浅谈住房抵押货款与反抵押货款的异同评析

    论文关键词:住房抵钾货款　反抵钾贷款　养老保障
    摘要:反抵押货款作为一种新兴的金融工具，是将住房通过金融保险的手段引入养老保障领城，来解决老年人养老问题的一重要举措。自美国于上世纪八十年代推出以来，目前正受到极大重视。研究反抵押货软与普通抵钾货款的差异，对两者的异同组织多方面的评析，对反抵钾货款在我国开办的适用性组织前瞻性的研究等应当是非常必要的。
    一、问题的提出
    反抵押贷款目前正受到社会各界的关注。中国企业联合会副会长、中房集团总裁孟晓苏博士，根据美国金融界针对部分老年人的养老问题推出的反抵押贷款的模式，在我国首次提出《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》的倡议，这一建议立即引起了房地产界、金融界和政府等社会各方面的关注。中国保监会、建设部向国务院提交的研究报告中，对反抵押贷款在中国的推行，也给予了积极充分的评价。我们在有关“售房养老”的一系列论文中，也提出“以房养老”的新理念，倡导在我国建立将个人房产引人保险领域和老年保障体系并进行业务运营。
    何谓“反向抵押贷款”?根据孟晓苏的观点并结合国外大量相关资料，可以解释为它是一项主要适用于达到一定年龄、拥有一定房产的老人的人寿保险业务。它的操作过程是老年人把自己的房屋产权抵押给保险公司或相应的金融机构，对房屋的现值、将来增值及折损情况进行综合评估。根据评估值和老人的平均寿命进行计算之后，按月将现金发放给老人作为生活费补贴，到老人身故之后，保险公司取得房屋产权。
    传统的住房分期抵押贷款，通常简称为按揭。这是买房者在支付给卖房者一定的房款后，其差额款通过以所购房屋作抵押向银行申请取得贷款支付给卖房者，再由买房者在一个较长时间内分期偿还给银行。其放贷对象是年青、有固定收人的购房者。反抵押贷款则有较大不同，是指居民以自有产权的住房作为抵押，定期向金融机构取得主要用于日常养老生活费用的贷款。其放贷对象是无固定收人而又有自有住房产权的老年人，贷款到期则以出售住房的收人或直接以该住房资产还贷。这种贷款可以是一次性取得，但大多是按月或在一定信用额度内根据借款人需要做自由支付。贷款本金和利息总额随分期放贷、时间延长而逐步增长。这种贷款之所以叫”反抵押贷款”，在于它的现金流方向与传统抵押贷款正好相反。其原因是它是以房产为抵押，借方(房主)从贷方(抵押贷款机构)取得现金，而不是传统的住房抵押贷款现金从房主流向银行等金融机构。
    反抵押贷款在美国开办已有较长时间，这一模式借鉴引人我国，也将只是一个时日选择的问题。在传统的“儿子养老”、目前的“票子养老”的基础上，再增加一个新的“房子养老”的新模式，得到了相当多人的鼎力支持和积极关注。目前，我国的社会保障体系还不是很健全，而独生子女政策推行积极效应固然已很明显，但其负面影响也在逐步显现，老龄化、老人高龄化问题正以比国外快得多的速度在迅速出现。所以，这一新的贷款或寿险模式在我国的实施，不论是从实施的迫切性还是从社会意义上看，都是更甚于其他经济发达国家。我国更有必要推行这种新的养老模式，并使其在养老生活中真正发挥相应的作用。
    
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二、两种住房贷款形式的异同评析
    抵押贷款与反抵押贷款两种形式的区别，可以大致列示为:

    通过对上表的比较分析，我们可以看到，抵押贷款与反抵押贷款有较多的相同点，具体表现在以下儿个方面:(1)都是需要资金者以其拥有的住房的产权为抵押物，来获取所需要的款项;(2)在将该住房的产权做抵押后，原住户仍有使用和居住的权利，继续拥有并长期居住;(3)都体现了一种借款人与银行或其他特定机构之间借款与还款的债权与债务关系;(4)都需要考虑借人归还、计息付息等作为贷款的基本内容。
    但同时抵押贷款与反抵押贷款也有较多的不同点，这正是本文要给予着重说明的。它表现为:
    1.贷款机构普通住房抵押贷款的开办机构只能是银行，而反抵押贷款的开办机构可以是银行，也可以是寿险公司或专门成立开办这一业务的其它特定机构。如美国政府对反抵押贷款的承办机构，就特别规定道:“联邦住房管理局授权的合法贷方，拥有开展反抵押贷款的排它性权利”。而“合法贷方”则主要指任何银行、信托公司、国家银行联盟储蓄银行、储蓄和贷款协会、联邦储备银行、联邦储蓄和贷款协会、信用联盟、联邦信用联盟和任何授权的抵押银行，以及其它由联邦住房管理局特别授权的经济实体。借鉴美国这一做法，我国将来推出这一业务后，也可以允许银行、寿险公司、信托投资公司等为开办反抵押贷款业务的特定机构。各种基金会尤其是住房基金、养老基金管理机构、社会保障部门和某些有实力的房地产开发商，也可经特别允许后参与这一业务的运作。
    2.借款者。普通抵押贷款的借款者，按制度规定只能是中青年户主，老年户主如年逾60岁以上的人员不具备申请贷款资格。即使是年龄在50岁的人员，贷款章程也特别规定其整个贷款期限不得超出10年，即60岁之前必须归还全部贷款本息。事实上，老人也有较强的融资需要，只是考虑贷款归还的资金来源问题，老年人显然不具备这一能力，故此相关政策也不允许这样做。反抵押贷款则不同。如美国《联邦银行法》中的《联邦不动产法》的第280条款，在有关借款人的资格规定中，“借方”是指拥有符合条款规定的抵押房产，年龄不小于60岁的公民，而该公民的收人不能超过该州的中等收人水平。而相对应的280-a条款中，则将“借方”的资格规定为“拥有符合条款规定的抵押房产的，年龄不小于70岁，收人不能超过该州的中等收人的80%的老年公民”。这一规定的含义是明确的，借款人的年龄必须在60岁或70岁以上。我国的反抵押贷款的推出中，显然对借款人的年龄必须有最低不高于60岁和2岁的年限规定，而借款人的经济住房状况显然应当放宽一些，只要有可供抵押的房产，且房产具备一定的价值，又乐意参与这一业务者，都应当允许参与这一业务事项、
　　[8]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0426/fontbr />   3.业务属性。普通住房抵押贷款是一种简单的融资行为，体现了借贷双方的一种纯粹的债权债务的经济关系，完全可以遵循市场机制予以运作。反抵押贷款则因涉及到养老问题，是对年老而又贫弱的老人的一种生活资助和所拥有房产价值的特别安排，是一种养老的新途径，是强化社会保障的新形式。这又体现了一种政策行为，还附有浓重的公共福利的色彩:两种业务的属性不同，遵循的指导思想及具体的制度规定等也应当有所差异。反抵押贷款不仅是一种融资行为，还体现了一种福利资助的属性。发放贷款的特定机构，如将其归结为政策性银行那样的政策性机构更为合适。
    4.住房状况。住房同样具有“生命周期”，即从住房的初始设计、建造，长期使用居住，到最终的报废清理、拆迁或重新建造的一段长期间。这即谓住房的生命周期。抵押贷款通常处于住房使用居住的前期或中期，而反抵押贷款的开办，则大多处于住房使用居住的中期和后期。申请住房抵押贷款者，都是为购买住房而申请贷款，比如购买初始建造的新房或者二手房。而申请反抵押贷款者则多是借款人已经居住多年的旧住房，是对使用后期的住房的资产价值做重新盘活整理。
    5.经营性质。普通抵押贷款业务的开办中，业务经办机构是希冀在此中取得盈利的，即通过发放贷款取得相当的利息收人，以实现盈利。而反抵押贷款业务的开办，则因信息不完全、时限不确定等，而蕴含着太多的风险。机构开力、这一业务是很难指望从中实现盈利。另外，考虑到借款人都是年事已高的贫弱老人，面对着长期的养老生涯，还款资金又是其赖以存身立命的住房。所以，这项业务的开办固然要考虑“以收抵支，略有结余”，但却很难指望可从中获利，事实上业务经办机构也不应当凭借此项业务的开办，在老人身上赚取大钱。
    6货款目的。借款人向银行或特定机构申请贷款是为了筹措和使用所需要的资金。普通抵押贷款的目的，是人们在购买住房出现资金短缺时，向银行申请贷款以融资，是筹措资金以购买住房。反抵押贷款则是老年户主为满足自己晚年生活资金筹措的需要，以房产为抵押，从抵押贷款机构处取得现金，是对自己拥有住房资产的产权和价值的一种特殊安排。也可以说是贷款机构接受老年住户以住房为形式的抵押，然后在整个贷期内分期分批向借款人(老年住户)发放贷款。
    7.货款发放归还方式。普通抵押贷款的发放方式，是借款者同银行签订贷款合同后，银行接受借款人以住房为抵押的申请，将合同规定的款项一次性贷放给购房人员，然后再在整个贷期内分期分批收回贷款本息。反抵押贷款则是由老年户主作为借款人，将己经拥有完全产权的住房抵押给银行或其它特定机构，然后在合同规定的整个贷期内，分期分批的取得合同规定的款项，作为养老期的生活使用。待贷款到期(实质上大多为借款人死亡)之时，再用住房作价或用货币一次性地全部归还借款本息。反抵押贷款在居住年限或者说老年人生存年限内无需还款，其特点是分期分批放贷，最后一次性收回贷款本息。
    8.还货手段。普通住房抵押贷款业务中，借款者从银行借入的是货币并用于购买住房，用于归还贷款的也是货币。反抵押贷款业务中，借款者从银行借人的是货币，到期归还银行的也可能是货币，但在大多数的情形下，能够作为还贷手段的只能是老年户主拥有的住房。这时贷款机构要对该反抵押的住房给予估值、计价、测算并对外出售转让，用出售的价值来抵付以前已经发放的贷款本息。所以，反抵押贷款的归还，最终可能是货币，也可能是用该抵押贷款的产权和使用支配权的完全转移来归还。
    9.还货期限。普通抵押贷款的还贷期限，是借贷双方事先约定并在贷款合同中予以明确列示，期限是事先规定好，并按约实施的。即使会有提前还贷或推迟还贷事项发生也属较少。而反抵押贷款的期限可以是定期的，但大多数情况下却是以申请借款的老年户主的死亡为贷款到期日，而这一事项显然是事先无法预期的。
    10.经营风险。普通抵押贷款的实施中，可能会发生某种风险，如借款人归还贷款中可能发生的某种违规违约事项，而导致的贷款无法及时足额归还等。但这种状况并不为多，即使发生违约，对贷款银行也不会造成太多的损失。目前，我国开办的各种贷款中，住房抵押贷款的违约率是最低的。贷款机构的收回款项，一般而言是有把握的，最少是有该幢房屋作为抵押，而房屋的价值在一般情况下，是持升值状态，变卖还款应当是无问题的。反抵押贷款的业务实施中，则需要涉及到住房价值波动风险、长寿风险、抵押物风险、支付风险、道德风险、购买力风险、政策风险等诸多风险。对开办此业务的特定机构而言，也会有支付风险、变现风险等需要予以考虑。所以，反抵押贷款业务推行中的风险，要远远大于普通抵押贷款。
    11.财税政策激励。住房抵押贷款的实施，完全是贷款银行同申贷人之间的一种商业行为，国家相关经济政策对此以大力倡导和鼓励，但没有必要在财税政策上给予特别的优惠。反抵押贷款则有不同，申请贷款者都是年逾60岁或更高年龄的退休老人，且经济收人较低，申贷是为了筹措资金用于养老，对此事项国家理应给予种种政策支持，比如给予税收减免、财政贴息、费用税前列支等多种优惠。
    12.住房产权。普通住房的抵押贷款是住户将住房的产权，以抵押的形式向银行一次性取得贷款资金，并用来购买住宅。反抵押贷款则是老年住户将住房的产权，以反抵押贷款的形式抵押给银行或其他特定机构，以取得晚年养老生活所需要的资金。住房的产权在前者表现为抵押的形式，用贷款得到的现金取得住房的产权;后者则表现为反抵押的形式，是用住房的产权来取得现金来用于满足养老对资金的需要。就货币资产与住房资产的置换而言，两者的表现是完全相反。
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