我国物业管理企业财务管理问题及对策研究

内容摘要：随着我国物业管理实践的深入，物业管理企业在财务管理中遇到诸多亟待规范和解决的问题。本文首先分析了物业管理企业财务管理目标及因素，接着指出了我国物业管理企业财务管理中存在的问题，最后提出了提高物业管理企业财务管理水平的措施
关键字：物业财务管理；目标及因素；现状；措施

物业管理，对于我们来说已经不是陌生的，在我国已有20年左右的发展历史。随着物业管理实践的深入，社会化、专业化、企业化的物业管理机制的引入，实践中遇到诸多亟待规范和解决的问题。
一、物业管理企业财务管理目标及因素
1. 物业企业财务管理目标分析
物业企业的财务管理目标必须密切联系物业服务和经营业务，主要体现在如下三个方面：一是为业主及用户提供有效和经济的服务；二是对业主的财产进行妥善的处理与维护，维持其价值，延长其使用寿命；三是积极开展各种物业经营与有偿服务活动，创造尽可能高的经济效益。物业企业的财务管理目标必须同公司服务经营目标保持一致并由企业的服务经营目标所决定。
2. 物业企业财务管理因素
物业企业在经营管理活动中，经济收益主要有两方面：一是围绕物业管理的工作范围，在为业主提供标准服务和委托服务的基础上，扩大服务范围，不断提高服务质量，收取有偿物业管理费、服务费。二是开展多种经营的其他创利。由于物业管理以服务为主，单靠收取的物业管理费难以维持，一定要拓宽多种服务经营途径，如家政有偿服务、便民维修、物业交易中介、租赁、车辆保管、室内清洁等。管理费用的开支问题，是物业企业面临的最大问题之一，也是保证物业企业正常运作的基础。物业企业应采取物业管理为主，多种经营为辅的方针，坚持取之于民，用之于民的原则，筹集资金，为业主创造一个良好的居住和工作环境。费用开支要遵守物业管理开支的原则，专款专用，定期向业主公布费用使用情况及账目，接受业主的监督。


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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0425/fontbr二、我国物业管理企业财务管理中存在的问题br />目前我国物业管理企业财务管理普遍存在诸多不足，主要表现在：
1. 企业财务会计制度不规范，财务管理基础普遍薄弱，财务控制比较松散
（1）财产物资管理无序，浪费、遗失严重。不少物业管理企业的管理者偏重对现金的管理，因此现金收支严格，保管妥善，出了差错能及时查对，而对原材料、半成品、固定资产等的管理却不严，出了问题常要在事后好久才发现，追查不及时，甚至不了了之，因而资产损失浪费较为严重。
（2）现金调度不合理，造成资金闲置或不足。一些物业管理企业普遍认为现金（包括银行存款）越多越好，预留现金占资产比率过高，造成资金闲置而未参加生产周转；而有些企业恰恰相反，缺少使用资金计划，过量购置不动产，无法应付经营急需的资金，经常陷入财务困境。还有部分企业月末存货占用资金往往过高，造成资金呆滞，周转失灵。
（3）应收账款回收不力，造成资金周转困难。很多物业管理企业既没有严格的赊销政策，又缺乏有力的催收措施，应收款项回收期过长而不能及时兑现。因此，应收账款周期拉长，时常造成资金损失和资金周转困难。
2. 物业管理企业融资难，担保难，资产严重不足
尽管物业管理企业融资渠道已多元化，但融资难，担保难，资产严重不足，融资渠道不畅，政策扶持不够，仍是制约物业管理企业发展最突出的问题。这主要是由于国家对物业管理企业的重视程度仍不够，各项优惠政策未充分向物业管理企业倾斜，也没有设立专门对物业管理企业管理和扶持的机构，使物业管理企业在市场竞争中长期处于不利地位"大多数物业管理企业都是非国有企业，负债多，融资成本高而风险大，造成其信用等级低，资信相对较差。多数商业银行对其贷款支持不够，乃至刻意提高物业管理企业贷款的交易成本。
3. 缺乏适用于物业管理企业的投资管理体制，投资效益往往不高。
由于许多物业管理企业自身规模小，企业管理者企求扩大生产规模。但一方面有效信息掌握不全面，投资项目缺乏科学的可行性论证，投资项目效益欠佳；另一方面其贷款投资比大企业面临的风险大得多，所以它们就总想尽快地收回投资，一味追求短期利益。这种投资的盲目性，严重影响了企业自身持续健康的发展。

三、提高物业管理企业财务管理水平的措施
1. 制定一套行之有效有章可循的会计制度。
鉴于物业公司委托经营业务较多的特点，物业管理在营业成本会计科目下，分清共性服务与个性服务的营业成本。物业公司另一不同于其它企业的特点是接受业主大量的固定资产的管理，风险与责任较大。因此，物业公司财务管理中的会计核算必须强化资产核算的真实性、及时性和准确性。为了维护资产的完好与及时补偿意外损失，物业公司要核算财产保险的会计事项，处理好递延资产，预提及待摊费用的会计核算工作。物业公司的主要服务对象是房屋的公有产权单位与私有产权人，公司的财务管理必须分户核算各业主住户的应收款项帐目，包括分户收取住房修缮基金的明细核算。
2. 建立健全企业内部财务管理制度，加强企业内部监督，规范企业的财务行为。
物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自主权，形成一套适应社会主义市场经济要求的财务管理体系和自我约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理企业的健康有序发展。物业管理企业应根据国家统一规定，结台本身的经营特点和内部管理要求，制定规范企业内部财务活动的管理办法。
3. 提高会计人员素质，规范和健全企业会计核算工作。
会计核算工作规范化，是企业财务管理活动的重要工作，是企业进行财务分析!财务决策的基础。而规范化工作是需要人去做的，因此，人力资源的开发至关重要，会计人员的素质亟待提高。只有采取得力措施，提高会计人员的素质，才能做好企业的会计基础工作，才能规范和健全会计核算工作，定期或不定期地对会计人员进行培训，使有关人员了解和吃透国家有关财政政策和法规，更好地执行国家有关的会计制度；健全会计机构，按业务的需要配置会计人员，会计人员上岗必须符合国家规定的要求；按新制度规定正确设置和使用会计科目，填制和审核会计凭证、登记帐簿、编制财务报告，及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息；依照财经法规和财务制度进行会计核算，实行会计监督。
4. 多种途径创收，向规模化发展
物业公司作为盈利性质的企业，仅靠管理服务收入显然是不够的，必须广开门路，创造尽可能多的利润。物业管理公司可与有关部门合作，开办城市信用社、储蓄所，既能为居民提供配套服务，又可开辟新的收入来源；物业管理公司通过开办建材代销!商品贸易之类的经济实体，通过商业贸易活动创造收益；物业管理公司可兴办市政维修公司，房屋维修公司、室内装修公司、园林绿化公司之类的工程服务公司，通过承建建筑工程服务项目为公司创收；依附于房地产开发公司的物业管理公司，在承接物业管理项目时，还可以获得一笔按物业价值计算的该物业的维修基金。
5. 加强物业管理资金的筹措及运作管理。
物业管理资金的来源，除资本金外，其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用，所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益有机的统一。同时，加强资金的有计划及合理地使用，把有限的资金用在必要的物业管理项目上，增加资金使用的透明度。另外，进行科学的投资决策，积极防范投资风险。物业管理企业多是物业管理企业，更应选择科学合理的投资模式，尽可能地采用中短期投资，扬长避短，在科学合理的投资模式下，加强投资项目的可行性研究和论证。同时，加强项目投资实施过程中的控制和管理，搞好监理工作。

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综上所述，在微观管理上，物业企业要根据自身特点和经营管理要求，切实加强财务管理的基础工作，建立和健全内部各项财务管理办法，从资产、负债、权益及经营损益等方面搞好财务管理和核算。在宏观管理上，要积极创造条件统一物业管理行业的财务制度、会计制度，实现与国际财务、会计接轨，以适应物业管理向系统化、专业化、社会化发展的需要。