完善住房保障资金供应的路径选择

自1998年我国停止实物分房以来，江苏的住房保障工作一直走在全国的前列。到“十二五”期末，全省住房保障覆盖面将扩大到20%的城镇家庭，全面实现城镇中等偏下收入住房困难家庭住房有保障、城镇新就业和外来务工人员租房有支持、各类棚户区改造全覆盖，全面提升人均居住水平、住房保障水平、市场健康水平、百姓宜居水平。本文试图结合江苏实际，探讨保障性住房资金的来源、筹集和运用，构建符合江苏实际的住房保障体系。
　　一、江苏住房保障工作的发展历史
　　江苏住房保障体系工作大致经历了四个阶段：即1998-2002年初步建设阶段；2003年-2007年发展阶段；2007-2010年加快保障阶段；“十二五”时期为进一步完善阶段。
　　1998-2002年初步建设阶段：江苏1999年开始廉租住房试点。这一时期，全省13个地级市中有11个市先后出台文件，建立并实施廉租住房制度。经济适用房和合作集资建房并存，呈现多样的供给方式。2002年以后，经济适用房的供应对象主要是拆迁中住房困难户和城市最低工资线以下的收入家庭。这一时期，住房保障体系建设尚处于探索实践阶段，保障对象仅占全省城镇总户数的1%左右，明显偏少。
　　203-2007年发展阶段。这一阶段，住房保障体系建设得到进一步发展，全省十三个地级市全面建立廉租住房制度，廉租房和经济适用住房实行实物分配及货币补贴政策，积极探索经济适用住房租售并举制度，形成了“共有产权”模式。2005年以后，随着城市房屋拆迁量的增大，同时又加大了定销商品房和限价商品房的建设。这一时期的主要特征是，廉租住房供应对象仍为最低收入住房困难家庭，经济适用住房对象由中低收入住房困难家庭变为中等偏下收入住房困难家庭。全省经济适用住房（含定销房、限价商品房）市场供应虽然很大，但主要是供应城市拆迁户，住房保障对象的覆盖面仍然不足。
　　2007-2010年加快保障阶段。这一阶段，是江苏住房保障发展最快的阶段，省委、省政府出台了住房保障“三年行动计划”，住房保障扩大到城镇低收入家庭。三年间，全省共建设廉租住房4.4万套，新开工建设经济适用住房28.5万套、公共租赁住房10.2万间，发放廉租住房租赁补贴6.4万户、改造城市危旧房（棚户区）2002万平方米，为89.5万户家庭的居住改善创造了条件。至2010年末，全省住房保障累计达成140万户，占全省城镇家庭的比重超过10%。
　　“十二五”时期，是江苏住房保障体系不断完善的时期。这一时期，将全面解决人均住房建筑面积15平米以下、家庭人均收入为上年度城镇居民人均可支配收入80%以下的城镇家庭的住房困难、城镇新就业人员和外来务工人员租房困难，率先实现中等偏下收入住房困难家庭“住有所居”的目标。这一时期的特征是，除进行住房保障的扩面保障外，着重加强公共租赁房建设，注重住房保障模式和管理机制的创新。到2015年末，全省城镇保障性住房的覆盖率达到20%以上。
　　
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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0426/fontbr二、完善保障性住房资金供应的有效途径
　　江苏经济发达，经济总量位居全国第二，房地产市场发展迅速，房地产开发投资、施工面积和竣工面积已多年位居全国 论文检测天使-免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一。截止2010年底，全省城镇居民人均住房面积已达33.4平方米，高于全国1.8平方米。因此完善江苏住房保障的资金供应，必须结合江苏实际，走出一条以政府为主导、市场相结合的住房保障性资金筹集、运用之路。
　　(一)现有住房保障资金不能满足保障需要
　　江苏在“十一五”期间，已基本实现城市低保家庭申请廉租住房实物配租和租赁补贴应保尽保、低收入家庭申请经济适用住房和廉租住房补贴应保尽保。“十二”时期的保障重点，主要是城市中等偏下收入住房困难家庭和新就业人员及外来务工人员租住困难，即所谓的“夹心层”问题。解决这部分人群的住房困难，政府需加大对经济适用房和公租房的建设力度，住房保障资金已不能满足保障需求。
　　一是市场需求主体不同，中等偏下收入家庭覆盖了城市40%人群，主要是是改善型群体，新就业人员和外来务工人员则主要以公租房为主，这与“十一五”时期保障的低收入群体有很大区别。保障群体的扩大和保障水平的提高，使保障资金来源面临困难。
　　二是现有政府财力难以支撑。以江苏覆盖20%的城镇家庭测算，“十二五”期间需再建设200万套左右，每套按平均成本25万元计算，约需建设资金5000亿元。如此大规模的集中建设，加之地方财力紧张，房屋的地点选择、竣工进度和配套设施均与人们的心理预期形成极大反差。
　　三是资金来源不能满足市场需要。目前保障房建设的资金来源主要有：土地出让收益的10%、住房公积金的增值部分收益、银行政策性贷款、国家和省市财政补贴四部分组成。由于资金需求量大，且保障性住房资金回收较慢，客观上主要依靠土地财政，受宏观调控影响，保障性住房资金供应存在严重不足。
　　(二)完善江苏保障性住房资金的有效途径
　　笔者认为，针对江苏实际，完善保障性住房资金来源必须走与市场相结合的路子，具体有几下路径可供选择：
　　一是继续认真执行保障性住房资金供应政策，足额提取土地出让收益金，加大财政投入，提高以奖代补力度；
　　二是积极探索住房公积金的增值途径，在保障住房公积金使用的前提下，可利用一定比例的住房公积金缴存余额直接投资公租房的建设；
　　三是完善保障性住房的信贷政策，以差别化的信贷政策鼓励保障性住房建设；
　　四是积极试点住房维修资金用于保障房建设的有效途径，至“十二五”期末，全省住房维修资金将形成1000亿元的缴存额，利用维修资金用于保障房建设，一可解决保障房建设资金紧张情况，二可使维修资金保值增值；
　　五是设立城镇住房保障基金，吸引社会公众资本参与保障性住房建设。
　　三、加快江苏住房保障体系的建设
　　江苏到2015年，城市化率将达到65%，现阶段的城市化将进一步加剧住房供需的矛盾，我们借鉴国外住房保障成功的经验，全盘套用不现实。同样，江苏的省情也不同于国情，如何走出一条适合江苏住房体系之路，没有现成的路可走，需要我们不断探索，结合江苏实际完善住房保障体系建设，才能从根本上解决保障性住房资金来源问题。
　　(一)完善住房保障的制度体系
　　一是建立和完善分层次的住房保障制度，切实解决困难家庭的住房；二是制定全省住房保障中长期规划和年度计划，加强管理和考核；三是研究制订住房保障法规，使住房保障与养老保险和医疗保险等其它社会保障具有同等地位；四是继续实行差别化的制度政策和交易税收政策，鼓励自住性购房，为保障性住房建设提供土地供应、利率、税收优惠；五是适时开征房产税，为城镇保障性住房提供长期资金保证。
　　(二)健全住房保障工作网络
　　大力加强管理机构、实施机构、基层服务窗口三级管理服务网络建设，提高各级住房保障工作人员的政策水平和业务能力。
　　(三)创新住房保障运营管理机制
　　坚持政府主导、社会参与、市场动作，更加注重发挥市场的作用，积极探索委托管理、政府购买服务业等商业化管理方式，切实做到保证运营、降低成本、提高效率，建立科学的分配机制和纠错机制，确保分配结果的公信度，真正让需要保障的群众受益。
　　(四)不断完善住房公积金制度
　　扩大住房公积金制度的覆盖面，明确城镇各行业用人单位及建立劳动关系的职工，均应按时足额缴纳住房公积金，并纳入劳动合同示范文本，以住房公积金的广覆盖，保障新就业和外来务工人员的租住需求。
　　(五)积极探索保障性住房建设的多种途径
　　采取新建、配建、改建、收购、置换、公房腾退、社会捐赠等多种方式，多渠道筹措廉租住房房源，多方式开发经济适用住房，在符合规划和土地使用条件的前提下，支持和鼓励在普通商品房中配建一定比例的经济适用住房，支持住房困难户较多的独立工矿企业按经济适用住房管理规定利用自有土地集资建房，鼓励多主体兴建公共租赁房。各级政府部门负责解决城市中低收入住房困难家庭、城市新就业住房困难人员；开发区、工业园区、企业负责解决外来务工人员的住房困难问题。从制度设计上和实施机制上确保住房保障的资金供应，走出一条可持续发展的住房保障道路。