浅析重庆公租房模式

提要为了解决“夹心层”的住房问题，2010年重庆市颁布了公租房建设指标，规划十年内投放4，000万平方米的公租房。重庆的公租房模式具有特色，赢得了各界广泛探讨。
　　关键词：夹心层；公租房；重庆模式
 
　　一、前言
　　2009年以来，“夹心层”群体的住房问题引起了政府的高度重视。这群人被排斥在廉租房保障体系之外，同时又买不起经济适用房，享受不到政策的照顾。为了解决此问题，2010年6月12日住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布，北京、上海、天津等城市也纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源。根据重庆未来十年城市化进程情况，计划十年内重庆将投入4，000万平方米公共租赁住房。重庆大规模的公租房改变了现有的单一的住房供应体系，重庆公租房站到了舆论聚光灯下，被社会各界探讨。
　　
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二、“重庆模式”的特点解析
　　公共租赁住房，是指政府投资并提供政策支持，限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。除具有限制户型面积和优惠租金外，重庆公租房还具有自己的特色。大规模的建设公租房需要解决两大难题：（1）土地；（2）资金。重庆模式因为自己独特的优势却能很好地解决这两大难题。
　　（一）“重庆模式”的特色
　　1、土地。政府是土地的所有者。重庆市政府储备有大量的土地，所以公租房建设所需的土地问题并不难解决。2010年重庆无偿划拨公租房土地约6，200亩。但是，土地的划拨再加上重庆对公租房建设的城市配套费、人防费等地方征收的相关税费全部进行减免，将使政府损失一大笔收入。2010年通过免收土地出让金、减免税费一共投入了230亿元，而且按照重庆4，000万平方米公租房计划，全部投入将包括：建筑成本约为2，500元～3，000元/平方米，建筑成本总投入将在1，000亿元～1，200亿元左右；公租房建设所需的3万亩土地，以每亩200万元计算，土地整理储备总成本在600亿元左右；政府减免的税费约100亿元。以上三项总计投入将达到1，700亿元～1，900亿元。
　　2、资金。公租房的建设体量大、资金回收周期长，地方政府的信用担保也越来越不保险。因为土地是无偿划拨，又缺乏合乎规则的抵押物，导致商业银行机构已对继续扩大保障房信贷规模心存疑虑，结果资金问题成为各级政府最头痛的问题。然而，重庆公租房建设的开发模式虽是以政府为主体，但其采取“1+3”的模式筹措资金，可以实现公租房建设“不差钱”。“1+3”的筹资模式如表1所示。此外，保险、证券、投资公司等也有意利用房地产信托投资基金参与重庆的公租房投资。（表1）
　　重庆国土局的数据显示，2010年重庆公租房建设实际使用资金为120亿元，主要用于房屋建设成本支出。其中，中央财政下拨27亿元，市级补助5亿元，公积金贷款30亿元，银行融资58亿元。可以看出，银行信贷是重庆公租房最重要的资金来源，然后是自己投入和国家财政拨款。现在国家大力支持西部发展，所以重庆可以争取到较多的财政资金投资公租房建设。另外，重庆市公租房的位置都比较好，投入风险小，且租售并举的制度也将为稳定的销售资金回笼提供保障，所以目前还有银行愿意按低于贷款利息10%提供公租房贷款。
　　（二）公租房的优点
　　1、保障对象扩大，解决“夹心层”住房问题。重庆公租房申请对象为“3+1”群体，如表2所示。（表2）申请对象受收入限制，但不受户籍限制，不过最近申请范围有所扩大，重庆市主城工作无住房者皆可以申请。既涵盖了过去申请廉租房等保障性住房的人群，又新增了“夹心层”的保障范围，使大部分“夹心层”都能受到制度的庇护。
　　2、退出机制完善，实行“租售并举”，内部循环。重庆市公共租赁住房每次合同期限最长为5年。承租人租赁合同期满，应退出公共租赁住房。需要续租的，应在合同期满3个月前重新申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同。承租人在租赁期满后，可选择申请购买居住的公共租赁住房。购买的公共租赁住房不得进行出租、转让、赠予等市场交易，可以继承、抵押。购买人通过购买、获赠、继承等方式在购买公共租赁住房所在地获得其他住房的，或因特殊原因需要转让以及抵押处置时，由政府回购。重庆将不再建经济适用房，符合经济适用房的申请对象可以选择购买公租房，但是购买的公租房不能上市交易，如果物主想出售则只能出售给政府。这样就能保证公租房的良性循环，帮助大部分中低收入群体解决住房问题。
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　　3、推进市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系。大量的低收入群体买不起房，虽然政府也提供了廉租房等五种保障体系来弥补体制的空缺，但是廉租房保障的是低收入家庭，经济适用房制度不完善，而危旧房和棚户区改造安置有阶段性，这样新生代就业人员和暂时买不起住房又不能纳入廉租住房保障的“夹心层”群体的住房问题就凸显了出来。大量建设公租房，使重庆市形成了城市住房供应“双轨制”：30%～40%的中等偏下收入群体，由政府提供的公租房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障；60%～70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决，逐步实现住房保障全覆盖。
　　4、成为政府调控房价的“稳定器”，调控房市供求的“缓冲器”。公共租赁房进入市场，增大了供应量，对投资性、投机性购房将形成遏制，可以直接牵制房价走高，起到长期稳控房价的功效。据经济学家测算，一个地区保障性住房的供给每增加5%，当地房价就会下降3%～4%，重庆的保障性住房若能够达到总建房面积的30%，那么房价相应会下降20%以上。对年轻人群体，又会较好地缓解资金积累与购房压力之间的矛盾，通过一段时间的过渡，形成有效需求，反过来又会促进商品房市场的平稳发展。同时，大量的公租房建设势必带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费绝对利好。此外，居民可以拿出以前用于买房的钱改善生活，提高生活质量，从而刺激消费。
　　5、转变住房观念。传统的住房观念是住房私有化，“重买轻租”，认为有了自己的住房才有了归属感。住房的需求总是处于刚性状态，因而产生大量的炒房现象，社会上也出现大量的“房奴”、“蜗居”现象。现在政府提供大量的公租房，大多数人通过公租房解决住房问题，低于市场的租金，没有了巨大的买房压力，忽然发现租房比硬着头皮买房生活得更好，这样就转变了人们传统的“住有所产”的观念。
　　6、完善住房保障体系。近些年来部分城市房价过高，而保障性住房这条“腿”又有点短。廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围“救急”，尚难大面积“保障”。特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系空白区，因而发展公租房是必然的趋势。
　　三、结论
　　公租房是解决“夹心层”住房问题的重要方式，同时可以抑制投机，推动房地产行业的健康发展，所以公租房的建设具有重要的意义，应该提高到政策层面。重庆公租房开辟了中国住房供给的新路径，提供了公租房管理的新经验，为人人住有所居带来希望。

　　主要参考文献：
　　[1]高福生.公租房的“重庆样本”[J].新西部，2010.5.
　　[2]魏雅华.公租房是破解地产困局的金钥匙[J].金融经济（市场版），2010.7.
　　[3]车春鹂，高汝熹.从经济适用房到公共廉租房[J].改革，2010.3.

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