浅析重庆房产税的缺陷及改进

摘要：重庆作为个人住房房产税征收的首批试点城市，在2011年颁布了《征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》（以下简称《实施细则》），即重庆房产税，宣布在重庆市主城九区开征房产税。本文分析了重庆房产税的具体内容及不足，并从征税对象、计税依据、税率、征收管理办法等方面提出了改进的建议。
关键词：房产税 征税对象 计税依据 税率 征收管理

　　一、重庆房产税的不足
　　（一）重庆房产税的征收对象
　　根据重庆市《征收房产税改革试点的暂行办法》规定，重庆房产税的征收对象包括三类住房：一是个人拥有的独栋商品住宅；二是个人新购的高档住房；三是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的（含第二套）以上的普通住房。从征税对象看重庆房产税的不足之处在于：
　　1.征税范围过窄，房产税影响力小。重庆房产税公布后，达到重庆房产税征收条件的商品房比例最高为13.4%，而2010年最低，仅10.1%。即重庆近九成的商品房，都在房产税免征范围之内。可见房产税的征税范围过窄。税收是面向社会公众的收入分配政策，如果一项收入分配政策调整面过窄，则政策没有必要以税收形式出现。房产税在税收中属于财产税，其征税对象应该是作为财产的住房。住房是生活必需品还是财产，其界定方式首先是看个人拥有的住房数量，其次看住房的价值。超量拥有的住房无论其价值如何，都属于超额占有社会资源，就应该属于房产税的调整对象。因此无论是存量房还是增量房，无论是高档房还是普通住宅，只要不是生活必需品，应该列入房产税的征税范围。只对增量房征税而不对于存量房征税；只对高档房征税，而不涉及拥有多套普通住房的情况都有悖于房产税作为财产税应发挥的作用。拥有多套普通住房未纳入征税范围是重庆房产税的一大遗憾，房产税在很大程度上就失去了保护中、低收入者的作用。
　　2.房产税税源过小。重庆市2011年的房产税总额预计征收量在1.5亿元左右，也反映了房产税的征收范围过窄，税源小，在财政对保障性住房的投入中所起的作用太小。房产税作为税收的主要作用应体现为调整收入分配，减小贫富分化。国际通行的做法是将房产税收入纳入地方财政收入，主要用于教育、卫生、消防、治安及基础设施建设等公共服务支出。税源小则起不到调整收入分配的作用，也不利于保证中低收入者的利益。
　　3.房产税引导投资资金流向普通住房市场。重庆房产税的开征，影响最大的是高端别墅市场，其次为高档住宅，对普通住宅的影响极小。按照规定，建筑面积在80平方米以上，单价在7 000元/平方米以下的应税普通住宅，持有一年应缴纳的房产税在3 000元以下。而对别墅、高档住宅征收房产税高得多，可见房产税试点并未大范围涉及普通住宅。税收政策对市场的投资资金产生了驱动效应，导致投资资金更多的选择房产税未涉及的普通住房市场，这有悖于政府保障正常房产消费的意愿。
　　（二）重庆房产税的计税依据
　　1.从价计税计价繁琐。《实施细则》第五章第六条规定“应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估价值征税”。从价计税是国际通行的方法，但从价计税相对繁琐，以房产交易价计税易从制度上诱发价格作弊。
　　2.计税依据不变的弊端。《实施细则》第五章第七条规定“独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论产权是否转移，变更均属于征税对象，其计税房产交易价和适用税率均不再变动。”计税房产交易价和适用税率不再变动，无疑是锁定了房产税，税收对财产性收入的调节作用受到极大的限制。
　　（三）重庆房产税的免税面积
　　1.以家庭为单位的免税面积扣除不科学。《实施细则》第七章第十条规定“免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。” 以家庭为单位进行免税面积的扣除是不科学的，家庭的规模变数极大，会从制度上引导购房者以分户来达到规避税收的目的。当房产税征税范围扩大后势必会导致假离婚、户籍人数最小化等社会问题的泛滥。
　　2.以套数计免税面积不公平。“套”是一个很模糊的计量单位，从十几平方米到几百平方米都可以是一套。而无论是国际还是我国在讨论居住水平时，都是按人均拥有住房面积来衡量。按套数计算免税面积，政策导向明显不利于100平方米以下的中小户型住房市场的发展。同时“一个家庭只能享受一套应税住房扣除免税面积”也使人们在购房时更偏向一次到位，直接购入100平方米以上的住房。这与目前的国家所倡导的房地产消费方式显然有很大区别。
　　（四）重庆房产税的征收管理
　　1.征收方式不利于遏制炒房。《实施细则》第九章第十四条规定“个人住房房产税的纳税义务时间为房产权属登记日期的次月起。税款按年征收，不足一年的按月计算应纳税额。”即使持有过一年再转手，房产税对炒房者的收益影响也极小。如果持有期不足一年，按月计算，房产税更低，对炒房者收益的影响几乎可以忽略。重庆房产税在规定征税对象时，特意将“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的（含第二套）以上的普通住房”纳入征收范围。政府在解释时明确说明此举的意义在于遏制炒房团，但目前的征收方式很难达到预期的目的。如果要让房产税负有防止炒房的作用，在征收管理上可以考虑设计持有时间越长，房产税越低的做法。
2.欠税追缴措施力度不够。《实施细则》第九章第二十二条至第三十二条均为欠税追缴措施。目前的措施仍与一般的欠税追缴措施没有太多的区别。但个人住房房产税的纳税人为个人，在申报方式上为纳税人主动申报。在目前这种情况下，税款的征收实现的可能性较小。在欠税追缴的措施中，应设计国家可控的强制征收环节。
　　
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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0426/fontbr二、对个人住房房产税征收管理方法的建议br />　　（一）根据房产税的财产税性质界定征税对象
　　作为财产税的房产税它所负有的主要使命应该是调节收入和财富分配，因此为维护税收的相对稳定性，应该以个人拥有的作为财产的住房来界定征税范围，不应区分增量与存量、高档与普通。如果政府希望对某些房产免征房产税，可以以减免税方式出现。
　　（二）更适合现阶段的从量计征
　　虽然国际上对个人住房征收房产税通行做法是以评估价值为依据，实行比例税率。但在我国目前情况下，采用从量计征却更为简单和现实。以个人为单位计征个人住房房产税。以每个人在房屋产权交易所登记的房产持有量扣除规定的个人应享有的免税面积后的应税面积为征税对象。这样可以回避以“家庭”、“套”这两个不确定的单位作为计税依据带来的制度性漏洞以及引发的相关社会问题。国家如果想要扩大或缩小个人房产税的征税范围，可以通过调整个人所享有的免税面积来实现征税范围的调整。
　　（三）按人均面积设计免税面积
　　按照人均面积设计免税面积的优点在于：1.人数是非常确定的数据，回避了家庭户籍人数的可变性。从制度上遏制以分户来规避税收的做法。2.设计平均的人均免税面积可以做到更加公平，也回避了对套数认定的麻烦。有利于中小户型住房市场的发展，同时为购房者提供了更多的选择性。购房者选择面积小的自住房，可以将剩余的免税面积延伸到自己的投资房。年轻人可以在初次置业时选择小户型住房，其免税面积仍可用于购买改善性住房时使用。同时，当人们选择更符合大家庭生活的住房，而不至于承当更多的税收负担。3.个人的房产拥有量可以在房产证明确的显示出来，其认定更加简单，可以随婚姻、家庭、房屋产权转移情况的变化而变化。按人均面积设计免税面积不但适用于房产税，同样也适用于限购令、差别贷款政策。
　　（四）采用累进的定额税率
　　国际上对个人住房征收房产税通行的做法是以评估价值为依据，实行比例税率。这样要求对房产价值的评估有比较公正又简单易行的方法。大多数国家和地区都是以某一时点房地产的市场价值为基准，并根据房地产市场变化在一定年限内实施重估。而我国的房地产市场正处于发展时期，基准价值很难选择，而且房产税按年征收，房产价值评估的社会成本过高，并且评估结果是否能得到大多数社会公众的认可，很难预料。在这种情况下采用定额税率从量计征更具有可行性。按每个人在房屋产权交易所登记的房产持有量扣除规定的个人应享有的免税面积后的应税面积，设计每平方米的税额，以此来计算应缴的房产税。如果考虑到更好地发挥房产税作为财产税调节收入和财富分配的作用，在设计定额税时可采用差别、累进的定额税率。按照独栋商品住宅、高档住宅、普通住宅设计从高到低的差别定额税率。根据个人所拥有的应税房产面积的差异设计累进的定额税率，使拥有应税房产面积越大者承当更高的税收负担，更能调节财富分配，也使房产税更多的由过多占有社会资源的人来承当。
　　（五）房产税的征收要与房产的产权交易紧密结合
　　要求个人每年主动申报缴纳房产税肯定有一定困难，特别是房产税大面积推广后，其税收的征收成本会很高。要鼓励人们主动交纳房产税，应该把房产税的完税记录作为房产产权交易过户的必要条件。如果希望房产税能负起遏制炒房的作用，可以按房产的持有时间在房产产权交易过户时，设计房产税的返还、加成征收。持有时间越长可以在办理产权交易过户时，给予一定比例的房产税返还，以鼓励大家长期持有房产。对于短期内频繁交易的房产，可以在办理产权交易过户时实行房产税的加成征收。个人拥有应税面积越大适用税率越高的累进定额税率、持有时间越短税率越高的加成征收，可以使房产税在遏制炒房、挤压房产泡沫方面发挥更大的作用。Z