郑州市住房价格波动分析

房价走势分析 郑州市 调控政策
　　一、房价动态系统
　　商品房价格形成原理与一般商品价格原理相同,其价格也是由房地产市场上的总供给与总需求决定的,而最终价格的确定依赖于市场上供给和需求的动态变化。由于房地产商的开发行为取决于房地产项目立项时的房价, 而楼盘从最开始的项目策划、行政审批等至其最终建设竣工一般需要一年以上的时间, 因此房地产市场上现期的供给是由上期价格所决定的, 而消费者与投资者的购买行为基本由当前的房价决定。出于简便, 假设需求与供给方程都是线性的。其中用D表示商品房的需求量, S 表示供给量, P表示销售价格,我们可以简单地用下面的线性模型表示房地产市场上供求之间的动态关系:
　　qtd = a-bpt a,b＞0
　　qts = c+dpt-1 c,d＞0
　　qtd = qts
　　代入后可以得到一个有关于pt的线性表达式
　　可以看出某一时刻房价构成一个一阶非其次动态系统，它是随着自变量的不断改变而发生变化的。下面我简单分析一下时下造成郑州市房价不断波动的主要自变量。
　　
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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0426/fontbr二、需求与供给br />　　从房价的简单动态模型就可以看出，其中最基本的变量就是商品房的需求量D和商品房的供给量S。并且根据经济学的基本原理，供需之间的矛盾直接影响着价格的变动，是价格发生改变的根本因素。
　　1、需求刚性增长
　　商品住房作为房地产市场的主要产品，具有消费和投资的二元属性，与之相应的市场需求可区分为住房消费需求和住房投资需求。众所周知，我国东部等城市一直面临着“人多地少”这一难题，郑州市也不例外，近年来，市内常住人口不断增加，这显然会加大住房需求，以及与其相对应配套设施等用房需求。同时，随着市民经济收入的不断增长以及房地产市场的繁荣，不少市民将房地产作为炒作对象进行投资，加剧市场上的供需矛盾。
　　2、供给减少
　　由于近年来土地资源的稀缺，政府高价拍卖土地，增加房地产商的建设成本。同时新一轮调控周期与地产行业周期的相逢，紧缩的信贷政策加剧了开发商资金紧张的状况。开发商被迫减少投资，暂缓开工，压缩拿地计划，最终导致商品房供给量的减少。
　　基于现在郑州市房地产市场上供小于求的现状，根据需求的一般原理，当其他因素不发生改变时，人们需求的增加会导致价格的增加。由此可见，供需之间的巨大矛盾是影响房价最主要的因素。
　　三、市场预期
　　1、预期公式
　　假设房地产市场需求与供给函数为线性函数, 且供给需求双方对未来的价格有相同的预期, 那么平均价格与未来预期价格间的关系如下：
　　D = a - bp +λ1pe
　　S = c + dp –λ2pe
　　D = S
　　代入可以解得一个关于p的方程式
　　从公式中可以清晰的看到，未来预期价格的上升会导致现期平均价格的上升，同时，预期价格的下降也会导致现期平均价格的下降，可见这两者之间成正相比关系。作为影响房价深层原因的预期一般是通过影响需求与供给关系来实现其目的的。
　　2、积极的预期
　　现如今郑州市房地产市场一片繁荣，在市场走势看涨的情况下，各大房地产商会达成一致的高预期价格。他们会大量的囤积房产，等待在下期价格上涨时出售以获得更高的利润，这显然会导致市场上供给的减少。同时，随着郑州市整体经济水平和市民收入的不断上涨，以及保障性住房与福利房建设的不到位，致使需求刚性增长。当供需矛盾导致房价上升时，人们普遍心理认为下期价格会更高。而对于这样高的预期价格，市民会选择尽快购买，以免在将来支付更多的成本。同时对于投资者而言，他们的购买意愿也会上升，以期在未来获得更高额的利润。一旦这种预期价格得到证实，将会导致需求进一步的增加和供给进一步的下降。正是现在郑州市民普遍的积极预期推动了房价的上涨。
　　四、政府调控政策
　　自从房地产市场稳健度过2008年金融危机时期后，国家又重新出台了新一轮的调控政策。在新出台的紧缩信贷政策下，虽然一定程度上投机性需求被抑制，期望得到抑制房价过速上升的目的。但是目前房价和土地成交价格仍是一路看涨。这一方面受如今扩张性的货币政策和通货膨胀现象的影响，以及近年来原材料价格的不断上涨，导致的供给冲击使供给曲线向左上移动，形成物价由成本连续推动上涨现象。这样的宏观经济环境一定程度上降低了政府调控政策的控制力。另一方面，地方政府因其自身利益不积极的实施调控政策也是至今调控政策没有显示重大影响力的重要原因。
　　五、结语
　　以上是具备影响力的主要因素。但是房价作为一个动态系统，除了上述因素之外，当然会受到别的因素的影响。例如，郑州作为二线城市，它的房价一定程度上受到一线城市的制约。现在北京等一线城市房价依然坚挺，郑州房价难免会进行跟风，此外房地产商的垄断行为对房价也有一定程度的影响。