解救当前房地产业中弱势房奴之路初探

房地产市场的过度城市化产生了一代房奴。住房作为公民应有的权利迫切需要政府提供体面，安全的住房。做为准房奴，带着解救房奴之路初探的初衷，在此文中提出借鉴国外住房租赁体系经验，从中优化发展我国住房租赁体系。
　　 一、中国房地产发展现状分析评价
　　了解房地产行业概况，特别是房地产经纪行业的一系列问题，在了解既定行业理论的同时，我们研究了房价，房地产泡沫，房地产经纪就业前景等现实问题，作为在读的本科生，想起明年的毕业可能面临的问题想到了房奴，地产，以及中国保障性住房，这些构成了我创作灵感的泉源。如何解救当前房地产业中弱势房奴，怎样的效果是最适合中国国情的是最好的？外部环境的改变还是房奴的自救？
　　1948年的《国际人权宣言》第25条把居住权利列为基本人权，该宣言宣称：“每一个人都有权利拥有足够的生活水平，以保障他个人以及其家庭的健康和安适，尤其是食物、衣物、居住、医疗以及必要的社会服务。”
　　享有体面、安全的住房是公民应有的权利。给公民提供体面、安全的住房则是政府的责任。我国政府同样将住房问题作为重要的工作内容。经济学专家说，如今的现实已经可以有力的说明，2003年以后的中国房地产市场博弈已经失去了应有的均衡，真正的住房需求者被房地产商，被海内外的投机或者投资者，被利益阶层所抑制。
　　房地产市场的过度市场化，使得中低收入阶层和低收入群体也必须通过商品化的模式解决住房问题。胡锦涛总书记在2010年9月16日发表的《深入交流合作，实现包容性增长》中明确提出要实现包容性增长，切实解决经济发展中出现的社会问题，让经济全球化和经济发展成果惠及所有国家和地区，惠及所有人群，在可持续发展中实现经济社会协调发展。中国共产党十七届五中全会明确了这一重要指导思想。毫无疑问，房地产市场的快速发展也应该让普通百姓共享其中的利益。
　　
　　
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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0426/fontbr二、房奴成因分析
　　大量购房者成为房奴，其背后涉及的是政治、经济、社会、文化等全方位的因素，其原因深刻而复杂。可归纳如下：
　　（一）居民住房消费观念“亚健康”
　　这是房奴产生的主观的原因。一篇《丈母娘和大龄女青年退高房价？》的文章就有提到主观成因起到的重要作用。“亚健康”的消费观念不仅仅表现在“丈母娘效应”这一老传统上，因为调查数据表明76%丈母娘表示愿意帮助女婿购房，可见对于房价高人民是无奈被动接受的，整体主要还是结果承受者。
　　（二）住房价格快速上涨使居民债务负担沉重
　　近十年间，特别是2003年后住房价格的涨幅明显。2009年巨额信贷投放带来的部分主要城市房价几乎翻番的涨幅使房价高到了“与普通老百姓无关”的程度。
　　（三）市政动迁、旧城改造影响不容忽视，造就了一批“被动房奴”
　　旧城的改造一方面可以改善市容市貌，另一方面也是政绩工程，因此各地政府往往热衷于旧城的开发、改造，由此产生的市政动迁使一些动迁户不得不购买商品房。由于被动迁户往往具有收入低、学历低、人口多的状况，动迁款往往不能够解决购买住房的全部资金需要，人们由此背上沉重的债务负担，成为房奴。
　　曾看到一篇《治理房价需要真心实意的措施》文章就对该问题进行了详细而有力的论述。
　　
　　 三、“不做房奴”出路初探
　　2009年至今的房价猛涨，使得即使是白领拥有自己住房的难度也加大了。消费者的心理恐惧感恐怕最能有力解释。而这种对于无房，房价必定会涨的恐惧感，却最根本的是因为目前中国没有建立有效的住房租赁体系。
　　（一）国外住房租赁体系借鉴
　　国外大都市住房租赁的比例较高，自有住房比率相对较低。
　　国外政府重视法律规范调控，租赁市场规范有序。国外住房租赁体系管理主要原则有：
　　1、可负担性原则
　　住房租赁是解决中低收入阶层居住问题的主要途径。为了避免房租快速上涨影响居民居住水平，美国，英国，德国等还对租金水平进行较为严格的管理。美国甚至曾要求确定公平市场租金，限制资金的波动。
　　2、稳定性原则
　　美国十分强调居民对租赁住房使用权的保障，英国等欧洲国家也将组合稳定的使用住房作为住房租赁管理政策和立法的出发点。
　　3、以中低收入阶层为主要服务对象
　　查到可靠数据，美国联邦政府资助了约700万户低收入房户，其中约500万户通过公共住房或租房券获得深度资助。英国的社会租赁户基本上为中低收入阶层，私人住房租赁部分也大多是中低收入阶层，都能够获得政府住房租赁补贴。
　　三大显著性原则中不难看出，我们可以借鉴他们的很多关于住房租赁管理经验。此次初探暂总结出两条经验：
　　1、发挥政府和市场的共同作用
　　根据经济学关于市场经济，以及土地经济学中关于土地市场运作的认识，我们可以看出住房是一种消费品和准公共品的双重特征。对于大多数来说它是一种需要政府加以调节的准公共品，它不能完全依赖市场自主调节，否则将出现“市场失灵”。
　　政府在提供合格住房上是具有责任的，政府必须对住房租赁市场加以调节，以满足全国不同群体，特别是中低收入群体的住房需求。国外的住房租赁市场进行常常首先是充分发挥政府有形的手的作用。比如：美国纽约仍然在土地出让时要求开发商按比例修建出租房。英国队租金实行国家控制。美国纽约仍然实行公平市场租金制度。
　　2、立法确定住房租赁管理的基本制度
　　作为法治国家，国外政府和大都市十分重视法律法规对住房租赁市场管理的重要作用，政府和执政党为实现政策目标，通过立法方式确定住房租赁体系的管理体制和方法。我们可以仔细研究英国政府在1919年出台的《住房法》，以及美国在1974年制定的《住房和社区发展法》。
　　（二）针对性解救房奴需真诚
　　针对我国国内目前私人住房租赁市场中出现的住房租赁观念受忽视，重自有，轻视租赁；住房租赁未得到应有的重视，政府调控被忽视；私人租赁市场成长速度快，增长潜力巨大；租赁管理不到位，租户利益得不到有效保障等现状。在这个后高房价时代，在大城市拥有自己的住房将越来越成为奢望，年轻群体和中低收入阶层的住房自有比率将不断降低，住房租赁将成为常态，租赁管理体制如果缺位将影响城市对外人口的吸引，增加年轻族群及中低收入阶层的生活压力，这里初探出一些关于建立完善国内住房租赁管理体系的对策如下：
　　1、加强宣传引导，促进住房消费观念转变。
　　2、运用经济手段，驱动供需双方参与住房租赁市场 比如加强部门协同，建立协调会议制度，在税收减免、折扣，租房补贴等方面出台可行政策；效仿英国的租购挂钩模式（共有产权，优惠购买）促进居民参与积极性；确保消费者权益，规范私人租房管理等。
　　
　　 四、房奴的自我化解策略
　　理性的“房奴”消费者要想真的拜托奴隶性的束缚还必须要靠自身，所谓万事皆有自破之理。攻破的出发点必须是消费者们自身有独立而可靠的自我理财知识，能够客观掌握市场的走向，而不是一味的盲目跟风而使自己最终成为自己行为恶果的承担者。自我化解的攻略可以归结为以下几点：
　　（一）及时空仓，以时间换住房空间
　　本文第二部分论证的对于住房租赁管理体系的优化，很大程度上是需要消费者能够拥有一个理性的意识的。对房贷偿还能力确实有限的家庭来讲，在当前房价高时选择出手住房转而租房居住是一个很好的选择，在房价调到稍微可接收时再出手，这种理财方式基于对房价走势的判断，这却能解放一部分被压得喘不过气来的“房奴”。
　　（二）以放弃换生活质量：现实需要“理性违约”
　　当每个月只能勉强的支付按揭款项，整天都愁闷于房贷时，放弃不免是一种智慧人生的选择。目前国家对于消费者的保护力度不够大，个人对其所负担债务承担的是无限责任，将钥匙就这么交给银行有时显得反倒不经济，不如干脆变卖房屋，卖个好价格欢庆贷款后住公租房，私人物业等。
　　（三）以大换小，以空间换得生活质量
　　易宪容（2004）年曾建议房奴在房价较高时就以及将手中的房屋出售，勇于舍得，以化解自身债务压力，这样更多一些自我进修，休闲，娱乐的时间，这能从根本上解放奴役般的“房奴”。