新时期房地产企业财务管理的策略改进

财务管理
　　
　　一、严格控制土地成本，有效降低开发成本
　　
　　自2011年初以来，受国家宏观调控政策的影响，国内房地产企业在购买开发用地以及支付土地出让金方面所承受的压力越来越大，盲目依靠提高楼盘售价转嫁成本这种方式已经不太适行，为此业内各企业必须探寻新的成本控制方式，最大限度地降低土地开发成本，严格控制开发风险。
　　鉴于土地出让金在开发总成本中的高比例性，房地产企业在项目开发前首先需对政府拍卖的地块进行详细考察，包括对该地块的商住价值、周边环境、交通状况、给排水条件、三通条件等进行实地勘察，以形成对该地块实际开发价值或成本的较为客观、准确的评估，从而为拍卖竞标打下良好基础。与此同时，还要对所拍卖地块现有建筑物的拆迁进度、周边竞标对手情况、有无历史遗留问题等进行考察，对该地块的开发风险能有一个较为准确的判断。
　　对于施工成本控制方面，在不影响工程质量的前提下将施工成本降至最低应是各企业开发成本控制的主要目标。在此过程中，严格控制工程变更及签证是非常必要的，具体应包括设计变更、进度变更、施工条件变更以及工程项目变更等。由于施工过程中各因素的变化，如工程实际与图纸设计不符，建筑材料及标准与要求不符等，这些都会造成计划成本与实际的差异，为此企业一定要防止施工方通过不合理的工程变更来扩大建筑规模、提高建筑标准、增加建筑内容等避免实际成本高于预期成本情况的出现。此外，房地产企业还应加强开发方案设计、项目招投标、项目前期预算控制等方面的管理，以成本──效益为总原则，加强对已开发或即将开发项目过程成本的控制，充分降低企业整体成本。
　　
　　
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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0426/fontbr二、实行多元化的融资策略，创新融资方式
　　
　　从20lO年起，国内房地产市场遭遇了有史以来最为密集和严厉的宏观调控政策，央行、各地政府部门通过提高首付款比例、提高二套房利率、限制三套房贷款等措施，严厉打击房地产投机行为。在这种大环境下，各银行为了切实履行国家政策，有效防范信贷风险，对房地产企业及购房者个人的信贷规模进行了大幅压缩，从而给房地产市场及业内企业带来了极大的流动性压力。
　　鉴于此，国内房地产企业应从当前实际出发，积极创新融资方式，实行多元化的融资策略，力争早日渡过难关。当前，业内企业首先应加强对金融市场中现有金融工具如房地产信托、投资基金、企业债券、资产证券化等的利用，搭建自身的金融平台，同时采取发行信托计划、收购上市公司、参股金融机构、发起设立房地产基金，谋求海外上市等方式，合理利用多元化融资管道，满足自身的融资需求。其次，房地产企业还应充分借力于民营资本与国外资本，寻求与民营企业、外资企业各种形式、各种项目上的合作，以充分缓解开发商自身的资金压力，转嫁其项目或资金风险，同时也可获得先进的管理技术与经验，这对于提高业内企业融资能力、管理水平、国际竞争力都有着积极的作用。
　　目前在西方发达国家，金融租赁业已成为与银行信贷、证券相对应的3大金融工具之一。售后回租作为金融租赁的一种，是指房地产企业将房地产项目的资产出售给金融租赁公司，然后再以承租人的身份将项目租回。在这种方式下，企业对该项目的所有权、控制权不变，但在实质上却已由固定资产投资性质转变为流动资金性质，从而充分转嫁了企业的投资风险。售后回租是在企业缺乏资金、急需资金融通的情况下所采取的一种筹资方式，房地产企业通过该方式可实现与金融租赁公司的互惠共赢，风险共担。
　　
　　三、加强企业内部控制，合理控制风险水平
　　
　　从目前来看，房地产企业在经营发展的过程中会遭遇许多种风险，例如债务清偿风险、资金周转风险、资金成本风险、投资决策风险等微观范畴风险，以及宏观政策变更所带来的风险。相对于前几种�于微观范畴的风险，宏观政策风险从长期而言虽是可预测的，但却是不可控的，对此各企业还需从自身抓起。
　　作为企业风险防控体系的重要组成部分，内控体系的是否完善在此起着尤为关键的作用，对此业内各企业必须予以足够的重视。首先，优化企业治理结构；通过引进独立董事来健全其董事会和监事会职能，极力避免大股东在企业决策中损害中小股东利益事件的发生，并进一步健全和完善业务授权制度。其次，强化会计核算控制；会计控制实质上是企业内部控制的核心内容，一个有效的会计系统能够对经济业务进行真实记录、科学分类，及时合理的表达经济业务和披露相关事项，使企业的财务风险充分显现。最后，构建风险评估机制；该机制由反映企业偿债能力、营运能力、获利能力、发展能力、现金流能力的各类指标所组成，通过权重与评分可以形成对企业风险的评估，并指出其关键点。
　　为加强对资金链的管理，有些大中型房地产企业组建成立了资金结算中心，用于对企业整体资金的调度、筹划与监控，防止资金沉淀现象的发生，提高资金的使用效率。在资金结算中心下，房地产企业下�各成员单位的资金收支均需通过该中心予以解决，为此各成员单位需在中心内分别开设收入户和支出户，实施收支两条线管理。在资金预算控制上，若某成员单位的本月资金支出超出月预算，则需通过追加预算予以补充，单从这一点上看企业对整体资金的控制力将大大增强，资金集中管控的目标将得以实现。
　　
　　四、重视纳税筹划活动。合理降低企业税负
　　
　　从房地产企业的经营特点来看，按照现行税法的规定其主要涉及的税种包括营业税、增值税、所得税3种，其他诸如房产税、印花税等也有所涉及，对此业内各企业应引起重视，并制定相关的纳税筹划策略。
　　首先，针对营业税的纳税筹划应采取降低营业额和选取较低税率等方式。例如，为充分降低应税营业额，企业应尽量使经济业务的发生符合按差额计算营业额的规定，而对于那些不能直接采用差额征税的经济业务，则可通过对其业务的分拆，或者直接采用较低的定价以及降低价外费用的方式，来降低其计征基础。再如，企业还可通过对各行业特殊优惠政策、经营行为的综合考虑，以及营业税与增值税征收范围的合理划分，来充分拓展其纳税筹划空间，与营业税相关的纳税筹划活动不应以挤占增值税、所得税的纳税筹划空间为代价。
　　其次，针对增值税的纳税筹划应主要以土地增值税为目标，具体路径包括对与土地增值税相关的利息费用处理、开发方式处理以及分散收入的处理等。根据现行税法规定，若能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的，可据实予以扣除；反之，则应按取得土地使用权所支付金额与开发成本之和的10％以内计算扣除。鉴于此，房地产企业可根据其负债筹资或权益筹资的实际情况，合理确定扣除方式，实现税负的最小化。
　　最后，房地产企业还可通过分总公司之间的关联方交易将利润转移至具有税收优惠政策的一方，以减少应纳所得及适用税率，降低所得税税负。例如，房地产企业可以针对不同的税收优惠政策，分别设立建筑施工、规划设计、装饰装修、营销策划、物业管理等公司，然后通过内部交易价格将总公司利润转移至这些分公司账下，以降低企业的总体税负。