房地产创新性融资研究

一、关于房地产行业融资的概述
　　房地产行业，是资金密集性产业，投入高、风险高与产出高是它显著的特点。房地产一般的开发过程，都需要巨大资金的支持。项目的启动的初期需要资金，完成从拿地、规划、设计等开发前的准备工作；开发阶段需要工程建设资金完成项目；处于发展期的企业，为扩大再生产，需要不断投入资金，进行各项资源储备。由此看来，房地产的资本运作中最重要的一环，是筹集资金。
　　房地产融资可以分为两类，主要有内部融资与外部融资。内部融资，可以解释为房地产的企业利用自有的票据、债券抵押贴现等。外部融资也分为两种，主要由间接融资和直接融资组成。直接融资主要指，包括债券融资、股票融资在内的资金融资，以及房地产投资基金与房地产信托等多种融资方式。以上所述的间接融资，主要指的是房地产贷款。
　　
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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0426/fontbr二、房地产行业在融资渠道选择上存在的问题br />　　(一)监管严格，融资渠道收窄
　　近年，由于国家宏观调控政策，房地产行业的融资渠道收窄，传统融资对项目的介入期滞后。在一系列严密的监管下，开发商从商业银行取得贷款越来越困难，发放贷款的限制越来越多，条件也越来越苛刻。 自2005年起，房地产信托融资也受到一系列监管政策的制约。“高成本融资”成了大多数开发商的融资出路。
　　(二)资金来源单一，严重依赖银行贷款
　　我国房地产企业的资金来源较为单一，银行贷款与经营性欠款的数量巨大；自2005年起，自有资金、银行贷款以及房屋预售款的来源在当期房地产的开发投资总额中的比例达90%。而且，在预售款与自有资金中，还有相当大的比例是来自于银行。就目前看来，银行的贷款在房地产行业的融资中，所占的比重大约为60%，依旧是很高。
　　(三)房地产企业严重不足的自有资金
　　房地产企业，拥有较高的负债率，而过高水平的负债率，在一定程度上增大了企业的风险，更甚者，还会增加债权人运作时的巨大风险，大大降低企业的融资能力。而金融成长周期理论提出，在企业成长发展过程的不同阶段，伴随着资产规模、信息等内外条件的变化，企业融资的渠道与融资结构，也将随之发生了变化，发展过程里，具有一定程度的动态性。
　　三、房地产行业融资的创新渠道
　　(一)房地产的私募基金
　　房地产私募基金，主要特点有：非金融融资，操作灵活简洁，是企业的金融风险大大降低。使开发商在各个社会渠道的资源集合在一起， 这样原本炒盘炒地的

资金，便可以顺序流入开发的场所，解决了社会资金的出路，而且，大大的满足了企业对于资金的需求。
　　(二)渐行渐近中的房地产的投资信托
　　房地产的投资信托，属于一种发行的收益凭证，用于融合指定的大多数投资者的资金，然后，投资中的管理和经营，一般交由专门投资的机构来实施。投资信托具有其自身独特的特点与优势，主要体现两个方面：
　　套现能力强、流动性极高。持有者，拥有这种证券化产业的基金，可以将这种收益的凭证，在市场流通与转让，属于流动性非常高的资产。
　　风险较低、收益稳定。证券化的产业基金，应该把净收益中90%以上通过股利的分红形式，返回给投资者，与此同时，这种基金收入，一般又是以相对来说，比较稳定的租金收入作为主要，所以股利一般较为稳定，股价的波动性也较小。
　　(三)商业抵押担保证券
　　商业抵押担保证券，也叫做CMBS，通过这种不动产的贷款，连同商用房产的抵押贷款，将大部分的资金进行汇聚。CMBS是一种新的商业证券化融资的方式。通常汇聚到一起的资金被集合到一个组合抵押贷款池里，接着通过证券化的整个过程，按照债券的存在形式，发行给投资者。这种CMBS（抵押担保证券）的价格，由评级机构给出，他们是通过评级结果测出来的。最后，投资的银行，在参考评级的结果之后，会确定最终的发行价格，然后再由投资者发行。
　　(四)上市直接融资
　　上市融资的发行面宽广，可以大规模的募集资金，之后有效的改善法人治理结构与资本结构，提升品牌的价值，还可以为其他的融资方式铺路。
　　(五)房地产资产证券化
　　通常是指，房地产开发商，按照价值的单元，把自己在建的房地产大项目分割成为小的单位，然后直接的或者委托中介机构，出售给小的投资者；再或者直接以房地产的产业投资的基金的形式出现，汇聚了社会各个方面的零散的资金，主要用于投资到房地产项目。