国家税务总局颁布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称通知），从2007年2月开始执行以来，出现了一些新的问题，本文对此进行阐述，并提出解决的建议。
问题一：逃避或拖延土地增值税清算
在通知执行过程中，仍有一些房地产开发企业采取分期开发、保留尾盘等手段，故意逃避或拖延增值税的清算；有些手段更隐蔽，选择控制预售比例及在财务收支上做文章，如将项目销售比例控制在85%之内，以此逃避清算管理。
对策：要进一步严格有关规定，明确界定分期开发和全盘销售的概念，并制定严格的惩罚标准。
问题二：收入确认不及时、不规范
纳税人转让房地产所取得的收入是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。实际上，可以把纳税人取得的收入分为直接销售开发产品取得的收入和视同销售房地产收入，上述两项收入均应申报作为计算土地增值税的项目。但在实际操作中，经常会出现以下问题：一是部分房地产企业推迟工程决算。将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票。二是部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环。三是部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。四是对直接销售的开发产品，以一房一价为名，降低房价，侵蚀土地增值税的税基。
对策：对房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，应视同销售房地产。
问题三：成本费用扣除任意虚增、混淆归属范围
成本费用的扣除是土地增值税清算的难点和重点。房地产项目开发周期长、成本内容繁杂，部分房地产企业通过虚列成本和费用等手段偷逃税金。因此，成本和费用应作为土地增值税清算审核的重点。目前房地产开发企业的违规行为主要有以下几种:一是通过虚开发票、虚构工程项目和工作量来虚列或高估成本。二是混淆成本归属期、成本所属项目，任意控制成本结转。三是将车库、物业管理用房等成本计入住宅成本，导致虚增扣除项目。
对策：对是否任意扩大成本费用扣除范围的，可以从以下标准判断：若部分房地产项目的物业管理用房在各房地产经营企业的固定资产账上无记录，而且又不是业主的共有财产，就可断定房地产开发企业已将此项物业管理用房的成本，计入了商品住宅的成本，即虚增了成本扣除项目。正确做法应是将其成本单独核算，计入房地产经营企业的固定资产，如果将为多幢房屋服务的物业管理用房的成本摊入商品住宅成本，那么这些房屋的产权就应明确为购买小区的业主所共有。这样才能保证扣除项目的准确性。对整个项目的销售平均价进行统计，在发现平均价明显低于同一地区、同一年度、同类产品的“平均价格”或“市场价格”时应格外注意。同时，对单套房屋的销售单价低于同类房屋5%时应提请企业给予合理的解释。对那些转移利润形成的低价格据实调整。关注企业是否将车库、物业管理用房等单独核算成本。对未单独核算成本的应将车库的建造成本从商品住宅成本中转出。对非小区业主共有的物业管理用房，关注是否已将物业管理用房的成本从商品住宅成本中扣除。
相关文章：
农村财务管理规范化建设思路04-26
上市公司财务预警指标体系构建中的方法应用04-26
企业内部财务控制制度完善措施04-26
全面预算管理工具实施组织机构和管理原则04-26
中小企业财务稽核流程的建议04-26
企业盈利结构探讨04-26
经济订货批量模型库存控制04-26
论注册会计师法律责任的界定04-26