浅析房地产开发企业税务管理

我国的经济高速发展带动了房地产业的成长，房地产业经过近二十几年的发展已经较为成熟，追逐暴利的时代已经过去了，为实现企业价值最大化，就必须不断提高企业经营管理水平，降低企业经营成本。有效的税务管理能够优化资源配置、降低税负、防范纳税风险，提高企业获利能力，提升企业的综合实力，从而推动企业的可持续发展。因此，加强房地产开发企业的税务管理工作尤其重要。
　　一、房地产企业税务管理的原理及现状
　　企业税务管理是企业在遵守国家税法，不损害国家利益的前提下，充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切优惠政策，达到少缴税款或递延缴纳税款，从而降低税收成本、实现税收成本最小化的经营管理活动，是一种合理、合法的纳税、节税行为。
　　从国税发[2003]83号、国税发[2006]31号到新企业所得税法实施后的国税发[2009]31号、国税函[2009]342号、国税函[2010]201号文件等所得税政策，以及1993开征、2006年从严征管的土地增值税政策，这一系列为房地产企业量体裁衣的政策，让诸多房地产企业“财富巨人，纳税侏儒”的“形象”成为历史。税收成本平均达房产销售收入的17%。税收成本成为房地产企业除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地产业的税收占到了地方财政收入的20%以上，个别地方达到40%。房地产业成为地方财政的重要支柱，多年来都被列为税收专项检查对象。
　　新国十条、限购、限贷、限外等一系列的调控施压，2012年3月住建部重申房地产调控绝不会松动，严控地方微调，房地产企业面临更严峻的考验。另外，很多老总对企业税收管理的重视程度不够，大多数企业都是由财务人员兼做办税人员。有的认为只要跟税务部门搞好关系，就能应付企业的税收问题。在一些大型企业，由于部门之间、岗位之间缺乏有效沟通，致使有些业务发生时，企业的税务人员并不知道，无法进行涉税分析与纳税管理，加之具体办理业务的人员对税收政策不一定能掌握到位，使应税事项不能及时有效地处置，给企业带来涉税风险。因此，进行有效的税务管理，合理控制税收成本，对降低企业运营成本尤其重要。
　　
　　论文检测天使-免费论文相似性查重http://www.jiancetianshi.com
[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0426/fontbr二、房地产企业常用的避税措施br />　　房地产企业相对繁重的税负，促使房地产企业不断寻求避税措施，常用的避税措施是建立很多避税链公司，财务可能都在一个办公室，有的形成八大公司共聚一堂。利用关联企业转移利润。随着经济发展，房地产开发企业也在向集团化方向发展，有的房地产开发企业发展

到一定程度后，利用建安公司、销售公司、物业公司等关联企业来转移利润，达到少缴企业所得税的目的，即利用自己的亲戚朋友注册成立一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司，使其成为控股公司或全资公司，然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，经营其房产开发企业的代理销售业务、广告业务等。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到少缴税款的目的。综合起来，就是以下几种方式：
　　(1)利用关联建筑公司多开发票，加大成本。同时资金回流，避免个人所得税。
　　(2)在国内设立咨询公司、设计公司、绿化公司多列费用。
　　(3)在国外设立设计公司加大成本，尤其是香港等地。
　　(4)设立关联的新办商业企业，运用甲方供材以加大成本。
　　(5)设立关联的装饰公司，销售精装修房的筹划。
　　(6)设立关联的代理公司，进行流程再造。
　　(7)设立销售公司，分解收入，降低增值率。
　　企业与关联方之间的业务往来，不符合独立原则而减少企业或者关联方应纳税所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。税务机关可参照当地建设工程造价管理部门颂的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积成本标准，并据以计算扣除。房地产企业应审核目前集团内关联交易定价政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务机关规定准备相关证明文件。
　　我们一定要注意逃税和税务筹划的界限问题，合理、合法的税务筹划和税务管理才是有效的。
　　三、房地产企业涉税管理
　　房地产企业的税务事项始终贯穿于土地取得、立项、建设、销售、出租、项目清算等各环节之中。房地产企业涉及的税费主要有十种：营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、企业所得税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税。本文浅要地分析房地产企业的几项经营业务涉及税务处理。
　　(一)代收款项的税务处理
　　1、营业税
　　根据《营业税暂行条例及其实施细则》的规定，房地产企业转让土地使用权或者销售不动产，营业额为向购买方收取的全部价款和价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、违约金、延期付款利息、罚息、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，但不包括符合条件代为收取的政府性基金或行政事业性收费。准确区分代收代付费用是否纳税，可以从三个方面理解：
　　(1)只有政府基金或行政事业性收费不纳税。如维修基金（国税发[2004]69号）、印花税、契税、产权登记费、工本费、拆迁补偿费（国税函[2009]20号）等。这些费用在往来科目中核算，并且能够取得带客户名称的票据。不构成房地产开发企业的收入，也不构成成本、费用。不属于政府性基金或行政事业性收费的项目或者原属于行政事业性收费现在属于经营性收费的项目，即便房地产企业代收代付没有任何差价，也要计算缴纳营业税。
　　(2)只有取得财政票据才能不纳税。对于原属于政府性基金或行政事业性收费，如有线电视初装费、管道燃气初装费等，现在属于经营性收费项目，不能取得财政票据，要计算缴纳营业税。