我国住房抵押贷款证券化探讨

摘　要:住房抵押贷款证券化在发达国家已经相当成熟,随着我国住房体制改革的深化,也逐步与国际接轨。发展住房抵押贷款证券化对弥补住宅业资金缺口、降低金融机构风险、合理配置社会闲置资金、刺激居民购房有效需求等有很重要的意义。介绍了住房抵押贷款证券化的概念和在我国的发展现状,分析实施住房抵押贷款证券化面临的各方面障碍,探讨促进住房抵押贷款证券化发展的措施。
 
   关键词:住房抵押贷款证券化;现状;发展措施

住房抵押贷款证券化是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入代写论文流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产,转换成可以在市场上流动的证券。

随着消费信贷的发展,银行住房抵押贷款规模急剧增加,银行流动性风险凸现,发行住房抵押贷款将解决这一问题,同时可使房地产市场获取增量资金,推动该行业的发展,为投资者提供新的投资工具,活跃金融市场。具体说来,住房抵押贷款证券化的推行和发展将带来如下益处:1　有利于拓宽商业银行的融资渠道实行住房抵押贷款证券化,将银行持有的住房抵押贷款转化为证券,在资本市场上出售给投资者,银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款,从而拓宽银行的筹集渠道,扩大银行的资金来源,增强银行的资产扩张能力。在我国,随着住房抵押贷款规模的扩大,资本市场的完善以及资产证券化技术的发展,住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。2　有利于银行的稳健经营一般来讲,商业银行只拥有短期资金,其经营的原则是安全性、流动性和盈利性。而据权威部门测算,今后一段时期内,我国对住房抵押贷款的需求规模每年将达到3000至4000亿元人民币。发放这样大规模的长期资金,短存长贷的矛盾将是银行面临的一大问题。而化解这一问题的一个有效办法是银行将抵押贷款出售,并由特殊机构进行包装后发行证券,即抵押贷款证券化,从而在确保一定盈利水平的同时提高资金的流动性,并通过分散风险实现经营的安全性,最终达到商业银行稳健经营的目的。3　有利于提高商业银行的盈利能力实行住房抵押贷款证券化,不仅可以扩大银行的资金来源,增强银行资产的流动性,而且还可以为银行创造新的利润增长点。(1)银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能,从而可以给银行带来费用收入。(2)银行也可以作为证券包销商,为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务,从中收取一定的手续费。(3)住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后,如有剩余,银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见,住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限,开发了新的收入来源。4　有利于我国现代金融市场的发展住房抵押贷款的证券化可使直接融资与间接融资形成互动,最终建立起以直接融资为主的现代金融市场体系,这与当今国际金融证券化的发展趋势一致。同时,它有利于形成全国统一的金融市场,使资金实现更广阔范围的优化配置。再次,住房抵押贷款证券化有利于繁荣金融市场、培育市场主体,加快我国金融市场与国际接轨的步伐。也有利于培育有关证券机构和市场中介机构,丰富居民投资渠道,活跃金融市场,推动金融创新。

当然,另一方面,也有很多专业人士指出现在推行的住房抵押贷款证券化是个“早产儿”,实际不成熟。它能否顺利发展还要经历重重的阻碍:(1)住房抵押贷款一级市场还很不成熟。一是我国尚未建立完善的个人信用登记制度,这就给银行对贷款申请人的信用评估带来了困难,使贷款手续较为繁琐,严重制约了抵押贷款的发展。二是由于各种类型的借款人可用于还款的现金流不一样,这就需要有各种不同的抵押贷款方式来满足其要求,而我国目前的贷款方式主要是固定利率等额偿还方式,贷款方式比较单一,这一方面限制了贷款需求范围,另一方面也不利于降低抵押贷款的风险。三是抵押贷款的保险制度有待完善,现有的保险制度根本无法满足抵押贷款一级市场上降低和分散风险的需要。(2)商业银行对抵押贷款证券化的需求仍不迫切。首先,我国商业银行目前并不缺乏持有抵押贷款所需的资金。这一方面是因为我国抵押贷款市场总量不大,商业银行还没有因为住房抵押贷款期限长而出现信贷资金不足和经营风险等问题。另一方面是因为我国金融机构存款的增长速度较快,在当前优质贷款项目不多的情况下,银行普遍出现存差,资金是有剩余的。其次,我国商业银行属于全国性银行,找押贷款在全国的优化配置可以不通过二级市场也能实现。再次,我国商业银行信贷资产质量一直较差,提高资产质量是当前的一项迫切任务。而住房抵押贷款是坏帐率最低的资产,,每家商业银行都把它视作优质资产和新的利润增长点,将抵押贷款业务作为重点发展的业务之一,在达到风险警戒线前,商业银行是不会愿意出售这部分优质资产的。(3)抵押贷款证券化仍然缺乏法律制度等基础保障。首先,抵押贷款证券化将遇到现行法律法规的制约。比如根据我国现行的《民法通则》相关规定,则商业银行在出售抵押贷款债权给特设机构(SPV)时,必须征得债务人的同意,并且不得牟利,这显然使资产证券化难以实施。其次,缺乏抵押贷款证券化所需的相关法规。住房抵押贷款证券化所涉及的破产隔离制度、特设机构的法律监督以及担保、信用评估、信用增级、税收与会计制度等仍缺乏相应的法律规定。再次,目前我国金融服务基础设施不全,金融监管方式落后,金融风险压力仍然较大等因素,都将制约着抵押贷款证券化的实施。

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住房抵押贷款是我国商业银行资产证券化的切入点。对于这个“新生儿”我们应该给予更多的支持,创造更好的内外部环境促进其发展:(1)加快相关市场发展,为证券化提供基础市场条件。一是要大力发展房地产市场,推进住房商品化与货币化进程,深化住房制度改革,同时要开放住房二级市场,通过二级市场来刺激、促进一级市场快速、规范发展。二是要完善证券市场,加快证券市场化发展速度,扩大其容量和规模,规范证券交易行为,稳定证券市场。三是积极培养住房抵押贷款市场。商业银行要积极响应国家消费信贷政策,大力发展住房抵押贷款业务,并且要加强对抵押不动产的验证和监管工作。政府要出台鼓励商业银行扩大住房贷款规模、放宽贷款条件的优惠政策,积极培养具有权威性的担保机构和保险公司为住房贷款提供信用担保,以降低贷款风险。(2)组建专门的住房抵押证券公司一SPV。SPV是专门从事资产证券化设计和发行的中介公司,它对发起人提供的贷款组合进行评估,确定购买价格,完成购买交易,实现“破产隔离”。设立的主要目的是使特定的抵押贷款组合与贷款发行者实行风险隔离。作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体,对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据SPV的性质与职能,从我国国情出发,应由政府出资设立半官方的SPW住房抵押证券公司。(3)分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券。在住房抵押贷款证券化的初期,可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单,可操作性强,而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此,我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购,又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范,还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件,打好基础。(4)加快住房抵押贷款证券化组织机构建设,完善中介服务体系。住房抵押贷款证券化涉及到房地产开发商、银行、担保、保险和资信评估等相关部门。建议由国家指定综合管理部门牵头统一协调管理。开办初期,可由政府主管、开发商、银行、证券、担保、保险等部门共同发起成立政府住房抵押贷款公司,待条件成熟转变为上市股份公司。必要时,成立住房抵押贷款保险金融机构,以国家权力机构作为后盾。现阶段,可利用中国人民保险公司开办住房抵押贷款保险业务,然后建立符合法律规范的专门保险机构,提高住房抵押贷款的安全性。此外,要完善中介服务机构,组建大批借款人资格审查、不动产评估和不动产证券评级等机构,提高业务咨询、资信调查、房产评估和监证登记等方面的服务质量,满足住房抵押贷款市场的需要。(5)大力推动金融体制改革。首先,必须以产权改革为核心,以建立现代银行制度为目标,加快国有银行商业化改革的步伐,建立与市场经济相适应的现代银行体系,从源头上规范抵押贷款的管理,确保贷款资产的质量,这是我国抵押贷款证券化能否健康发展的前提。其次,必须逐步实现我国金融业主“分业经营”向“混业经营”的转变。“混业经营”是抵押贷款证券化的制度要求。同时住房抵押贷款证券化也可作为实施“混业经营”的突破口。再次,必须完善和优化现行的利率体系。必须给予商业银行一定的利率自主权,先放开贷款利率,再放开存款利率。逐步实现银行存贷款利率的市场化,这样才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。最后,必须改革和完善现行的债券发行制度。具体在住房抵押贷款证券化方面,政府需审批年度的市场发行规模,至于具体的债券发行标准、每笔的规模、利率水平、期限结构和发行时间等,都可以交有特殊机构根据市场情况自主作出决定。(6)加强立法工作,为住房抵押贷款证券化提供法律保障。要尽快出台相关的法律法规,以保证住房抵押贷款证券化的有序发展。重点解决不动产抵押处分权与政府行政处罚权的矛盾、抵押登记与评估的法律保证以及抵押担保的约束机制等问题。制定《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》等,同时要建立借款人资信审查、价格评估、抵押证券评级等一系列统一标准和金融机构开办住房抵押贷款证券化业务的会计制度。此外,还要有相关法规来规范、监督与住房金融有关的住房储蓄管理、住房公积金管理以及住房补贴管理等经济活动。(7)加快培养相关人才,着力于住房金融产品创新。可采取“走出去,请进来”方式,对现有从业人员进行强化培训,或选派优秀人员到高校深造进修。要普及有关证券化知识,提高市民的参与意识。通过住房金融产品的不断创新,可以聚集大量的社会资金,实现金融体系转化投资职能,促进住房金融交易规模的不断扩大。各金融机构应积极研究市场需求变化,设计推出不同期限、不同利率和不同还款方式的众多金融品种,使现有的金融产品更加丰富,为住房市场的加速发展提供更好的金融服务。

参考文献

[1]沈丽.住房抵押贷款证券化研究[J].商业研究,2001,(07).

[2]姜志美.我国住房抵押贷款证券化的障碍及对策[J] .商业研究,2001,(11).

[3]沈凝.住房贷款证券化的国际经验及其对我国的借鉴意义[J] .新金融, 2002,(12).[4]吴慎之.论我国住房抵押贷款证券化[J] .中央财经大学学报,2001,(11).

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