浅谈房地产开发企业内部财务管理工作的发展

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 房地产开发企业承担着项目建设和价值创造的多重使命,加强内部财务管理对企业防范风险、增加收益具有积极的意义。企业应运用前瞻性的方法,推动财务管理工作步入良性循环的发展轨道。
  一、我国房地产市场发展概况
  房地产市场兴起以来为国家创造了可观的经济价值,同时也使人们的居住条件得到了前所未有的改善。但是任何一个新兴的行业都需要经过由不成熟向成熟的发展历程,房地产开发企业也在经历洗牌分化。经过金融危机和国家宏观调控政策的考验,企业逐渐完善经营管理,行业市场秩序日益规范。而且在行业会计准则方面,投资性房地产准则的颁布实施也具有鲜明的时代特征,意味着房地产企业的财务管理将更加走向规范。今后,我国房地产市场还将在深化改革的进程中不断向成熟方向迈进。
  
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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0426/fontbr二、房地产开发企业财务管理工作存在的主要问题
  在行业逐步发展的过程中,房地产开发企业的财务管理工作仍然存在多方面的问题需要改进:
  (一)企业资金链管理不足
  资金可以说是房地产开发企业运营的“血液”,企业从开展可行性调研、征地开始,到完成拆迁,进入开工建设,整个项目至竣工之日必须经过较长的时间周期,对资金链有严格的要求。金融危机期间,不少房地产开发企业都面临资金链断裂的危机,财务运转不灵,建设几乎停滞,而且产品销售价格也持续下滑。目前,不少企业自有资金、流动资金的比例很低,同样会造成项目建设的中断。
  (二)投融资规划性差
  房地产开发企业运营的核心任务是对建设项目展开投资,而资金来源离不开融资的支持。但是行业利润对企业来说是巨大的吸引力,企业为此有可能盲目扩大投资,并采取传统的融资方式解决资金来源问题。这说明房地产开发企业财务管理的计划性差,不能从实际出发,对短期、中期、长期的投资和融资工作“量力而行”。而且近年来我国的货币政策不断变化,如房贷利率及购房限制政策,企业的融资往往陷入被动。据国家抽样调查显示,房地产开发企业资产负债率居高不下,甚至超过2008年金融危机时的水平。
  (三)财务管理监督薄弱
  房地产开发企业更多地重视项目前期的预算和收益预期,而项目开工至竣工期间,预算的执行情况、资金使用效率等指标都缺乏细致深入的评估,财务监督犹如空中楼阁。企业在房地产开发项目中经常会出现预算追加的现象,无形之中影响到预期收益。房地产开发企业的投资会受到诸多不确定因素的影响,它们对投资成败及经济效益都具有重要意义,如果缺少严格的财务管理监督,企业整体的运营风险就会增加。
  三、房地产开发企业内部财务管理工作发展的举措
  针对房地产开发企业财务管理的现状,今后的发展应着力推进以下举措:
  (一) 重视财务预算,严格财务内部控制
  房地产项目开发过程资金贯穿始终,所以企业财务管理工作的发展首先应从预算开始,用严谨的制度规范管理。在不少房地产开发企业,财务预算都没有获得足够的重视,今后企业要将预算工作放置在新的高度,依据各项战略决策,制定适合中长期发展的年度财务预算,细化各个项目节点的预算目标。而且财务预算的执行应建立责任人机制,对项目开发过程中的相关部门、工作人员都要明确职责,一旦发生工程变更、预算追加的问题,及时查找原因,改进管理。在预算改进的基础上,企业还要激励销售部门加速资金回笼,提高资金周转效率,从而不断降低资产负债率。
  (二) 创新投融资规划,走可持续发展之路
  随着预算制度的发展,房地产开发企业在制定未来的投融资规划时,应遵循可持续发展的理念。在投资方面,企业应选择朝阳投资项目,如绿色住宅开发、节能项目建设等,避免盲目追求高风险的投资项目,这样不仅能够获得更多的政策支持,还有利于促进资金流的良性循环。在融资方面,企业应选择传统融资和新型融资渠道相结合的路线,在银行贷款以外,努力开拓房地产投资信托融资、项目融资、上市融资等渠道,通过多方面的资产评估,降低融资风险。与此同时,房地产开发企业应改进投融资决策的流程,全面分析现有风险,增强决策的前瞻性和科学性。
  (三) 制定严谨的财务监督机制,加强财务预警
  房地产开发企业面对的风险很多,财务监督是规避风险的重要保障。企业应当对日常运营中的项目选择、资金流动、成本和收益进行深入监督。同时,财务监督特别要重视风险预警工作。企业应借助财务管理信息系统,时刻监督企业资产负债率、现金流状况等,设定企业内部的预警线,并事前做好预警应对规划。当被监测指标接近预警线时,财务管理人员应及时采取风险抑制措施,防止财务风险的蔓延。为此,企业要授权专人负责财务监督工作,定期制定财务监督报告和风险防范计划,从而推动房地产开发企业的财务管理由被动转向主动。
  (四) 关注国家政策,做好全面的筹划
  房地产行业在发展初期尤其要受到宏观政策的影响,如近年来的利息调整、第二套房的购买和利率调整、会计准则改革等。这些宏观政策都要求企业财务管理工作适时调整方向,积极配合政策实现发展。因此,企业应时刻关注宏观政策的变动,按照政策导向筹划未来的开发和销售方向、融资渠道,明确涉税范畴等,努力促进财务管理的优化。
  四、结束语
  房地产开发企业财务管理工作的发展是规范内部管理、提高经营水平的重要保证,企业应从领导层开始,自上而下树立起对财务工作的高度重视,主动寻求改革和发展,从而为企业凝聚新的竞争优势。

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