的总称，又叫不动产或者地产。清华大学张红教授认为，房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物.构筑物和其他附属物的总称。建筑物是指人工建筑而成，主要有建筑材料.建筑构配件和相关设备(如给排水.卫生.燃气.照明.空调.电梯.通讯.防灾设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其中，房屋是指能够遮风挡雨并供人们居住.工作.娱乐.储藏物品.纪念或进行其他活动的空间场所，一般有各种主要构件组成，如基础.墙.门.窗.柱.梁和屋顶等。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱.水塔.水井.道路.隧道.桥梁和水坝等。
房地产按照不同的分类标准导致不同的分类结果。从房地产的用途出发，房地产可以分为居住物业(包括普通住宅.公寓.别墅等).商业物业(酒店.商场.娱乐场所等).工业物业(厂房.研发用房与仓储物业).旅游房地产.农业房地产(包括旅游农业展示场及其附属服务设施).特殊用途物业(飞机场.加油站.高尔夫球场)等。从地上物的类型出发，房地产又可以分为空置土地和土地及其地上物。土地及其地上物又可以分为建筑物和构筑物，这里的建筑物和构筑物都是依附在土地之上的，和土地形成为统一体。从房地产的性质来看，房地产可以分为资源性房地产和资产性房地产。一方面，房地产作为资源，是生产和生活中不可缺少的生产要素。此时，人们更看重其使用价值，也更愿意用空间量来衡量资源性房地产的数量。另一方面，房地产作为一种资产，是资本市场中的重要投资对象，也是家庭和国家财富的组成部分。
2.房地产对国家经济发展的作用分析
2.1.对国家经济发展的基础性作用
房地产作为国家经济的一个组成部分，它的发展会对国家经济发展的基础部分产生一定影响作用。
（1）房地产为国家经济发展提供了物质空间。城市的聚集效益是国家形成的原因之一，也是城市规模扩大和国家经济发展的原因。城市人口和产业的集中，在需求方面为工业的发展提供市场条件，促进国家工业经济的发展。国家工业化的发展导致其它部门相应产生，形成了包括商业.金融.交通.中介.媒体等国家网络。房地产作为重要的生产和生活要素，为国家这些经济网络提供了必要的空间基础和物质载体。另外，房地产所提供的生产设施.生活服务设施.公共设施和文化娱乐设施等体现了一个国家的经济环境.生态环境和投资环境，发展房地产，建设良好的生态环境和投资环境可以增强国家对外投资的吸引力，促进国家经济的良性循环发展。
（2）房地产税收是国家财政收入的主要组成部分。在市场经济条件下，房地产税费不仅是保证房地产成为国家财政收入来源的重要条件，也是维护市场公平竞争，实现国家对房地产宏观调控的有力杠杆。随着我国房地产的快速发展和国家化进程的加快，房地产将成为我国居民的重要资产，以房地产为对象的房地产税将成为我国国家财政收入的一个重要来源。
（3）房地产是国家经济的重要产业，为国家各个经济组织和社会团体提供经济和社会活动空间。也就是说，房地产产品是国家经济的一个重要的硬件设备。所以，房地产的发展可以改善国家面貌，提高国家价值和综合竞争力，从而吸引更多投资，促进国家经济更快增长。房地产的发展可以改善国家居民居住环境，提高人民生活质量，促进社会和谐发展；同时，也改善了国家商业活动环境条件，提高商贸交易水平和档次，对国家经济增长产生基础性影响。
2.2. 房地产的投资作用
实践表明，在其他条件没有重大变化时，要保证国家经济能以较高速度增长，必须通过适量的增加投资来拉动国家经济增长。房地产投资作为国家经济投资的有机组成部分，将有效拉动国家经济增长。房地产投资对国家经济增长的影响主要有三个方面:一是房地产投资本身对国家经济增长有促进作用；二是房地产投资的关联效应；三是房地产投资的挤出效应。
根据“哈罗德一多马模型”经济增长理论模型[1]，资本的不断形成是经济增长的决定因素。在国家固定资产投资中，房地产投资所占比重较高。房地产属于高关联产业，无论从开发建设过程所需的上游产品来看，还是从其建成后的服务对象和依托来看，都是关联度很高.产业链很长的产业。因此，房地产投资能够带动相关产业的发展，带动国家经济增长。据不完全统计，我国每增加1亿元的住宅类房地产投资，能够引起的其他20多个相关产业增加近1.5亿元的投入，被带动的直接或间接相关产业达60多个。此外，随着房地产投资的增加，还能够带动诸如建材.化工.家电.装饰等生产生活资料行业的消费增长。由此可见，房地产投资能够直接或间接的启动或带动其相关产业的投资与收益.生产与消费，并增加社会就业机会，提升产业结构，从而引起整个社会的经济增长。
另一方面，房地产投资具有资金占用规模大，发展周期长的特点。当房地产处于发展上升期时，各类型的资金如来自银行.基金.股市.投资机构以及其他实业团体出于获取超额利润的考虑都加入这种大规模的投资中，一些对经济长期与持续增长起关键作用的行业或产业所需要的投资将被占用，这也称为投资的“挤出效应”。当其他对国民经济有关键作用的产业或行业发展受到限制时，将对国家经济产生长期的.根深蒂固的负面影响。房地产投资的“挤出效应”还有由于投资引起的消费“挤出效应”。当居民收入一定时，房地产投资增多，居民用于房地产消费的比重也会增多，这样就影响一到了其他方面的消费，从而影响了其他产业的发展。
2.3. 房地产的消费效应
消费对于一个国家的经济发展起着至关重要的作用，因为只有消费才能带动投资，进而带动整个国家的经济增长。在改革开放初期，我国经济高速增长主要是靠满足人们吃.穿和用的需要，这是人们生活生存的基本需要。因此，它们的需求规模极大，从而推动了我国经济的较高速度增长。但是，我们进入90年代中期以后我国居民，特别是城镇居民吃.穿.用的基本需求已得到了较大程度的满足，从而导致了与此相关的工业品农产品需求增长率的明显下降。全国的恩格尔系数有明显下降，1998年全国城镇居民恩格尔系数为44.48%，2005年下降到37.9%。西安市1998年恩格尔系数为44.69%，到2005年降低到36.47%[2]。现今，我国城镇居民的消费需求正转向对住.行以及服务的需求。随着我国国民经济的增长和房地产的发展，房地产消费将是我国城镇居民的主要消费之一，房地产消费将带动城市房地产的投资增加，进而带动房地产以及相关产业的发展，实现城市产业结构全面升级，促进城市经济增长。
3.房地产发展的现存问题
虽然房地产发展为我国经济增长提供了很大的帮助，但是在我国经济发展加快的过程中，仍然引起了一定的问题。
3.1. 重复建设扭曲了经济增长模式
在固定资产投资快速增长的同时，行业重复极为严重，各地“缺点”惊人地相似。能耗大.环境污染严重，工艺技术落后和产业布局显然很不合理。以水泥为例，全国共有规模以上水泥厂4813家，远远超过世界其他国家的企业总数。在这4000多家企业中，75%还采用落后的工艺进行生产。重复建设必然会加剧生产能力过剩，已形成的生产能力得不到发挥，对于我们这样一个资本紧缺的发展中国家来说这种浪费十分痛惜。这不仅延缓结构调整和产业升级的步伐，还将造成资金和资源配置上的巨大浪费。2006年前两个月，房地产业投资增长50%，钢铁工业投资增长了172.6%，钢铁行业的投资已经超前5年。在制造业30个行业中，投资增幅超过100%的竟有16个。已被国家宏观调控亮红灯的有钢铁.房地产.水泥.电解铝等行业。全国煤电油运供需矛盾依然十分突出，目前国有原煤大矿生产能力接近饱和。在电力方面，2008年前10个月，全国24个省级电网行后拉闸限电。2008年能源.交通瓶颈制约依然存在。
扭曲了的经济增长模式，势必导致这些行业和相关企业的产品供过于求，经营的困难，银行呆坏账的增加，将引发更大量工人的下岗失业。到那时，局部问题就可能演变成全局问题。
3.2. 投资结构和投资增长方式没有根本改变
2006年我国全社会固定资产投资55118亿元，增幅高达26.7%。东部沿海地区投资24666亿元，增长33.6%；中部地区投资10092亿元，增长33.1%；西部地区投资7171亿元，增长26.4%[3]。西部地区投资增长速度虽较前加快，但占全国的比重仍在下降。东中部的投资明显高于西部，投资向东.中部地区集中的趋势仍在继续。
2006年下半年以来，为避免经济过热，中央政府采取了一系列温和的宏观调控措施，但经济运行的力量和政策预期仍存在偏差。2008年上半年全社会固定资产投资比2003年同期增长28.6%。固定投资大幅增加，导致了一系列生产资料，如水泥，钢材等的需求高涨，电力.煤炭.铁路运力等全面紧张，但是除房地产外，市场的总需求并不活跃。
在工业投资中，代表高能耗的冶金.有色金属等行业投资高速增长，代表高新技术产业的电子工业投资增长速度减缓，2009年比上年下降3个百分点，高新技术行业的优势没有得到充分的认可和释放。这说明，不论经济结构，还是投资结构，这种不够理想的状况将对国民经济结构的合理化产生不利影响。
引发经济增长和固定资产投资加快的原因，主要是居民消费中住房和汽车需求的形成。进入上世纪90年代中期以来，随着城市居民在家用电器方面需求的饱和，农村居民收入提高还面临很多困难的情况下，居民消费需求的扩张是宏观经济启动的关键变量。2000年以来，随着住房制度的改革，金融领域住房贷款制度的创新，汽车价格的下降等，居民的住房和汽车需求终于出现强劲增长的势头。在住房和汽车需求的推动下，导致对钢材.水泥.电力和运输等中间投入产品需求的大增，从而引发了新一轮的固定资产的快速投资。但问题的关键是投资增长的方式依然属于外延型，仍然热衷于铺新摊子。2011年的投资中，外延性投资（新扩建）比重达80.3%，与上世纪90年代初期相比，外延性投资的比例不仅没有减少，反而继续增大。
4.结论
从前面的分析可以知道，房地产的发展为国家经济发展提供空间.影响城市财政收入和改善城市投资环境；房地产投资可以拉动城市经济持续增长；房地产消费推动城市经济增长；房地产财富效应则会对城市居民消费产生影响作用。但同时，房地产的发展也给我国经济的发展带来了隐患。在这种情况下，如何把握好房地产发展的方向，使其更好的促进我国经济的发展，具有非常重要的现实意义。
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