摘要：房产租赁企业提供的租赁服务方式是多样的，包括租赁、仓储、物业管理等业务，这几种业务所得税、城市维护建设税、教育费附加的计算是相同的，但营业税、增值税和房产税的计税方式却有很大的差别。
①租赁业务交纳营业税，税率为5%，房产税为从租计征，税率为租金的12%。②仓储业务属于物流辅助服务，纳入营改增试点范围，对于应税服务年销售额500万元以下的小规模纳税人，按简易计税方法计税，增值税税率为应税服务销售额的3%；对于应税服务年销售额500万元以上的一般纳税人，按一般计税方法计税，增值税税率为应税服务销售额的6%。房产税为从价计征，税率为房产原值按30%扣除后的1.2%。③物业管理业务交纳营业税，税率为5%，不纳房产税。为此，本文以广东省房产租赁企业为案例，对租赁业务、仓储业务、物业管理业务相关税费进行计算，采用差量分析法对经营决策进行分析，以供参考。
例：广东盈业公司有60 000m2厂房对外出租，厂房造价为2 000元/m2，按20年折旧。在协商中，承租企业提出了以下两种不同的方案：
甲方案：盈业公司提供的服务全部为厂房租赁服务，租金为14元/m2（按月计，以下同），年营业收入=60 000×14×12=10 080 000（元）。
乙方案：盈业公司提供40 000 m2厂房租赁服务，另外承租方把20 000 m2仓储业务外包给盈业公司，要求提供24小时仓储服务，人员和相关设备均由盈业公司负责，盈业公司估计每年需增加专属固定成本240 000元。在营业收入方面，租赁业务为11.5元/m2，年营业收入5 520 000元；仓储业务为20元/m2，年营业收入为4 800 000元，共计10 320 000元。
1. 计算税费，用差量分析法对两个方案进行决策。
（1）甲方案的税费计算（不含所得税，以下同）：营业税=10 080 000×5%=504 000（元），城市维护建设税及教育费附加=504 000×（7%+3%）=50 400（元），房产税=10 080 000×12%=1 209 600（元），税费总额=504 000+50 400+1 209 600=1 764 000（元）。
（2）乙方案的税费计算：营业税=5 520 000×5%=276 000（元），增值税=4 800 000×3%÷（1+3%）=139 806（元）（应税服务销售额500万元以下，适用简易计税方法，税率3%，进项不可抵扣），城市维护建设税及教育费附加=（276 000+139 806）×（7%+3%）=41 581（元），房产税（从租部分）=5 520 000×12%=662 400（元），房产税（从价部分）=20 000×2 000×（1-30%）×1.2%=336 000（元），税费总额=276 000+139 806+41 581+662 400+336 000=1 455 787（元）。
（3）用差量分析法对乙方案和甲方案进行优选：差量收入=10 320 000-10 080 000=240 000（元），差量成本=1 455 787+240 000-1 764 000=-68 213（元），差量收益=240 000-（-68 213）=308 213（元）。
由此可见，盈业公司应该选择乙方案，可以增加营业利润308 213元。
2. 乙方案的进一步优化。由于工业园区内公共部分的建设和绿化、卫生等服务都是由盈业公司来承担的，但盈业公司并没有另外收取承租方的物业管理费，如果把11.5元/m2的租金进行分解，物业管理费3元/m2，租金变成8.5元/m2（丙方案），这样处理不增加承租方的成本，但对于盈业公司来说，营业总收入不变，税费将进一步下降。
（1）丙方案的税费计算（不含所得税）：营业税（租赁部分）=40 000×8.5×12×5%=204 000（元），营业税（物业管理部分）=40 000×3×12×5%=72 000（元），增值税=4 800 000×3%÷（1+3%）=139 806（元），城市维护建设税及教育费附加=（204 000+72 000+139 806）×（7%+3%）=41 581（元），房产税（从租部分）=40 000×8.5×12×12%=489 600（元），房产税（从价部分）=20 000×2 000×（1-30%）×1.2%=33 6000（元），税费总额=204 000+72 000+139 806+41 581+489 600+336 000=1 282 987（元）。
（2）用差量分析法对丙方案和甲方案进行优选：差量收入=10 320 000-10 080 000=240 000（元），差量成本=1 282 987+240 000-1 764 000=-241 013（元），差量收益=240 000-（-241 013）=481 013元。
因此丙方案可增加营业利润481 013元，优于乙方案。
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综上所述，在承租企业有仓储业务外包时，可以承接下来，相当于是把一部分租赁业务改成了仓储业务，可以带来税费的下降。在签订租赁协议时，应该把物业管理费与租金单独列示，可以带来税费的下降。年应税服务销售额在500万元以下的纳入营改增试点范围的业务，执行3%的税率，可以带来税费的下降。
【作 者】
陈 希
【作者单位】
（珠海城市职业技术学院经济管理学院 珠海 519000）
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