2011年下半年以来，国家为了稳定房价，出台了一系列政策控制房价如：提高银行存款准备金率、居民限购政策、房产税政策、提高一手房的首付比率等。在这一系列严厉的政策下，房地产企业面临破产危机。北京住建委报告显示：北京市有473家房产企业不能申请延续工商执照注销。武汉房管局报告显示：武汉在册的房产开业企业减少近15.4%。四川省建设厅报告显示：四川共有423家房产企业不能办理延续手续注销开发资质。从2011-2012年，全国主要城市的房地产企业大量破产，房产企业自身经营不善有不可推卸的责任，但是房地产企业外部环境不断变化也是重要的影响因素。目前，大部分文献仅关注企业内部因素，忽略外部环境变化的影响。对于受国家调控的房地产行业来说，这是片面的。鉴于此，本文在借鉴了国内外相关研究的基础上，分析外部环境对企业财务风险的影响关系，然后对外部环境进行汇总、分类，并利用SD模型构建外部环境与财务风险的关系，得出因果图。最后，进行政策调控实验，根据模拟的结果为房地产企业的健康发展提供参考建议。
1、外部环境对房地产企业财务风险的影响
外部环境和房地产企业财务风险的关系可以从房地产企业的筹资及运营2个方面进行分析。首先，对于筹资活动，房地产企业由于其所属行业的特殊性决定了它不可能仅仅依靠自有资本满足其自身对资金的需要。因而在开发、经营过程中避免不了需要从外部筹集资金。对于房地产企业，其在前期开发过程中对资金的需求无疑是最大的，因此筹集资金过程中利率的影响对房地产企业财务风险有着较强的作用力。国家通过政策性的调控，限制房地产企业的过渡扩张，提高贷款利率，将大大升高房地产企业的财务风险。其次，对于营运活动，房地产企业为建造商品房而取得的土地使用权占用的资金无疑是巨大的。占用资金量过大将影响房地产企业的资金周转率和资金利润率。另外，在房企开发过程中对钢材等原材料的需求及相互关联企业间的债务往来，在极大程度上也影响着房地产企业资金的利用率及应收账款的回收率。因此，房地产企业外部环境对财务风险的影响是毋庸置疑的，对于房地产企业外部环境对财务风险的影响，如图1所示。
2、外部环境对财务风险影响的实证分析
（1）模型的选择。系统动力学是研究信息反馈系统的学科，很适合研究外部环境对房地产企业财务风险的影响。系统动力学内生观点认为：系统的行为模式与特征主要取决于其内部的动态结构与反馈机制；系统在内外变量和制约因素的作用下以一定的规律发展。因此，要想运用系统动力学分析，首先要辨识、描述企业财务风险系统的系统结构，在此基础上研究财务风险系统结构与外部环境的之间的关系。
（2）模型指标的选择。房地产企业外部环境的构成因素众多，而且各种外部因素相互作用形成复杂的关系，在考虑房地产企业的财务风险时，既不能只考虑企业内部因素，也不能将内部、外部所有的因素都考虑进来。根据国内外学者的研究，本文拟以房地产企业内部环境受外部环境影响最大的经营和筹资活动为切入点，从相互作用的房地产企业内部自身和外部环境两个方面探索影响房地产企业财务的主要因素。从房地产行业的主要方面来看，资源是稀缺的，在供给一定的情况下，需求增加，导致价格上涨。在一定的时期内，土地和建材供给是基本不变的，而房地产企业竞争激烈，需求增加，这将导致土地和建材的价格上升，房地产企业的开发成本增加。在供给一定的情况，需求决定商品价格。在一定时期内，房屋的存量是不变的。可以视为房屋供给一定的，消费者需求直接影响房屋的价格，影响房屋的销量，这也会影响到房地产行业的生命周期。在房地产行业的次要方面上，宏观方面的利率因素会影响房地产企业的筹资方式；微观层面的相关企业的信用也会影响应收账款的回收率。这些都影响房地产企业的现金周转能力，改变资本结构，从而增加房地产企业的财务风险。
基于以上的分析，本文将房地产企业外部环境风险分成资源风险、行业竞争风险、行业生命周期风险、信用风险、利率风险5个类型。对于上述5个风险维度的具体评测，拟采用定性和定量相结合的方法对外部环境的指标体系进行构建，以保证结果的准确性。①资源风险。资源风险是指房地产行业的土地及建筑材料等资源的稀缺性。主要是土地及建筑材料的市场供需情况。具体的衡量指标包括：定量指标：供应商集中度；定量指标：土地、建筑材料的购进价格指数。②行业竞争风险。行业竞争风险是指包括全房地产行业内所有企业之间的竞争程度。它主要衡量指标如下：定量指标：行业集中度，行业内企业年增加率；定性指标：房产品差异化程度。③行业生命周期风险。行业生命周期风险是指房地产行业的生命周期所处的各个阶段对房地产企业财务风险波动的具体影响程度。房地产行业生命周期阶段对房屋成交量会在一定程度上表现出不同的增长速度。它主要衡量指标如下：定量指标：销售增长率；定性指标：行业所处生命周期阶段。④信用风险。信用风险是指各种影响房地产企业偿付能力的因素。主要衡量指标有：定性指标：企业回收账款的难易程度，定量指标关联企业现金流动比率，关联企业坏账率。⑤利率风险。房地产行业的利率政策。利率风险的衡量指标如下：定性风险：政策优惠程度，利率波动幅度；定量指标：行业利率水平。本文结合国内外学者的研究，对于定性指标，采用专家咨询、打分等方法。定量指标给出的如下的计算公式，如表l所示。
对于定性指标采用专家打分方式评价非财务指标表，如表2所示，表中列示了一些可以参考的指标和评价标准。
参与打分的专家依照表2所示的参考评价标准，在对照评价标准进行衡量之后，专家按照5个层级对各个非财务风险指标进行打分，这5个层级分别对应着100～90分、90～80分、80～70、70～60分和60分以下，将专家打分情况进行汇总并加权平均处理，即得到每个非财务指标的风险指数测度值。这些指数都是外生变量。
再设计内生变量前先要分析房地产企业财务风险并进行分类，然后设定衡量指标。因为模型设计要求内生变量要以房地产企业财务风险的路径设定。选择自由现金流量来衡量房地产企业的利润水平。因为： 论文检测天使-免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一，在谨慎、一致的企业财务要求企业在某一时期持续经营并能保证稳定的现金流量；第二，只有在企业拥有稳定的现金流的情况下，企业才能有财力去扩张，争占更多的市场份额，进而实现更多的利润。因此，考察房地产企业的自由现金流量的变化情况来判断其财务风险是一个可信的手段。
（3）模型的应用。截止到2012年末，据不完全统计全国注册的房地产开发企业超过6万家，其中近70%为中小型房地产企业。由此可见，我国房地产市场以中小企业占多。因此本文对于房地产企业的研究标的为市场占多的中小房企。因此，选取黑龙江省A房地产开发有限责任公司（中小房企）的具体数据为例，首先运用vensim软件画出其变量的SD模型，然后根据本文中的公式得到各个关于外部环境财务风险的具体数值，同时，计算出将相关财务政策参数数值，得到常量参数表和水平变量初值表，最后将2007-2012年的A房地产开发公司的财务报表数据代人因果图中，对模型进行调试。最后进行政策检验，如图2所示。
房地产开发企业sD模型犹如一张风险地图，它将行业环境与企业财务有机结合到一起，形象地演绎出行业环境影响企业财务的传导机理。那么接下来的问题是如何根据风险地图中的各项外部环境指标，定量的说明对财务风险影响的大小。
关于中长期贷款利率的调控实验。假定各年房地产中长期贷款利率提高1%，通过计算机仿真模拟，部分指标调控前后的结果，如表3所示。
关于基准地价的调控实验。每年成交的土地价格是基准地价的几倍，通过调整土地价格，假定土地价格各年提高5%，通过计算机仿真模拟，部分指标调控前后的结果，如表4所示。
关于关联企业现销比的调控实验。假定各年现销比提高40%，通过计算机仿真模拟，部分指标调控前后的结果，如表5所示。
3、结论及建议
本文运用sD模型的方法，进行政策实验，根据实验结果，分析房地产企业外部环境对房地产企业财务风险的具体研究，得出以下结论并提出相关建议：
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第一，由实验结果可以得出，提高关联方的现销比会很大程度上影响自由现金流量。提高贷款利率及土地价格对自由现金流量的影响不稳定，相比也关联方的现销比的影响也不是很显著。房地产行业外部环境变化会引发财务风险。同时，外部环境的变化对财务风险控制提出更多、更高的要求。
第二，外部环境的不确定性是不可控、不可消灭的，房地产企业如何在复杂的外部环境影响下持续的发展，如何根据外部环境的变化相应的调整自身运营方面的管理措施是当今房地产企业应该关注的问题。自身运营方式的适应性的转变，应该具体表现在从会计人员的专业素质到管理人员的思想转变到企业的内部控制制度等多方面的专业提升。
第三，本文的研究为后续研究房地产开发企业的财务风险的控制关键点的选取起到一定的辅助作用，经过调控实验，外部环境对财务风险指标的影响变化幅度大的按理说就应该是财务风险控制的关键点。
作者：邵铁柱
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