房地产企业财务控制模式及对策探究

当前，在国家宏观政策的调控下，房地产行业的发展陷入了一个发展的“困境”，能否降低房地产的开发成本、实现财务资源的优化配置，对于提高房地产企业的核心竞争力、掌握商品房的定价主动权具有重要的意义。

一、房地产企业财务控制概述

由于行业的特殊性，房地产企业的财务管理呈现出了高风险的特征。房地产行业的投资呈现出了投资规模较大、资金周转率偏低、项目的自我调节能力比较弱的特点，企业能否有效进行地财务管理，对于降低企业的财务风险、提高项目的竞争力具有至关重要的影响。

随着我国财务管理体制的不断完善，房地产行业的财务管理也逐渐趋于规范化，但是，从宏观层面上来看，还存在着诸多的问题，主要表现在：（1）资产负债率过高，房地产项目的特殊性决定了其投资规模巨大，为了解决资金不足问题，企业不得不向银行申请贷款，甚至于进行社会融资，稍有不慎就会陷入资金链断裂的困境；（2）短期偿债能力比较弱，商品房是房地产行业的流动资产，从项目的开发、开盘到项目的销售需要一个漫长的时期，这就导致企业很难及时偿还各种短期债务，如果企业无法筹集到所需要的短期偿债资金，就很容易陷入资金不足进而影响到项目进展的尴尬境地；（3）“过度圈地”提高了企业的财务风险，土地对于房地产企业的重要性不言而喻，但是，过度圈地就会加大企业的财务风险。

在公司治理结构不够完善、企业多元化经营导致主营业务能力降低的现实情况下，房地产企业必须不断地优化内部财务管理模式、实施财务风险管理模式的创新，否则，在激烈地市场竞争中就会陷入被动的境地。同时，行业之间存在的“资金挤出效应”也要求房地产企业的财务管理必须进一步优化，以避免资金流出过大的情形出现。


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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0426/fontbr二、房地产企业财务风险控制模式分析br />
本部分主要从房地产企业传统的财务管理模式和房地产企业财务管理模式创新两个维度对其财务风险管理尽心研究与分析。

（一）房地产企业传统的财务风险管理模式

长期以来，我国房地产企业的财务管理模式基本上也是采取的普通企业的财务管理模式为主，主要包括“集权型财务管理模式”、“分权型财务管理模式”和“集权分权结合型财务管理模式”，三种模式都曾在企业发展历程中起到过重要的作用：

1．集权型财务管理模式

该模式下，企业的所有业务都有统一的部门进行管理、控制，其特点是企业的财务管理的决策权都集中于上一级的财务主管部门，子公司、分公司、各个部门几乎都不涉及财务管理，企业的财务资源的控制、重组、收益分配等等都实行的是统一管理，该种模式在房地产行业发展的初期曾经起到过积极的作用，但是，随着市场竞争、企业经营内外部环境的变化，该种模式的弊端显露无疑，比如，决策的效率、市场的反应能力等等都体现出了明显不足的特点，目前，该种模式已经较少使用。

2．分权型财务管理模式

分权型的财务管理模式在集团型的大企业曾经被广泛的应用，主要特点是子公司、分公司以及下级部门都拥有较高的财务管理的决策权，上级主管部门或者说集团总部仅仅是进行间接地指导管理、控制。该模式下，子公司的投融资、财务收益分配、职工福利的发放等等都是由各个子公司自己来决定并实施的，同时，子公司能够根据市场竞争环境的变化以及当地房地产业发展的特点 论文检测天使-免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一时间内做出反应，使财务决策的效率、准确率更高。但是，这种模式往往会出现“投机”行为，子公司为了自身的利益而做出损害整个集团收益的行为。

3．集权分权相结合的财务管理模式

事实上，从房地产行业发展的实践来看，绝对的分权、集权的控制模式很少见，基本上都是采取的集权与分权相结合的财务管理控制模式。上级主管部门主要对涉及公司发展方向的决策实行集权管理，而对于下级部门一些具体的财务管理实务则实行分权型财务管理，上层管理部门只是在宏观层面对子公司、部门进行财务控制，更加强调对结果的宏观控制。与前两种模式相比，该种财务管理模式如果运用得当既能发挥出上级部门的财务调控功能的优势，也能够有效地提高子公司的财务决策效率、市场的反应能力水平。该种模式在诸多大型的房地产开发集团企业得到了广泛的应用，比如，万科集团、绿城集团等都实行的是这种管理模式，由于这些企业都属于大型的集团性公司，如果仅仅依靠集权型的管理模式，很难实现对各个子公司的有效管理，最终必然会影响到企业的获利能力和水平。


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（二）房地产企业财务风险控制模式的创新及实施的具体策略

笔者认为，仅仅从集权、分权的角度进行定义、管理，不利于房地产企业财务管理的优化，应该从更细的层面上进行研究与创新，建立针对房地产项目的动态财务管理模式，根据企业经营环境的变化、财务状况及时地调整财务控制的重点内容，将企业面临的财务风险降到最低。房地产企业动态财务管理模式应该围绕营运风险、偿债风险、盈利风险等几个方面展开。

1．营运风险控制

房地产企业要建立动态的财务管理模式，首先要围绕怎样降低企业的营运风险，做好对企业营运风险的监控，才能够制定切实可行地财务监管模式。房地产企业面临的最大营运风险就是能否及时销售开发的房产、销售进度是否与企业事先制定的销售计划相符。另外，企业的资产结构如何、是否合理也会对企业的经济效益造成较大的影响，如果企业的流动资产的比例过低，就会出现由于总资产周转不灵进而影响到企业经济效益的情形，甚至于会出现大量闲置资产的情形。房地产企业开发的商品房属于流动性资产，但是，这种资产的变现时间却受到外部宏观环境的限制。事实上，房地产企业并不需要刻意地去降低流动资产的比例，关键是要考虑在瞬息万变的房地产行业内，如何加速流动资产的周转速率，这是降低企业营运风险，实现财务风险管理动态控制的重中之重。

2．偿债风险控制

偿债风险是由于房地产企业在经营过程中产生的债务得不到偿还，而使企业的财务出现了高风险情况。要做到降低偿债的高风险性，房地产企业应该从以下三个方面着手。

(1)合理配置企业偿债资金。合理配置资金、提高资金使用效率、做好资金的安排工作，可以让企业在借贷方面保有良好的记录，将最大限度地降低借款到期日无款可还发生的几率，避免了给公司偿债资金带来的潜在损失。因此合理的偿债资金配置能够更好地规范财务，提高资金使用率，降低偿债资金给公司带来不良的后果。

(2)优化组合企业借款方式。房地产开发企业应该综合考虑中长期借款配合的方式比较切合实际，这有利于减轻企业的财务偿债压力、降低公司资金运转的风险。同时，还要考虑房子还贷按揭款的搭配使用，只有将三者有效的结合起来，才可以大大缓解筹措资金的压力，降低偿债的高风险。

（3）资本结构的控制与优化。如果项目融资环境好、企业发展稳固、销售前景大好、财务方面安排资金合理有序的话，权益资金可以适当降低，增加债务比例，反之增加权益资金比率，降低债务资金。一般情况下，使得资本结构中的自有资金、预售款项、银行贷款资金各占三分之一为宜。

3．盈利风险控制

所谓盈利风险是指房地产企业销售情况不乐观，导致销售收入减少，利润总额也相应减少，最终使得企业面临业务量下降，遭受破产倒闭的一种风险模式，该盈利风险产生的源头主要是成本的提高或总收入的降低。

（1）健全销售价格体系。项目建成后的商品房定价应当综合考虑开发楼盘的品质、消费者购房心里、价格弹性以及周围环境商品房的价位。由于价格的上浮会影响商品房的销售，只有把销售价格制定的科学了才能达到预期的销售结果，才能回笼前期投入的资金。

（2）制定完善的促销方案。开发后的商品房销售必须借助有效的广告宣传以及完善的营销体系才能够实现预期的销售目标，否则消费者和购房者将很难了解到本公司房产的信息。由于房地产所处的行业特殊，销售是关键，因此企业应当加大销售力度，充实销售团队力量，把产品更好的销出去，为企业的偿债争取到更多的发展资金。

（3）开拓潜在的销售市场。房地产的开发种类有大型别墅、写字楼、经济适用房、普通商品住宅。选取的开发种类不一样也会影响企业的销售收入。企业要考虑整个房地产市场的需求以及未来发展前景进行开发，更要考虑政府的宏观调控政策，以此为契机更好地开发扩大市场，增加销售收入，减少偿债率，降低盈利风险。

（4）注重企业品牌的打造。投资者看重的是企业盈利的财务指标，一旦该指标降低势必会影响他在投资者心中的形象，也会使得购房者对公司的发展前景持否定态度，因此盈利带来的一系列问题会影响公司的形象。另外，企业的良好形象的维持还应当不要触犯法律，要严格遵守法律法规制度，严把商品房质量关。


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综上所述，房地产企业要做好财务管理动态控制，需要从营运、盈利以及偿债等三个方面做好风险控制，否则，新的财务管理模式将难以实现预期的目标。除了做好以上几个方面以外，企业还需要采取措施将企业的成长风险、现金流量风险降到最低，这是不断提高企业自身核心竞争力的重要的影响因素。

三、总结

房地产行业由于投资规模较大、资金回收期较长，做好内部财务控制是促进企业发展的关键因素。从房地产行业发展的实践来看，绝对的分权、集权的控制模式很少见，基本上都是采取的集权与分权相结合的财务管理控制模式，在当前房地产行业发展的困境中，企业应该大胆地进行控制模式创新，建立动态的财务风险管理模式，以实现促进企业快速、稳定、健康发展的目标。