房地产企业融资渠道及其风险分析

房地产企业 融资 资金 风险 控制
　　一、房地产企业融资渠道
　　（一）银行贷款
　　银行贷款是我国房地产企业融资的最主要渠道。一直以来，我国房地产企业的资金来源，主要是来自于国内商业银行贷款。银行信贷资金贯穿于房地产企业整个运营过程，无论是土地储备、房地产开发，还是其最终销售，几乎都离不开银行信贷资金的参与。据相关调查显示，我国的房地产企业的资金来源于商业银行贷款的部分不会低于50%，其他资金基本为自筹资金。目前，房地产企业自筹资金主要来自于商品房销售收入，其中的大部分又来自购房者的银行按揭贷款。因此，无论是企业的先前贷款还是自筹资金，大部分基本都是来自于银行。银行信贷资金是支撑我国房产企业运营的主要资金链。
　　（二）房地产信托
　　作为后起之秀的房地产信托融资具有一定的制度优势，目前，在宏观调控下被越来越多的房地产企业利用，信托发行日益增多。房地产信托融资有三种常用模式，见表1-1。
　　表1-1 房地产信托融资的三种模式
　　（三）债券融资
　　债券融资模式是房地产企业利用资本市场直接融资。相较于一般债券，其能够按期收回本金和利息，收益、流动性，以及安全性都较高。在国外，债券融资是企业外部融资的首选模式，融资额往往要大大高于股票融资。而在我国，房地产企业债券融资尚处于发展阶段，不仅市场和发行程序还不健全和规范，而且发行规模较小，债券评级也缺乏一定的准确性。这些无疑会对房地产企业债券融资规模造成一定影响。
　　（四）上市融资
　　无论任何企业，上市融资模式都是一种较为有效的融资渠道。对房地产企业而言，上市融资能够为其资金缺口带来很大弥补。其能帮助房地产企业降低项目融资成本和有效化解金融风险。只是目前我国的金融体系还存在着一定的不安全性，而且对房地产企业的上市审批程序较复杂和严格。短期内我国大部分房地产企业上不具有上市资格，因此这种方式难以被广泛房地产企业应用。
　　
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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0426/fontbr二、房地产企业融资风险因素br />　　（一）融资风险的外部因素
　　1、宏观政策因素
　　房地产企业属于资金密集型行业类型，会受国家宏观政策的制约，甚至影响很大。比如，去年年初开始，国家屡次上调存款准备金率，使银行发放贷款的力度不断下降，给房产开发商和购房者都带来很大资金压力。在这一情况下，很多房地产企业的资金链条异常紧张甚至断裂。造成很多房地产企业停滞不前或者破产。此外，国家信贷政策的调整、宏观经济环境、企业信用要求的变化等，都会对房地产业的融资带来一定风险影响。
　　2、税务环境因素
　　除了宏观经济政策的影响之外，税务环境因素也会对房地产企业的融资带来一定影响。比如，在我国《税法》中，利息费用允许在所得税前扣除；股息不得扣除，只能从税后利润中支付。如此一来，债务筹资和股权融资（上市融资）使房地产企业的融资成本出现很大差别。尤其是当房地产企业出现资金紧张时，融资成本可能会给其带来很大的财务压力和风险。因此，房地产企业需要对融资模式做出良好的权衡和选择。
　　3、经济环境因素
　　房地产企业外部整体经济环境的发展，也会对其融资带来一定风险和影响。倘若房地产企业正处于经济发展状况良好且具有一定增长势头时，企业将会随之而迅速发展。反之，倘若外部经济环境收缩或停滞时，企业则可能会由于资金压力而产生一定的融资风险。
　　（二）融资风险的内部因素
　　1、对银行依赖过高且融资方式单一
　　银行贷款是我国房地产企业融资的最主要渠道。一直以来，我国房地产企业的资金来源，主要是来自于国内商业银行贷款。银行信贷资金贯穿于房地产企业整个运营过程。除了银行贷款外，其他集中融资模式，比如上市融资、房地产信托等，房地产企业利用较少，这几种模式所提供的资金比例也较少。这样的现状造成房地产企业对银行依赖过高，融资模式过于单一。而且，如此一来，银行的经营风险和房地产企业的经营风险被紧密相连。无论任何一方，一旦发生风险或危机，都将对另一方带来直接风险和影响。
　　2、融资结构的合理性存在一定问题
　　企业的融资结构会因企业资本不同的划分方式而不同。详见表2-1。
　　表2-1 资金来划分方式与融资结构的关系
　　从某种程度上，融资结构可以对产权归属和融资风险等有一定体现。然而，目前我国很多房地产企业的融资结构都不甚不合理，融资成本被人为抬高，融资风险也被增大。
　　3、缺少融资风险预警机制
　　房地产作为资金密集型行业，对资金的依赖比较重。融资风险是房地产企业需要重点关注和防范的对象。良好的融资风险预警机制不仅有助于房地产企业防范融资风险，而且还有助于其稳健经营。然而目前，我国房地产企业将注意力普遍集中于追求利润，对风险防范和预警关注力度较小。而一旦出现融资风险，小则影响房地产企业资金链，大则会导致房地产企业破产，因此，在当前融资风险预警机制的建立对房地产企业而言，迫在眉睫。
　　三、房地产企业融资风险的控制
　　（一）合理确定融资规模，做到理性融资
　　房地产企业在融资时，要合理确定融资规模，做到理性融资。倘若房地产企业筹资过多，则过多的筹资额不但会造成资金闲置被浪费，而且还会增加房地产企业的融资成本，甚至因企业债务过多而无力偿还。反之，倘若企业筹资不足，则会影响企业的正常运营和业务开展。因此，企业在进行融资决策之初，就要对融资规模进行合理确定，理性融资。
　　（二）实现房地产企业融资方式多元化
　　房地产企业目前融资过于依赖银行贷款，融资方式也较单一。这在市场经济环境尤其是资本市场的大力发展下，已不能够满足房地产企业的发展需求。开展多元化的融资方式是房地产企业的必由之路。下一步，房地产企业应将融资模式由银行贷款这种主要模式转移至房地产信托、上市融资、债务融资等，加大对其他融资方式的发展力度，以构建房地产企业多元化融资体系。
　　（三）利用融资结构降低融资成本
　　房地产企业除了要合理确定融资规模和开展多元化的融资方式之外，还要想办法利用融资结构降低融资成本。企业可以根据自身的运营情况和财务状况，优化融资结构，提高资本的利用效率，降低资产负债率，争取布局合理、统筹兼顾。可以根据不同的融资方案采取不同的融资结构。另外，还要对融资期限、融资成本，以及融资机会等予以充分考虑，在尽可能保持企业最佳控制权的同时，寻求最好的融资结构。唯有如此，才能将融资风险防范于未然，企业也才能健康发展。
　　（四）建立和完善房地产企业的融资风险预警体系
　　如前文所述，目前房地产企业缺少融资风险预警机制。因此，对其进行建立和完善，是房地产企业控制融资风险的一种当前方式。具体而言，就是利用房地产企业的管理资料、财务资料，以及市场营销资料等，辅之以各类数据模型和财务分析方法的运用，以对房地产企业的融资风险进行预警与防控。融资风险预警机制可以重点处理以下四个方面： 论文检测天使-免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一，为风险预警设立一个目标，确定管理对象的状态和风险范围；第二，量化融资风险，以方便科学考察；第三，对风险成因进行分析，形成风险防范策略的制定思路；第四，依照人们对风险的偏好程度，确定在资本运作主体不同时风险效用值的情况，从而做出相应对策。