小议房产税税收筹划

摘　要：虽然从规模上看,房产税始终是一个小税种,但是随着房地产市场的发展,国家对房产税的征管和稽查力度的加大,房产税已成为企业在税收方面的一项重要支出。本文根据房产税的有关规定,结合笔者的实际工作经验,拟从房产税的征税范围、计税依据、计征方式等方面对房产税的税收筹划进行探讨,以尽可能减少企业税收负担,实现企业效益最大化

关键词：税收筹划 房产税 自用房产 出租房产 计征方式


一、前言
税收筹划，是指企业在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策的导向，事前选择纳税利益最大化的一种税收筹划行为。通过对经济业务进行事先筹划，制定方案，从而达到合法纳税、节税的目的，实现税后利润最大化，即使企业的纳税综合利益最大化。在合法的前提下“实现纳税最晚、承担税赋最轻、适用税基最窄、享受税权最多、惩戒风险最小、纳税成本最佳”的效果。它的前提就是合法，使税负达到最低而且合理。企业缴纳的各个税种都有税收筹划空间。 房产税是以城镇中的房产为课税对象,按房产原值减除一定比例或租金向房产所有人或经营者征收的一种财产税。虽然从规模上看,房产税始终是一个小税,但是随着房地产市场的发展,国家对房产税的征管和稽查力度的加大,房产税已成为企业税收的一项重要支出。因此,如何通过科学的税收筹划降低企业的税负显得尤为重要。本文根据房产税的有关规定,结合笔者的实际工作经验,拟从房产税的征税范围、计税依据、计征方式等方面对房产税的税收筹划进行探讨,以尽可能减少企业税收负担,实现企业效益最大化。

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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0426/fontbr二、房产税的特点br /> 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。房产税的主要特点:
　　1.房产税属于财产税中的个别财产税,其征税对象是房屋。
　　2.房产税的征税范围限于城镇的经营性房屋。对建在城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋征税,对建在农村的房屋不管是否用于经营,都不征税。
　　3.房产税根据房屋的经营使用方式规定不同的征税方法。对于自用的房产,按房产的计税余值征税,税率1.2%,对于出租的房产,按租金收入征税,税率12%。
　　房产税的这些特点,为房产税提供了一定的纳税筹划空间。
三、房产税税收筹划的要点
　　(一) 利用选址进行筹划
　　税法规定：房产税仅就位于城市、县城、建制镇、工矿区的房产，依据房产余值或房产租金收入征收。除上述范围外的房产，无论是经营自用还是对外出租，均不征房产税；同时，也无须缴纳城镇土地使用税，城建税按最低档的税率1%计算征税。
　　例如：某服装厂新建于2011年初，在工厂筹建时，该厂负责人就考虑到房产税、城镇土地使用税等的税收筹划问题，将厂址选在离镇不远的农村，该厂拥有土地面积3万平方米，房产原值40万元，2011年缴纳的增值税为36万元，试计算由于将厂址定在农村，给企业带来的节税额。（该镇土地使用税的征收标准为1元/平方米，房产原值减除比例为30％）
　　由于该厂将厂址选在农村，该企业就无须缴纳房产税、城镇土地使用税、城建税按最低税率1%征收。所以，
（1） （1）节省的房产税为：400000×（1－30%）×1.2%＝3360 （元）
（2） （2）节省的城镇土地使用税为：30000×1＝30000（元）
（3） （3）节省的城建税为：360000×（5%－1%）＝14400（元）
　　合计节税47760 元（3360＋14400＋30000）。
　　(二)合理确定房产原值进行筹划
　　税法规定：自有房产以房产余值计税，房产余值是房产原值一次减除10%～30%后的余额（减除比例由各省、自治区、直辖市人民政府自行确定）。房产原值指房屋的造价，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
　　例如:某企业欲兴建一座花园式工厂，除厂房、办公用房外还包括厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、喷泉设施等建筑物，总计造价为1.5亿元。如果1.5亿元都作为房产原值的话，该企业自工厂建成的次月就应缴纳房产税，每年应纳房产税（扣除比例假设为30%）为：15000×（1－30%）×1.2%＝126 （万元），即只要该工厂存在，每年就要缴纳126万元的房产税。该企业感到税负沉重，试问能否为该企业进行适当的筹划，降低其税负呢？
　　如果该企业将除厂房、办公用房外的建筑物，如停车场、喷泉设施等建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿上单独记载，那么这部分建筑物的造价就可以不计入房产原值，不缴纳房产税。
　　经估算，除厂房、办公用房外的建筑物的造价为3000万元左右，独立出来后，每年可以少缴房产税：
　　 3000×（1－30%）×1.2%＝25.2（万元）
　　(三)巧用从价计征与从租计征平衡点进行筹划
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税有从价计征与从租计征两种方式。这两种方式适用不同的计税依据和税率。从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据，税率1.2%；从租计征以房产租金收入为计税依据，税率12%。两种计征方式的差异，为纳税筹划提供了空间。
　　假设某企业的房产原值为A，收取年租金B，那么我们可以有效的选择一个平衡点：
1、 从价计征应缴房产税A×（1－30%）×1.2%=A×0.84%；
2、 从租计征则应缴房产税B×12%。
3、 当B×12%=A×0.84%，亦即B=7%A时，选择从价计征、选择从租计征所负担的房产税一样。如果B>7%A时，选择从价征税,就是非常合算；如果B<7%A时，选择从租征税,也就非常合理的。
　 例如A企业有座仓库，房产原值为8000万元没有出租，而是自用，假设年营业收入是400万元。
甲企业为此应纳房产税=8000×1.2%=96（万元）。
假定A企业将房产租给B企业存放商品，年租金收入也为400万元。
甲企业为此应纳房产税400×12%=48（万元）。
从上例可以看出，收入没有变，改变收入方式，可以有效节省96-48=48万元的税款。
当然，从价计征还是从租计征不是随意确定的。如果房产确已出租，按税法规定，就必须从租计征。擅自变更计征方式，不属于筹划，有偷逃税款的嫌疑。
　　（四）投资联营和融资租赁房产的筹划
税法规定，对投资联营房产，如果投资者参与投资利润分红、共担风险，按房产余值作为计税依据计征房产税；
　　以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，由出租方按租金收入作为计税依据计征房产税；
　　对融资租赁房屋计征房产税时，以房屋余值而不是以租金收入作为计税依据。
　　例如：东方制药有限公司，2007年初将自己拥有的原值为150万元的A厂房以融资租赁的方式租给一家制药公司，租赁期为1年，每月租赁费为3万元；将另一厂房B原值150万元与建南制药公司投资联营，双方在合同中明确规定投资者每月可取得收入3万元，不参与投资利润分红、共担风险。据此，计算东方制药公司全年应纳的房产税。
　　(1)融资租赁厂房，应按厂房的余值（扣除比例假设为30%），从价计征，所以该部分应纳的房产税为：
　　 150×（1－30%）×1.2%＝1.26（万元）
　　(2)将厂房用于投资联营，但收取固定收入，不参与投资利润分红、共担风险的，以固定收入按租金计征房产税，应纳房产税为：
　　 3×12%×12＝4.32（万元）
　　(3)合计两项应纳的房产税总额为：1.26+4.32=5.58 （万元）
　　（五）用足税收优惠政策进行筹划
　　关于减免房产税的主要规定有：
　　(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税；
　　(2)由国家财政拨付事业经费的单位自用的房产免纳房产税（企业所办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产可以比照执行）；
　　(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免税；
　　(4)非盈利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税；
　　(5)有关部门鉴定停止使用的毁损房屋和危险房屋；
　　(6)个人所有非营业用的房产；
　　(7)房屋大修停用半年以上的，在大修理期间可以暂免征房产税；企业停产、撤销后其房产闲置不用的，可以暂免征收房产税；
　　(8)按照政府规定价格出租的公有住房和廉价住房暂免征收房产税；
　　(9)在基建工地建造的为工地服务的各种临时性房屋，在施工期间可以免征房产税；
　　(10)对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税；
　　(11)对个人按市场价格出租的居民住房，暂减按4%的税率征收房产税；
　　(12)从2001年起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税；
　　(13)对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
　　四、总结
　　
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综上所述,房产税的税收筹划是一项较为复杂的工作,我们必须熟练掌握国家的税收政策条文并灵活的加以运用,同时结合企业实际情况,综合考虑各方面因素以及其他税种的税负效应,进行整体筹划,寻求最佳方案,以达到企业整体效益最大化。