国企合作建造房屋业务会计处理的探讨

一、问题的提出
某国企（霍氏集团）通过划拨取得了土地使用权，因资金短缺无法投资建造房屋，遂与乾坤房地产开发有限责任公司（简称乾坤公司，下同）合作，协议约定：由房地产开发商出资在国企拥有土地使用权的土地上建造房屋，竣工后房屋归国企所有，房屋的使用权双方各占50%，约定使用年限为50年。通过这样的合作，国企既拥有使用权的土地不闲置，也能够及时建造房屋并投入使用，房地产开发商投资建造房屋也取得50年的房屋使用权，对于双方均有益处。该房屋建造完毕后，国企如何入账？涉及哪些税费？又如何处理？

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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0426/fontbr二、业务分析
从上述业务的简述来看，由国企出地、房地产开发商出钱，房屋所有权归国企，双方各拥有一半使用权。国企建造房屋所借款项属于房地产开发商预付50年的租金，即在房屋50年的使用期内，国企不再归还房地产开发商建造房屋的款项，房地产开发商也不再支付租金给国企。50年使用期满，租约终止，房地产开发商从该房屋撤出，国企收回房地产开发商50%的使用权，拥有全部的使用权，债权债务关系终结，债权债务结清。需要注意的是，国企拥有100%的土地使用权以及100%的房屋所有权，这是显而易见的。一旦履行合约，国企将50%的房屋出租给房地产开发商时，意味着把50%的土地使用权也出租给房地产开发商了。
三、涉及的法律法规
（一）关于土地使用权及房屋
根据业务简述和业务分析可以看出，国企取得土地使用权是通过划拨方式，而划拨方式是我国国有土地分配和转让的七种基本方式之一。我国国有土地分配和转让的基本方式有以下7种：划拨、出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营、转让、出租等。涉及到的法律法规有《土地管理法》和国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》。根据业务简述和业务分析可以看出，国企拥有房屋的所有权，因此应遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》。

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（二）关于税费
国企在拥有土地使用权的土地上建造房屋，竣工后房屋归国企所有，国企拥有房屋的所有权，因此，国企应缴纳房产税；国企与房地产开发商协议约定，将50%的使用权出租给房地产开发商，国企要确认租金收入，因此应缴纳印花税和营业税。这些应遵守《房产税暂行条例》、《印花税暂行条例》、《营业税暂行条例》等。
四、应遵守的会计准则及会计处理
国企通过划拨方式取得的土地使用权，属于无形资产，因此应按照《无形资产准则》的规定进行土地使用权的确认、计量和相关信息的披露。国企与房地产开发商约定合作建造房屋，并拥有该房屋的产权，属于国企的不动产，因此应按照《固定资产准则》的规定进行所建房屋的确认、计量和相关信息的披露。国企将拥有产权的房屋（连同土地使用权）出租给房地产开发商使用50年，确认租金收入，按照《投资性房地产准则》的规定进行出租房屋和出租土地使用权的确认、计量和相关信息的披露。
1.霍氏集团（国企）在取得国家划拨的西郊园（规定有使用年限）土地使用权（假设确定的价值200万元）时：
借：无形资产——土地使用权（西郊园） 2 000 000
贷：资本公积 2 000 000
2.乾坤公司将完工的办公楼（假设竣工价600万元，使用年限为50年）交付给霍氏集团，双方按照原来的约定执行：霍氏集团拥有100%所有权，同时将房屋（连同土地）50%的使用权出租给乾坤公司，租期为50年。
会计处理一：
借：固定资产——房屋及建筑物——办公楼
6 000 000
贷：长期应付款——乾坤公司 6 000 000
同时：
借：投资性房地产——办公楼 3 000 000
——土地使用权（西郊园）
1 000 000
贷：固定资产——房屋及建筑物——圆形办公楼
3 000 000
无形资产——土地使用权（西郊园）1 000 000
会计处理二：
借：固定资产——房屋及建筑物——办公楼
3 000 000
投资性房地产——圆形办公楼 3 000 000
——土地使用权（西郊园）
1 000 0000
贷：无形资产——土地使用权（西郊园） 1 000 000
长期应付款——乾坤公司 6 000 000
霍氏集团对拥有产权的房屋应缴纳房产税，根据双方签订的协议，应缴纳印花税，根据相关规定的税目与适用的税率计算应缴纳的房产税（注：按年征收，分期缴纳）和印花税金额，会计处理从略。
3.霍氏集团50年使用期间每期的会计处理。平均确认租金收入：
借：长期应付款——乾坤公司 120 000
贷：其他业务收入——办公楼出租 120 000
计提折旧、累计摊销时，借记“其他业务成本——办公楼出租”科目，贷记“累计折旧——办公楼”、“累计摊销”、“投资性房地产累计折旧”等科目。确认租金收入应纳的营业税额，借记“其他业务成本——办公楼出租”科目，贷记“应交税费——应交营业税”科目。
4.50年期满时，霍氏集团将投资性房地产转换为自用房地产。按照协议约定租赁期满，乾坤公司所用建造房屋的款项取得了50年的房屋及土地使用权，与霍氏集团的债权债务抵清，交回50%使用权，该协议终止。霍氏集团将投资性房地产转换为自用房地产，会计处理如下：
借：固定资产——房屋及建筑物——办公楼
3 000 000
无形资产——土地使用权（西郊园） 1 000 000
贷：投资性房地产——办公楼 3 000 000
——土地使用权（西郊园）1 000 000
转销投资性房地产已计提的累计折旧（摊销）时，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）——办公楼”、“投资性房地产累计折旧（摊销）——土地使用权（西郊园）”等科目，贷记“累计折旧——圆形办公楼”、“累计摊销——土地使用权（西郊园）”等科目。
乾坤公司应支付的房屋使用费每年12万元，50年共计600万元；霍氏集团“其他业务收入”账户每年确认收入12万元，50年共计600万元。意味着，乾坤公司用建造房屋的款项换取了50年的房屋使用权，霍氏集团欠乾坤公司的房屋建造款用出租50年的房屋使用权相抵。
此时，霍氏集团“长期应付款——乾坤公司”账户、投资性房地产的两个明细账户“办公楼”与“土地使用权（西郊园）”、投资性房地产累计折旧（摊销）的两个明细账户“办公楼”与“土地使用权（西郊园）” 的余额均为零。
该房地产的原值分别在“固定资产——房屋及建筑物——圆形办公楼”、 “无形资产——土地使用权（西郊园）” 的借方反映，该房地产的已提折旧或摊销分别在“累计折旧——圆形办公楼”、“累计摊销——土地使用权（西郊园）”的贷方反映。之后，该房屋以及土地使用权，根据实际使用、处置的情况，分别按固定资产、无形资产准则的有关规定进行管理与核算。Z