应准确定位房地产课税对房价的作用

一、现行房地产税制欠科学是导致商品房价格过高的一个主要原因

首先， 租、 税、 费体系混乱， 又大多集中在房地产开发建设环节和交易环节， 尤其是在房地产开发建设环节，税费负担较重， 而在房地产保有环节税费负担较轻， 尤其对居民个人拥有的住房基本不征税。 开发建设环节税费负担较重， 成为商品房销售价格过高的一个主要因素。其次， 城镇土地使用税和土地增值税税率偏低， 计税依据缺乏科学性、 合理性， 在许多大城市的土地价格已达到每平方米1 100元以上的情况下， 城镇土地使用税税额仅为每平方米不到10元 （实际征收中最高征收标准只有7元）， 占不到地价的1%， ① 而土地增值税由于种种因素的影响未能征收到位 ； 这些税种难以起到促进土地合理流动的作用， 客观上助长了土地囤积和土地投机。第三，由于居民个人在住房保有环节基本不纳税， 在出售住房的交易环节承担的税费也相对较轻，“炒房”者在通过“按揭”以较低的“首付”购得住房后，再不需要付出太多成本而“坐等”房价上涨。


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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0425/fontbr二、房地产课税能否真正起到抑制房价上涨的作用，还受到多种因素的影响，具有许多不确定性br />
我国目前的房地产税制改革是要通过税费改革，将房地产开发建设环节的一部分税费后移至房地产的保有环节，开征统一规范的房地产税，取消有关收费。 理论上讲， 房地产税制的这一改革会对降低目前过高的房价起到一定的作用。 据专家测算， 房地产税制改革至少可以在两个方面抑制房价：1.将目前开发建设环节征收的一部分税费后移至房地产保有环节，可以减少房地产开发成本10%～20%，甚至达到30%，进而可以降低商品房价格。 2.将开发建设环节的一部分税费转移至房地产保有环节课征， 增加了房屋拥有者的税收负担， 将使那些以投资或投机为目的而购买的商品房成本增加，可以遏制“炒房”行为，从而抑制房价的上涨。 还有专家认为， 可以通过对高档住宅或高价住宅以及转手 “炒卖” 的房地产课征重税， 甚至实行累进税率， 以抑制房地产 “炒卖” 行为。实际上房地产价格论文格式是受土地供给制度、土地需求、 建材价格、 房产需求状况、 金融政策、 各种税费等多种因素影响的， 税收只是其中的一个因素。 当前讨论的房地产税制改革只是对一部分税费的后移， 商品房成本构成的下降是否能够体现在现实的价格中，要看土地、 建材等其他构成商品房建设成本的要素价格是否稳定甚至下降 ； 在对商品房需求较大的情况下， 房地产税制改革给了房地产开发商更大的利润空间， 开发商并不一定会将这块利润让给购房者。 因此， 房地产开发建设环节税费的减少只是为形成合理的商品房价格提供了条件， 并不一定会如数转化为商品房价格的下降。 税费的后移使房地产拥有者的投资或投机成本增加， 是否能够有效地抑制 “炒房” 行为， 还取决于房地产市场的供求状况。 在土地供应有限， 居民个人对住房需求较大的情况下， 房地产市场依然是卖方市场， “炒房” 者完全可以将税收负担转嫁给购房者， 这不但不能抑制房价的上涨， 反而会进一步推动房价上涨。 杭州市对房屋转让所得课征20%的个人所得税以抑制房价上涨， 但实际执行的结果不仅没有抑制房价的持续上涨， 反而成为推动房价进一步上涨的一个重要因素。因此， 应客观分析房地产课税在抑制房价中的作用， 充分考虑到其他影响因素对税收作用的抵消， 不能单纯倚赖税收来抑制房价的上涨， 过去的实践已经证明， 税收不是万能的。 抑制房价上涨， 应该采取包括税收手段在内的各种法律手段、 经济手段， 应相互配合，各有侧重，综合治理，才能取得预期效果。

三、房地产税制改革应考虑的问题

首先， 要对房地产课税的作用予以准确定位。 房地产税作为财产税是以为政府取得财政收入和调节社会财富分配为主要目的。 其在调节商品房价格方面有多大的作用， 会在哪些环节起作用， 通过什么样的传导机制来调节， 其调节有效性的决定因素有哪些， 对房价的调节是一种长效机制， 还是针对短期内房价上涨而采取的应对性措施， 这些都有是在房地产税制改革中首先需要考虑的问题。 商品房价格过高若是土地供给制度不当引起的， 难以通过课税来解决；若是拆迁成本过高， 房屋建设中所使用的钢材、 水泥、 木材等建筑材料价格上涨引起的，也难以通过课税来解决；若是居民个人对商品房的需求过旺引起的， 课税虽然有一定的作用， 但力度把握不好会矫枉过正 ；若是由于房地产的投机、 “炒卖” 引起的， 课税可以发挥作用。 因此， 形成合理的房地产价格， 税收手段不可或缺， 但更多还是依赖于土地供给制度、 土地出让方式与方法、 廉租房制度、 金融政策、 商品房开发管理等综合配套措施的到位， 不应对课税效果有过高的估计， 以免在政策组合设计中出现失误。其次， 要对房地产课税可能产生的负作用应有一个科学的估计。 1.从房地产税制改革的预期方向看， 无论开发商销售的商品房价格是否会下降， 随着住房保有环节税负的增加， 居民个人拥有住房的负担都将会增加。负担增加， 购房者能否承受得起 ； 是否会影响居民个人对住房的购买能力和购买取向 ； 在居民个人通过银行贷款购房的情况下， 是否会由税负增加引起购房者支付困难， 甚至由此引发潜在的金融风险 ； 增加保有环节的税负而抑制房屋投机行为， 是否会抑制房地产市场正常的发展 ； 等等。 这些问题在税制设计时应必须考虑。 2.在过去一段时间， 为了促进消费与投资需求， 我国曾采取降低税负的办法来鼓励房地产投资， 鼓励个人购买商品房而不问其是否用于居住。 那么， 现阶段， 欲通过课税抑制房地产投机行为， 同时， 对于居民个人的非建设性的房地产投资行为是否也要抑制， 是否需要区分投资与投机， 又如何区分 ； 若抑制居民个人的非建设性的房地产投资行为， 在目前居民个人投资渠道较少的情况下，如何引导这部分游资的投资方向。3.我国是否要将商品房开发定位在仅满足购买者个人的居住需要， 商品房开发定位的不同对房地产税制的要求也就不同。 采取高税政策抑制投机、 抑制房价过高， 是否会抑制房地产正常的买卖行为， 是否会使已经激活的房地产市场趋冷。这里还需要科学分析我国近期及未来房地产市场的走势， 从现在看， 房地产市场的需求呈上升趋势， 但这种上升是长期趋势， 还是短期趋势， 或者是已进入上升趋势的尾声。 若是这种上升趋势本身就可能趋缓， 甚至走弱的情况下， 再下一剂税收猛药， 恐会使房地产市场受到严重打击。 一旦房地产市场趋冷， 是否会由此带来地方经济增长率下降， 金融机构资金风险增加等问题。
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总之， 对这些问题需要有一个全局性的统筹考虑， 否则，会出现税制的预期目标没有实现， 反而出现一些新的难以解决的问题， 负效应远远超过正效应。

四、几点建议

税收是一项影响面非常广泛的政策手段， 一旦运用不当， 其负作用相当明显， 因此必须谨慎运用。 抑制商品房价格上涨过快， 宜采用综合手段对房地产供求机制进行调控,具体建议： 论文检测天使-免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一， 按房地产市场运行的正常态势设计房地产保有环节的税收负担。从根本上说， 房地产课税还是以为地方政府取得财政收入和调节居民个人财富分配为主要目的的。 房地产课税的这一性质决定了不能依据非常态下的市场状况来设计税制， 不应将更多的抑制或刺激房地产市场的作用体现在其中。 从目前来讲，这一环节的课税只要能够为体现正常的商品房销售价格，科学均衡地分布房地产开发建设、 交易以及保有各环节的税负，为政府均衡取得财政收入，有效调节财富分配奠定基础即可。无论是对土地课税、 还是对房产课税都应如此。除此之外， 这一环节的课税不应再赋予更多的作用，否则，会带来更多的负效应。至于抑制房地产投机行为， 宜通过特定的税种来解决。第二， 房地产税制改革应做到租、 税分离或土地使用税与房产税分离。 在我国，土地属于国家所有，房产的拥有者， 只具有土地的使用权而不具有土地的所有权。 作为财产税的房地产税其课税对象不应包括国家所有的土地。 在对居民个人拥有的房产征收房产税的同时， 政府应对土地单独收取租金或征收土地使用税。 为了避免出现土地囤积和投机行为， 需要对现行土地使用税进行改革完善。1.明确规定政府出让土地的用途， 使用者不得改变土地用途， 可以考虑对不同用途土地实行差别税率。2.将现行土地使用税按土地使用面积征税， 改为按土地的评估价值征税。3.对闲置土地课征较高的税。第三， 对居民个人居住用房课征房产税并实行差别征税。 这里的差别征税不是对高档住宅、 豪华住宅采取高税政策或房产税实行累进税率， 这在操作上有很大困难， 不易进行有效的征收管理。 这里的差别征税主要是指 论文格式： 对低收入人群住房， 没有收入来源者的住房， 超过一定年龄的老年人和残疾人的住房以及经济适用房给予适当的减免优惠。 对于居民个人拥有的第二套以上的居住用房， 实行高税率政策。 从居民个人对住房的需求以及土地资源稀缺角度， 我国不宜鼓励居民个人在房产上的非建设性投资行为， 而过度的投资也极易导致投机，因此应将我国商品房开发定位在满足居民个人居住需要而非投资。 这样， 就需要对居民个人拥有的第二套以上的住房多征税来限制这种行为。 同时， 从公平社会财富分配的角度， 这一做法也是合适的。第四， 改革现行土地增值税， 抑制房地产投机行为。 我国现行土地增值税是为了抑制土地投机获取暴利的行为而于1994年开征的一个税种。 现在看来， 由于种种原因这一税种的作用没有真正发挥出来。 需对其进行改革 ： 1.对非建设性的房地产转让取得的收入征收土地增值税。房产升值是由于土地升值引起的，因此， 无论是转让土地， 还是转让房屋都应征收土地增值税。 2.因为土地是国有的， 其拥有者或使用者非主观原因形成的增值都应归国家所有， 因此， 在征收机制的设计上应将土地增值部分的收入全部征收。 单位和个人转让土地和房屋， 超过初始价值部分的收入都应当通过土地增值税的课征收归国有， 从而有效抑制房地产的炒买炒卖行为。 3.对于房地产开发公司开发建设的商品房而产生的增值， 需要区别对待。 关键是如何使其增值只体现在房屋的开发价值上， 而非土地的增值， 这也是土地增值税改革及操作的难点。

参考文献
（1）各国税制比较研究课题组 《财产税制国际比较》， 中国财政经济出版社1996年版。
（2）樊丽明、 李 文 《房地产税收制度改革研究》， 《税务研究》 2004年 第9期。
（3）许晓明 《宏观调控对上海房地产经济及税收的影响》， 《涉外税务》2005年第1期。