2010年中央政府对房地产市场连续进行了两轮调控，但效果并不明显，全年房价仍在高位运行，特别是到2010年年底，房价和交易量又再度火爆。2011年作为“十二五”的开局之年，是中国经济结构调整的关键年份，为了更好的调控房地产市场，稳定房价，国务院年初发出了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（简称“新国八条”）。随后地方政府也开始推行地方版“新国八条”，除了加强原有的各项调控政策力度之外，还强调了对地方政府的问责和对购买商品房做出限制，各地政府根据“新国八条”制定的调控细则，主要以限购为主，压制购房需求。其中，长沙政府推出了长沙版的限购令，对二环内的90平米的小户型住房进行限购；随后又下发《关于进一步加强房地产市场调控稳定新建普通商品住房价格的通知》，明确规定，2011年新建普通住房价格涨幅，必须低于全市GDP和城乡居民可支配收入的增长水平，欲将房价控制在合理范围之内。现在距离“新国八条”的颁布实施已有一年有余，在新的房控政策下，购房者的意愿如何；购房者对房地产市场是否还持有信心；购房者对政府的调控是否满意。本文结合近两年房地产发展的态势，以长沙市为例，对购房者的意愿进行了调查与分析。
一、房控政策下居民购房意愿调查与分析
(一)样本区和调查样本的基本概况
长沙是湖南省的省会，是全省政治、经济、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中西部地区重要的中心城市。自20世纪80年代开始，我国房地产开始快速发展，带动了一大批相关产业的发展，成为国民经济的支柱产业。长沙房地产是在我国住房制度改革中不断发展起来的，进入20世纪90年代后期，长沙房地产才真正进入市场化阶段。长沙商品房从无到有，从小到大，市场不断壮大。近十年，长沙房地产开发业突飞猛进，出现了供需两旺的局面，房价也上升较快。但到2011年，“新国八条”的颁布，使得长沙楼市风声鹤唳，一时间长沙房价停止了上涨的趋势，交易量也明显下降。
本次调查历时一个月，采用“街头拦截”式的随机性问卷调查，发放问卷200份，收回有效问卷181份，问卷有效率为90%。被访者男女比例为1.3：1。80%的被访者拥有本地户口，年龄多在25-65岁之间。职业分布广泛，家庭收入集中在3-10万元和10-20万元这两个水平。其中26%的被访者暂时没有独立的住房，36%的被访者在长沙拥有一套住房，20%的拥有两套住房，10%的拥有三套住房，6%的拥
有三套以上的住房。
(二)购房意愿: 基于时间、区位、产品和投资意图四维视角的分析
1、时间维度：即时购房热情不大，观望者购买行为具有时滞
本次调查中20%的被访者表示目前没有购房意向，有28%的被访问者有购买意向，但是还是采取观望态度。导致这种结果的原因大致有：
房价和资金问题。高额房价对于低收入的家庭来说是阻碍他们购房的一大因素。调查数据显示，68%的被访者认为长沙目前房价偏高；25%的被访者认为长沙房价适中；5%的被访者不清楚长沙房价目前的状况；仅2%的被访者认为长沙目前的房价偏低。房价的增长远远超过居民可支配收入的增长，使许多消费者“望房兴叹”。从楼盘调查情况来看，西京、宜居莱茵城、海拔东方、童话里、山水湾、万象新天等因为价格实惠、性价比高，因此，其市场接受度较高，销售情况总体不错。
根据联合国《城市指标指南》中对房价收入比的定义：居住单元的中等自由市场的价格与中等家庭的年收入之比，公式为房价收入比=（住宅销售单价×人均住宅面积）／人均家庭可支配收入×（1-恩格尔系数）。它是商品房销售价格偏离其真实价位程度和城市住宅需求的良好指标。一般认为发展中国家房价收入比在4-6的区间较为合理。根据长沙的相关数据而得出的计算结果如表1所示。从表1可以看出，长沙市商品房销售均价从2006年的2691元/m2逐年上升到2010年的5548元/m2，增长106.2%。人均可支配收入从13924元上升到23347元，增长67.7%。房价收入比也超过了4-6的合理区间。可见长沙市的商品房价格偏离起真实价位较高，价格上涨过快已逐渐超出城市居民的实际购买力。已有住房居住。对于中等收入家庭来说，他们已拥有自己的住房，在投资资金有限的情况下消费边际递减，因此在短期内没有购房的意向。 “新国八条”的影响。“新国八条”的颁布，迅速地对房地产市场的“投资热”进行了降温，至于新一轮的房地产市场的低迷会持续多久，许多高收入家庭对此采取了观望态度，导致消费者的购房热情不大。预期房产税政策出台。国家已经在上海试点房产税政策，居民预期国家爱将在近两年出台房产税政策。一旦政策出台，谁拥有房产多，也就意味着交税多，而且物业费也多，养房子的压力大。
2、空间维度：区位及其附加福利对购房意愿有很大影响
区位是最能影响消费者购房的因素之一。47%的被访者选择了楼盘的地理位置。而在被问到最理想的住宅位置时，51%的被访者选择居住在靠近市中心的地方。值得一提的是，被访者中，选择居住在市区边缘的占29%，超过选择居住在市中心的17%。随着人们生活水平的提高，私家车的数量不断增加，交通状况不再是阻碍消费者购房的主要影响因素。市中心拥挤的交通，较差的空气质量，巨大的噪音导致人们向郊区的迁徙。但仍有17%的被访者选择购买市中心的住房，这类被访者大都为投资性需求消费者。市中心形成了许多商圈，对于把购房作为出租目的的居民而言，最有利于房子出租的地方就是商圈。尚东板块、南城板块以及星沙板块成为消费者购房的热点区域。
值得一提的是，本次调查中提到“购房送重点中学指标”这一现象时，38%的被访者表示会倾向于购买临近学校，特别是带入学指标的住房。麓谷板块和万家丽南路板块等具有明显的教育指标带动销售的特征。可见，学校这一区位条件已日渐成为影响消费者购房的因素之一。随着社会的发展，竞争变得日趋激烈，尤其表现在为孩子选择学校方面。不少房地产开发商利用商机，与名校联合，开发出售学校附近带有入学指标的房产。
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