房地产开发企业主要税务筹划要点

摘要：本文阐述了税收筹划的基本含义及其重要性，分析了房地产开发行业特殊性，总结多年指导房地产开发企业财务管理的实践，提出了房地产开发企业主要税务筹划要点，对房地产开发企业减轻税负具有一定的借鉴作用。
关键词：税收筹划 房地产企业

一、关于税务筹划的观点分析
追求利润最大化，是每个企业生产经营的直接动机和最终目的。生产经营成本的高低直接影响企业的利润，而影响成本高低的因素有多个，其中税收是非常重要的因素。税收的无偿性决定了税款这种资金的流出不会有与之配比的收入，它是纳税人经济利益的一种丧失。但依法纳税是企业应尽的义务，在收入、成本、费用一定的情况下，企业的税后利润与纳税金额互为消长。因此，企业作为纳税人其视线将自然地转移到应纳税款上，寻求合法地降低应纳税款、节约税款支出的途径，使企业获得尽可能多的利益，这便是税收筹划。
税收筹划有利于企业加强自身的经营管理，不断提高会计核算和财务管理水平，降低成本增加收益，有效地增加企业的市场竞争力。同时，也有利于及时发现税收法规和政策的漏洞和缺陷，促进税制的进一步完善，既能更好地保障纳税人的合法权益，又有助于优化产业结构和调整资源合理配置，最大限度地发挥国家税收的经济杠杆作用。


　　论文检测天使-免费论文相似性查重http://www.jiancetianshi.com
[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0425/fontbr二、房地产开发行业的特殊性br />房地产开发是通过土地、建筑材料、城市基础设施、城市公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。目前我国大城市房价过高的原因很复杂，其中税费比重大是一个重要原因。在国外，地价及税费一般占房价的20%，而国内却高达50%—60%，其原因是税率较高，这也说明房地产开发业有筹划的余地。

三 房地产开发企业主要税务筹划要点
（一）企业设立时的税务筹划
房地产开发企业因不是生产性企业，单从注册地点上来讲，无论注册在经济特区、高新区，或是在开放区、浦东新区，所得税税率都得不到优惠。而房地产开发企业从组建形式上来讲，可以进行税务筹划：可以利用外资组建中外合资或合作经营的房地产企业，降低所得税税负。国税发（1995)153号文规定：外商投资的房地产开发企业的所得税，企业预售产品的，其取得的预收款，按季度，以权责发生制为原则，其实现的所得额，按所得税率，预征所得税。而内资房地产企业则按国税发（2003）83号文执行，以10%的利润率预计营业利润额，再按33%的所得税率，预缴所得税。这样，内资房地产企业的所得税额就是全年预收房款乘以3.3%，外资房地产企业虽然按季预缴所得税，但是只要帐面饿而不要盈利，也就不缴了。
（二）利用所得税税务筹划要点
房地产开发企业就现有的几种税种，企业所得税的税务筹划空间较大。在利用优惠政策方面，要利用国家允许亏损结转和税前弥补亏损的优惠政策。国家规定，盈利企业通过收购或兼并亏损的独立法人公司，可以将当年利润冲抵被收购企业的亏损，以达到缩小所得税税基和减轻所得税税负的目的。国税（2000）119号文规定，被合并企业以前年度的亏损，不得结转到合并企业弥补。
例如A公司是房地产开发企业，年度利润总额300万元，所得税率为33%，应缴纳所得税额为300万*33%=99万元。有B公司，由于经营不善，当年亏损300万元，通过谈判，A公司以100万元收购B公司，这样A公司就不必缴所得税了。
（三）利用营业税税务筹划要点
主要讨论对于营业税税额将产生巨额永久性差异的合作建房中税务筹划方法。
例如甲企业通过参与土地拍卖市场竞得一块地价6亿元的土地。由于甲考虑自身的技术水平有限，拟采用合作建房方式与乙企业联合开发此房产。由甲提供土地使用权，乙提供资金。甲、乙两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。根据上述《通知》的规定，甲企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，甲应纳的营业税为3000万元。
若甲企业进行税务筹划，则可以不缴纳营业税。具体操作过程如下：甲企业以土地使用权、乙企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。现行营业税法规定：以无形资产投资入股，参与接受投资方的风险的行为，不征收营业税。由于甲企业投人的土地使用权是无形资产，因此，无须缴纳营业税。
（四）利用土地增值税税务筹划要点
我国《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级超率累进税率（30%、40%、50%、60%）。其税率设计的基本原则是：增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。在这里主要讲述的是利用经营收入筹划。
随着消费者对房屋的个性化要求的提高，房地产开发从原来的毛坯房向装修房发展，且装修标准逐年提高，装修费用在房款中所占的比重呈逐年递增之势。这样，房地产开发企业的售房收入就由房价款和装修价款两部分组成。按我国税法的规定，企业销售商品房按销售金额的5%缴纳营业税，提供装修服务按装修合同金额的3%缴纳营业税，城建税及教育费附加均按营业税的一定比例11%缴纳，土地增值税按销售商品房所取得的增值额采用四级超率累进税率课征，相应地购房者按商品房销售金额的一定比例缴纳契税。因此，将商品房装修价款包含在整个售房价款中，房地产开发企业将会多缴纳营业税和土地增值税，购房者将多缴纳契税。
房地产开发企业完全可以利用税法对不同项目课税比例及内容的差异，将房价款和装修价款分开，这样能少缴不少土地增值税和营业税。具体做法是：房地产开发企业可另设立一家装饰装潢公司，分别与购房者签订两份合同，一份是房地产初步完工时签订的房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。房地产开发企业只就房屋销售价款的增值额缴纳土地增值税，装修价款属于劳务收入，不用缴纳土地增值税。
（五）利用房产税税务筹划要点
房产税分为以房产余值和以租金收人计税两种计税方法，税率分别为1.2%和12%。
1、按房产余值计税的自用房屋的税务筹划。以房产余值计税，适用于房产用于自己生产经营而不是收取租金的情况。房产余值是房产原值一次减除10%—30%后的余值，房产原值指房屋的造价，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。可见，房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键。因此，会计人员在进行相关建筑物的建造过程当中，就要有目的地将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开。这样虽然在建筑成本核算过程中加大了一定的工作量，但可以在建筑的使用过程中为企业节省巨额的房产税税金支出。
2、按租金计税的出租房屋的税务筹划。不少房地产企业在签订房屋租赁合同时为了图方便，在实务中往往采用“一揽子”协议的办法，即将水费、电费房屋租金放在一起统统进人租赁价格。其实，对缴纳房产税的租金收人的税务筹划的一个要求就是尽可能地减少租金税基。实务中，可将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己独立负担，即便由于各种原因由出租人缴纳水、电费，也应该在租赁合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。

论文检测天使-学术行为不端检测免费软件http://www.jiancetianshi.com
总之，在上述税务筹划中，我们无论进行某种税务筹划，都应该多研究会计知识、法律知识、税务知识，做到胸有成竹，做到准确无误，一旦税务筹划失败，都存在很大的风险。

四 税收筹划应注意的问题
税收筹划不是简单的计划，而是一项复杂的工程。一项成功的税收筹划必然是多种税收方案的优化选择。我们不能认为税负最轻的方案就是最优的税收筹划方案，一味追求税收负担的降低往往会导致企业总体利益的下降。因此，税收筹划必须遵循成本效益原则。只有当筹划方案的所得大于支出时，该项税收筹划才是成功的筹划。