论我国住房抵押贷款证券化违约风险的防范

　〔摘要〕资产证券化自２０世纪７０年代出现在美国并得以迅速发展，而住房抵押贷款支持证券也成为国际资本市场上发展最迅速，最具有活力的金融产品。我国住房抵押贷款证券化起步较晚，但是已经取得了一定的理论成果，随着中国建设银行推出的“建元２００５－１个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”、“建元２００７－１个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”的推出，我国住房抵押贷款证券化的进程已由理论研究阶段进入实践操作阶段，本文以我国住房抵押贷款证券化现状为基础，分析我国住房抵押贷款证券化存在的风险并提出相关的对策。

　　〔关键词〕住房抵押贷款证券化    违约风险    风险防范。

　　住房抵押贷款证券化（Ｍｏｒｔｇａｇｅ－Ｂａｃｋｅｄ　Ｓｅｃｕｒ－ｉｔｙ，ＭＢＳ）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的具有较差的流动性、但具有未来现金流收入的住房抵押贷款拆分、整合为抵押贷款群组，首先由证券机构以现金方式购入，再经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程，这一过程将不易出售的资产转换成可以在市场上流通的证券（主要是债券），使得住房抵押贷款的风险由大量的投资者分担。〔１〕住房抵押贷款证券化是资产证券化在房地产领域的具体应用，以房地产为对象，以房地产或与房地产有关的债权做担保，发行债券、股票、单位信托或其他受益凭证，直接从市场筹集资本的一种资金融通机制。从发行机构来看，住房抵押贷款证券化是住房抵押贷款机构将债权转移给众多的投资者，将债权变现，实现风险的分担，另一方面，对于投资者来说，住房抵押贷款证券化可以将住房抵押贷款机构的收益让渡给参加住房抵押贷款证券化的其他参与者，实现收益的分离和重组。

　　一、我国住房抵押贷款证券化现状。

　　自从１９９８年实现住房制度改革以来，随着住房改革进程的加快，个人住房贷款需求量也不断的增大，我国个人住房贷款突飞猛涨。截至２０１０年底，我国商业银行个人住房贷款累计余额已达７。１万亿元，仅２０１０年，个人消费性住房贷款累计新增２。３万亿元。

　　图１　２００７－２０１０年住房抵押贷款余额表单位：亿元。

　　资料来源：中国人民银行历年公布的货币政策执行报告。

　　根据上图数据表示，２００７－２０１０年间，我国住房抵押贷款余额增长迅猛，个人住房抵押贷款当迅速增长到一定规模时，我国的金融机构就会面临较大的由资金缺口以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾所带来的流动性风险。住房抵押贷款证券化作为三十多年来最重要的金融创新工具，有效的缓解了这种矛盾，是一种成熟的融资手段，庞大的住房抵押贷款余额给我国住房抵押贷款证券化提供了基础资产。

　　我国住房抵押贷款证券化才刚刚起步，还没有进行 大 规 模 地 开 展。２００５年，建 设 银 行 推 出 了３０。１７亿元的“建元２００５－１个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”，继而在２００７年１２月，建设银行又发行了４１。６亿元的“建元２００７－１个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”。“建元２００５－１”和“建元２００７－１”均是采用了抵押担保证券（ＣＭＯ）的形式，将证券划分为优先级证券和次级证券。其中“优先级资产支持证券”按信用级别的高低分为Ａ、Ｂ、Ｃ三档，采用簿记建档集中配售的方式发行，最终发行利率将根据“簿记建档”的最终结果确定；“次级资产支持证券” 发行人向发起机构（中国建设银行）定向发行。中国人民银行吴晓灵副行长指出：“在我国推行资产证券化是一项银行、投资人、政府和资本市场共赢的金融创新，是加快金融体制改革、积极发展资本市场维护金融稳定和金融安全的一项重要措施。”住房抵押贷款证券化的合理的有效发展给我国带来了巨大的好处。从我国目前的实际情况来看，我国宏观经济环境的良好走势和房地产市场的繁荣发展使得大量居民有购房的欲望，由于国情、居民收入水平、消费模式的限制，大多数人会选择向银行贷款购房，并采用分期付款的方式。然而由于个人住房抵押贷款多为长期贷款，同时伴随着银行发放的个人住房抵押贷款的增多，大量的资金沉积在流动性较差的抵押贷款上，造成了商业银行资金流动性较差并造成风险增加。通过住房抵押贷款证券化过程，可以将聚集在银行体系内的风险分散给各类投资者，并增强商业银行资金的流动性，提高经营效率。〔２〕。

　　从国际金融发展趋势和我国住房市场发展状况来看，住房抵押贷款证券化的推行将是我国住房金融市场发展的必然趋势，住房抵押贷款证券化作为一种金融创新的产物，还面临着违约风险等各方面的风险。那么如何进一步认识我国住房抵押贷款证券化过程中存在的违约风险并有效地加以控制将是我们必须面对的问题。

　　
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二、我国住房抵押贷款证券化面临的违约风险。

　　所谓的违约风险从广义上来讲也叫做信用风险，是指在交易活动中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能。住房抵押贷款证券化的的违约风险主要来自于原始住房抵押贷款的借款人无法或不能及时偿还本金和利息而给住房抵押贷款支持证券的持有人造成的损失。

　　住房抵押贷款证券化市场的基础资产是原始住房抵押贷款，如果原始贷款出现现金流中断和坏账的情况，那么以这些贷款为担保发行的债券价格就会出现大幅度下降。在我国住房抵押贷款的发放过程中，金融机构发放贷款并没有基于借款人未来稳定的收入预期，而是单纯的依赖房屋价格的上涨，购房者只要出示一份收入证明，即可获得商业银行的住房抵押贷款。〔３〕。

　　近１０年来，我国的经济发展迅猛，各项经济指标运行良好，伴随着我国住房改革进程的加快和人们对住房要求的不断提高，住房抵押贷款呈现急剧增长。２０１０年我国商业银行住房抵押贷款的不良贷款率为１。２６％，由于住房抵押贷款的低违约率和高收益率，银行对于住房抵押贷款的开发乐此不疲，各商业银行将住房抵押贷款视为优质资产，不断扩大发放住房抵押贷款的规模。对于住房抵押贷款的低违约率我们不能盲目乐观，我国住房抵押贷款的低违约率的背后是节节攀升的房价。同时，我国个人住房抵押贷款资产支持证券的违约率却正在攀升，“建元２００７－１”的２００７年末违约率为０％，２００８年末违约率为０。３％，２００９年末违约率为０。６８％，２０１０年违约率为０。７２％。一旦宏观环境和预期收入发生变化，住房抵押贷款证券化的违约风险将大大增加。

　　违约风险是一种综合性的风险，具有易传递性和易扩散性，某一方的违约风险可扩散到相关联方，同时违约风险还具有隐蔽性和突发性，是受内外部因素共同影响的。住房抵押贷款证券化的违约风险来自多方面，例如抵押贷款发起人造成的违约风险、抵押贷款担保人造成的违约风险、借款人造成的违约风险等，由于借款人是影响抵押贷款证券化基础资产的主要因素，所以，本文主要研究借款人所造成住房抵押贷款证券化的违约风险。在我国，由于借款人造成的住房抵押贷款证券化的违约风险主要分为主动违约和被动违约。

　　１。主动违约。

　　主动违约又称之为理性违约，是指在偿还住房抵押贷款期间，在其财务状况正常的条件下，因为经济理性而从某一时刻起停止还本付息的行为。借款人虽然尚有还款的能力，但是为了实现效用最大化而放弃了已经累积的房屋权益，不再执行贷款合同。造成主动违约的因素很多，比如房地产价格的变动。若房屋价格上升，即使借款人没有偿还能力，他也不会选择违约，因为可以把房屋转让，不仅可以偿还所有贷款，还可以获得额外的盈利。当房屋价格下降时，若按照现行市场房屋价格购买同样的房产所支付的费用比未偿还的利息低，或者转让房产不足以清偿余款，借款人就会选择理性的违约。２０１０年５月，各商业银行启动了房地产贷款压力测试，各商业银行按照房价下跌３０％的情况的压力测试显示，在房价下降３０％、利率上升１０８个基点的重度压力下，样本银行房地产不良贷款率会上升２。２个百分点，税前利润下降２０％；４６家农村商业银行不良率将上升３。５个百分点，贷款损失率增加３０％。２０１１年，光大银行通过几次压力测试，结果显示房价下跌１０％到３０％不会对利润造成巨大的影响，如果下来５０％可能会对拨备、利润都有很大的影响。〔４〕。

　　造成主动违约的因素还有贷款房价比，贷款房价比作为还款意愿指标是还款人在资金困难是是否做出违约行为的主要因素。无论是房价的波动，政策的变化，时间的推移等因素，若借款人支付了较高的首付，那么其违约的概率越小。目前我国规定首套房贷款房价比不能超过７０％，也就是说，个人购房最低首付比例必须达到３０％。

　　此外，贷款利率的变化也是造成主动违约的因素。在我国住房抵押贷款采取浮动利率贷款，利率的变动会给增加或降低借款者的还款压力，从而使住房抵押贷款支持证券的未来现金流和折现系数随着市场利率的变动而变动。当利率提高时，借款人的还款压力增大，就有可能发生违约风险；当利率较以前下降时，借款人的还款压力减少，发生违约风险的概率减小。

　　住房抵押贷款市场利率下降时，借款人能够以更低的成本融得资金，从而减少在抵押贷款月付款额，原有住房抵押贷款利率与现行住房抵押贷款市场利率之差越大，此借款人再筹资倾向就越强，反之，借款人再筹资倾向就越弱。所以我们得出结论：支付较高贷款利率的是借款人会选择提前还款，从而影响资产池现金流，给投资者的收益带来影响。

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　　２。被动违约。

　　被动违约是借款人由于某些客观原因导致自身支付能力不足而无法按照贷款合同的约定按时偿还本息而造成的违约行为。客观因素主要有：借款者收入的减少，失业或疾病等突发事件，而与房地产价格，市场利率无关。〔５〕。

　　从贷款的技术层面考虑，影响被动违约的主要因素是贷款期限。若贷款期限较长，则每月的还款金额变少，被迫违约风险就减少。若贷款期限较长，则不确定因素增加，相关的其他风险也会增加。在我国，由于贷款买房的群体大部分是年轻人，所以贷款期限通常比较长，一般为１０－３０年。

　　另一影响被动违约的因素为偿付收入比，偿付收入比作为偿还能力指标是指借款人每月偿付金额包括贷款偿还的本金和利息与借款人每月收入的比值。该比值反映了城市居民的供房压力，也反映了我国房地产价格是否合理，是否存在投机行为。〔６〕在我国，银监会的规定是月度偿付率不能高于５０％。一般来说，ＰＴＩ数值越低，还款能力越强，所面临的违约风险就越小。

　　
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综上所述，造成建元２００７－１个人住房抵押贷款证券化信托违约率逐年上升的因素可能有以下几个方面：首先２００８－２００９年，由美国次贷危机引起的全球性的金融危机对我国经济带来了很大的影响，许多中小企业在金融危机中破产，失业率增加，造成一部分人被动违约，使之不能按时偿还贷款，而住房抵押贷款作为“建元２００７－１”个人住房抵押贷款证券化的基础资产，不可避免的引起住房抵押贷款证券化信托的违约率的上升。其次２０１０－２０１１年，我国经济进入全面复苏阶段，房价再次进入全面上升阶段，国家为了抑制房价的增长和通货膨胀，从２０１０年至２０１１年７月共加息５次，一年期的贷款利率提高至６。５６％，房贷利率至近１０年最高。随着贷款利率的提高，一部分人由于还款压力过大，放弃还款；还有一部分人由于贷款利率的提高而选择提钱还款，从而影响资产池的现金流。

　　无论是借款人的被动违约还是理性违约，都会对发放住房抵押贷款的金融机构产生不良影响。违约行为发生后，虽然银行能将抵押物变卖，但由于房地产价格的波动，可能使其收回的资金额少于贷款余额，从而使银行资产受到损失。同时，银行的资金流量发生了改变，需要重新安排资金使用计划，若此时资金市场的利率发生变化，将对银行造成不利影响。

　　三、防范我国住房抵押贷款证券化违约风险的对策。

　　通过对我国住房抵押贷款证券化的现状和违约风险的分析，可知若要有效防范证券化过程中的风险，使住房抵押贷款证券化平稳发展，既需要稳定的市场环境，也需要相关的法律支持。

　　在我国，担保制度还不够完善，在银行发放住房抵押贷款的过程中，存在严重的信息不对称的问题，由于我国居民收入来源多样化，还没有实现完全的货币化，名义收入和实际收入差距很大。在借款人办理住房抵押贷款的过程中，不能提供非常有效的信用证明和家庭财产证明，资信情况无法判断。在我国，社会保障程度不高，所以借款人未来现金流的预期支出不可预测，所以住房抵押贷款证券化在我国比在其他国家面临更大的违约风险，我国应加强对违约风险控制的措施：

　　（一）健全和完善我国住房抵押贷款保险制度。

　　１。政府应大力扶植并完善住房抵押贷款保险制度。我国政府应为住房抵押贷款保险制度制定专门的法律法规并设立专门机构，同时，房贷保险应该具有一定的社会福利性质。自１９９８年，华泰保险公司、太平洋保险公司等保险公司推出了住房保证保险险种，此险种均为商业保险，我国应导入国家信用，建立适合我国国情的国家政府保险与商业保险并重的住房抵押贷款保险制度〔７〕，建立以国家信用为基础的政策性保险公司，增强商业保险机构进入市场的信心，对建立一个稳健的中国住房金融体系将发挥重要作用。

　　２。保险公司应丰富保险险种。我国由于开展住房抵押贷款保险制度的时间不长，住房抵押贷款保险险种单调，主要险种为购房者信用保险，即购房者由于自然灾害、疾病、失业等意外灾害导致购房者现金流中断，丧失偿还贷款的能力而购买的保险。保险公司应全方位，多角度开发住房抵押贷款保险险种。例如房地产质量保险，由开发商想保险公司投保质量险，当房屋质量在投保期间出现质量问题时，由相应的保险公司承担相应的赔偿，既保护了开发商的利益，又保护了购房者的利益，防止购房者因为房屋的质量放弃产权从而出现违约行为。多样化的险种可以使购房者和银行采取灵活多变的决策。

　　（二）建立和完善个人信用体系。

　　基础资产借款者的信用状况直接关系到住房抵押贷款证券化违约风险的大小，住房抵押贷款证券化的违约风险与贷前的信息不对称息息相关，健全个人信用征信体系可以为贷款机构提供更全面的借款者的信息以防范违约风险。

　　１。建立相关的信用评价机构。目前，我国个人的信用情况是由各个商业银行独立完成，这导致个人信用资料不全，信用资料不能共享等。所以，政府应组建相关的信用评价机构，依据客观，公正、独立的原则，整合银行信用评估机构，联合保险、证券、医疗、公安、法院。会计师事务所、律师事务所等机构参与评估，利用信息技术把个人信息的记录和评价整合，建立记录个人信用的档案，以对借款人整个信用作出整体评价，实现跨行业、跨地区、跨系统的信息共享的信用系统，建资料信息数据库。〔８〕。

　　２。建立个人风险预警系统。通过个人风险预警系统，跟踪发放贷款后信贷资金流向，发现问题时及时对借款人采取措施，对于有信用缺失的借款者，通过个人风险预警系统，根据信用缺失情况设立不同的条件和规模的限制条件，使信用缺失者受到相应的使用限制。

　　参考文献：

　　〔１〕张超英、翟祥辉。资产证券化———原理、实务、实例〔Ｍ〕。经济科学出版社，１９９８：－３。

　　〔２〕迟群军。我国资产证券化发展的现状与风险防范分析〔Ｊ〕。国际商务研究，２０１０，（３）：４３－５０。

　　〔３〕王保岳。美国次贷危机引发的对中国资产证券化的冷思考〔Ｊ〕。首都经济贸易大学学报，２００８，（３）：３０－３４。

　　〔４〕张媛娜。光大银行：房价降５０％将影响其拨备和利润 〔ＥＢ／ＯＬ〕。２５。

　　〔５〕马军辉。中国住房抵押贷款证券化风险管理研究〔Ｄ〕。河南大学硕士学位论，２００７：２０

      〔６〕Ｚｈｏｕ　Ｃ。Ａｎ　Ａｎａｌｙｓｉｓ　ｏｆ　Ｄｅｆａｕｌｔ　Ｃｏｒｒｅｌａｔｉｏｎｓ　ａｎｄＭｕｌｔｉｐｌｅ　Ｄｅｆａｕｌｔｓ〔Ｊ〕。Ｒｅｖｉｅｗ　ｏｆ　Ｆｉｎａｎｃｉａｌ　Ｓｔｕｄｉｅｓ，２００１，（２）：１４。

　　〔７〕张新生。房地产税费转型改革思考〔Ｊ〕。理论探索，２０１１，（３）：７３－６５。

　　〔８〕黄小彪、黄曼慧。住房抵押贷款信用风险形成原因及对策研究〔Ｊ〕。中国房地产金融，２００４，（６）：１８－２４

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