资金时间价值在家庭商品房贷款中的体现

房在中国传统观念里便是家的代名词，房作为刚性需求品即使房价飞涨，很多消费者也想通过房贷拥有自己的一套房。房贷少则几十万多则上百万，由于其还贷时间较长，贷款利率较高，如何科学地规划按揭贷款。减少未来还本付息的支付总额，是广大普通购房者非常关注的问题。
　　一、房贷利息中的资金时间价值
　　房贷利息从经济学的角度解释便是资金时间价值。资金时间价值是：资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。假设某人想银行贷款100万，期限为一年，贷款利息为10%，那么一年以后该贷款人须向银行支付110万，其中10万元即为占用银行资金所支付是时间价值。常见的资金时间价值计算方法包括复利终值和现值年金终值和现值。
　　（一）等额本息还款
　　等额本息还款法，即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。
　　用文字表述即为：每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]
　　等额本息还款法的特点是：每月还款额相等，在前半段还款期本金在月供中所占比例较小，利息比例较大；在后半段还款期本金在月供中比例逐渐增加，利息所占比例逐渐减少。由于每月还款金额相同，操作相对简单。且每月承担相同款项方便安排家庭开支计划。但该方法占用银行资金时间长，利息不随本金数额归还儿减少，还款总利息较高。
　　（二）等额本金还款法
　　等额本金还款法（又称递减法），是指贷款人将所欠本金分摊到每个月内，并付清上一交易日至本次还款日之间的银行利息。由于每月还款本金是一定的，由于本金越来越少，利息也越来越少。贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
　　每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金-已归还本金累计额）×季利率。等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息每季最后一个月的20日结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式。
　　与等额本息还款法相比，两种还款方式虽字面上只有一字之差，但从计算方法和原理上来说，二者有质的区别。从资金的占用时间角度来说，在相同借款的情况下，等额本金还款法占用资金时间短，所以其总利息相对于等额本息还款法来说较少。从还款人的负担情况来说，等额本金还款法前期支付的本金和利息较多，还款负担较重；后期随着本金的减少，利息负担逐渐减轻。适合于预计家庭将有大笔支出或收入逐渐减少的中年人群。而等额本息还款法是目前广泛使用的一种利息计算方法，适合于收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，如公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体。但作为消费者我们必须清楚的认识到等额本金还款方式，不是节省利息的选择。学会理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣、量入为出，尽量少贷款、贷短款，才是节省利息的可行方法。
　　例如，2011年12月，王先生借商业贷款50万元，分10年期偿还，利率按照2011年07月07日利率基准计算，则还款总额为698198.02元，支付利息款198198.02元，月均还款5818.32元。
　　
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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0426/fontbr二、提前还贷方式的选择br />　　由于加息的影响，不少投资者选择在手中有余钱的情况下提前还贷，以减轻房贷以压力及利息支出。对于一般家庭来说，选择一次性提前支付贷款额的为少数，大部分家庭选择部分提前还贷的方式。
　　仍按前例，假设2013年12月，王先生经济情况好转，欲提前偿还15万的商业贷款，可采用2种提前还贷方式：缩短还款年限 ，月还款额基本不变和减少月还款额，还款期不变。
　　是否提前还贷应该根据房贷购房者的两个重要条件来判断：
　　一是购房者目前的经济状况，尽管加息了，但是购房者的手头并没有多余的闲钱，即使遭遇加息，那也没有必要提前还贷，因为借贷的利率比房贷只高不低。对于那种购房后，经济状况明显好转，手头有一些闲置资金且无更好的投资途径消化的购房者，这个时候可以考虑提前还贷，在通胀背景下，提前还贷既可以节省房贷利息成本，又能防止货币贬值带来的损失。
　　二是购房者选择的具体房贷类型，出于不同的考虑，购房者在申请房贷时会根据自身的实际经济情况从众多的房贷类型当中选择一款适合自己的房贷品种。在申请房贷的时候是按照正常的个人和社会经济状况的发展趋势作出判断的，现在经济状况有变，在加息的背景下，则需要重新作出一个判断，那就是提前还贷是否划算。这就需要根据房贷具体类型、已经还贷的时间、剩余利息支出、违约金支出等综合衡量提前还贷的成本。
　　选择贷款方式并不能根据利息的多少决定，而应根据贷款者自身的经济情况以及未来收入预期决定。资金时间价值在贷款方式中的体现与应用应结合贷款者的实际情况以及现实社会关于房贷的各项政策。