十八届三中全会关于国有经济、国有资本、国有企业的不少表述都有新的突破、新的任务，为下一步国有经济布局的战略性调整、国有资本管理体制和运营机制的完善、国有企业建立和完善现代企业制度指明了方向。如何不断适应新时代的市场竞争机制，国有企业制度改革已经成为我国经济体制改革的核心内容。土地，作为国家对国有企业投入的重要资产，随着国企改革的不断深入，特别是要对现代企业制度关于“产权明晰”要求的适应，其管理出现了许多新的变化和问题。如何在国有企业改革的过程中严防土地资产流失 ，逐步建立与市场经济制度、现代企业制度相适应的土地资产管理、运营机制 ，是大部分国有企业面临的新的课题。
国企土地资产：由划拨向出让转变
1987年以前，我国的国有企业用地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地制度。这样的管理制度根本无土地资产概念：土地作为稀缺资源不能随土地市场需求进行有效配置，致使大量土地资源闲置浪费；土地产权被忽略，土地不能作为资产进行转让、租赁、抵押和典当，土地资产、土地收益大量流失。不仅如此，因企业资金严重短缺，不能在已有土地上合理开发利用而影响了企业的再发展，造成了土地资产运作及管理的恶性循环。
至上世纪九十年代初期，对土地资产的概念依然停留在划拨免费使用的概念中，由于划拨土地使用权不属于企业自己的财产或国家授权其经营管理的财产，企业作为土地使用权人无法处分和独立支配土地资产，国家和企业在有关土地上的权利、利益和责任很不明确，形成事实上的土地产权关系不清，这与建立现代企业制度的基本要求极不适应，具体反映为账目不清楚、产权不清晰，无专门的管理机构对土地资产进行管理，造成部分土地无产权证书，还有相当一部分土地被周边农民、其他企业或政府部门侵占，致使企业失去对土地的实际控制权。
上世纪八十年代末九十年代初 ，随着有偿有限期的城镇土地使用制度的确立及国有企业改革的深入，国有企业的土地管理开始有了一定的变化。在这一时期，大部分国有企业根据国家要求，对划拨用地办理了《国有土地使用权证》，虽然仍然无法在财务账面上反映土地资产的价值，但已基本做到专人管理，实物账面清晰。与上一时期相比，企业管理者对土地管理的重视程度有所提高，但仍未涉及土地经营的内容，管理及利用方式比较单一，仍存在土地资产受侵害的情况发生。
上世纪九十年代末至本世纪初，工业用地已基本由划拨向出让方式进行转变，部分国有企业在重组过程中意识到土地资产可以产生效益，逐步提高了对土地资产管理的重视程度。但大部分大中型国有企业，由于存量土地较多，土地变化程度不大，仍未能认识到土地资产在企业改革发展中的重要性，企业对划拨土地的管理和使用还停留在可以依法进行抵押的阶段。在这一时期，绝大部分划拨住宅用地进行了职工住房改革，部分商业用地也随着住房改革的进程而将地上商铺进行了出售，这一部分土地虽然前期办理的《国有土地使用权证》的使用权人仍为企业主体，但根据2007年10月1日起施行的《物权法》规定，已脱离了企业的实际控制。
国企土地现状：多种使用权类型并存
如今国家的土地使用制度发生了巨大的变化，与企业初建时期的土地制度存在较大的差异，许多国有企业出现了多种土地使用权类型并存的情况。以本人所在企业为例，目前仅工业用地一项，就存在划拨、出让及作价出资几种使用权类型。其中：部分企业初建时获得的土地为划拨用地；1999年企业改制后新增或以土地出资进行合资合作的土地为出让用地；2009年企业再次进行改制分立时，根据当时的国家政策，部分土地变更为国家作价出资性质。
目前，国有企业的各级领导和工作人员，已经认识到土地资产一种稀缺的固定资产，虽然在其日常管理上已经形成了一套行之有效的管理办法和流程，但是土地资产运营工作，作为市场经济情况下出现的新的工作内容，现在仍停留在根据行政指令进行确权、变更、租赁等工作，主动性地经营、怎样去经营做的不够，重视和思考也不够。这中间有划拨土地不在账面上反映、领导重视程度的原因，有工作人员专业化程度不高的原因，也有了解国家政策不够、与市场接轨不够有很大的关系。
为此，国有企业如何在不断适应新时代的市场竞争机制的同时深化改革，进一步做好土地资产的管理和运营，已经成为了企业经营发展的一个新的课题。
土地资产经营的思考
经过近十年国家对国有企业用地方式、用地政策的不断改变，企业在适应这种改变的过程中也始终在积极探索。在此期间，有些企业已经迈出了扎实的一步，以笔者所在中央企业的两个下属企业为例：南京528厂，在2006年通过与地方政府积极沟通，对厂区土地进行整体置换，将位于南京市区内200余亩土地置换为开发区内800亩土地，获得收益14亿余元；包头617厂，通过在北京、内蒙等地申报科研项目，新购置土地2000余亩，在扩大经营的同时，仅土地增值一项就大幅度提高了资产收益率。通过学习这些企业好的经验，我们认为，国有企业土地资产经营，应从以下几点进行考虑：
1.建立账目，显现价值
由于国有企业，特别是大型国有企业，现有的土地资产类型大部分还是以划拨用地为主，除了国家作价出资及出让土地以外，划拨、授权经营等类型的土地一般在财务账面上不反映原值、净值等数据，在使用和管理过程中往往容易忽略其资产价值，再加上土地使用权实际上的相对固定特征，造成对土地资产的重视程度不高。
因此，在土地资产的管理上，即使财务账面不反映，但是对土地资产指定机构、指定专人、建账管理是必要的，条目清晰、产权明确、用途清楚，可以对现有的使用及下一步的运营提供准确的依据。同时，还可以比照当地周边同等地价，相对准确地估算土地资产的实际价值。
2.集约利用存量土地
土地资产作为一种日益稀缺的资源，国有企业现有土地资产绝大部分都是企业建立初期获得的，受当时的历史环境影响，在合理规划、有效利用方面在现在看来还有些不够，特别是一些建立了大型厂院的大型国企，历史上出于保密等原因形成了“大而全”的小社会，延续至今当地政府规划主管部门对厂院内土地的规划建设也无法进行有效管理和制约，企业内部的规划建设基本上由企业自行规划，拆旧建新。
土地资产作为一种日益稀缺的资源，这种稀缺性也注定这种国有资源日益增值的特性。因此，国有企业对土地资源的利用，重点在于合理规划、科学利用、集约使用，积极建立企业内部利用现有存量土地节地挖潜的科学规划长效机制，在新建项目用地建设前期，委托专业规划机构对存量建设用地进行科学合理的测算和规划，切实提高土地利用效率，充分显现土地利用价值。
在住宅用地方面，可以积极探索与政府合作、与开发商合作，利用棚户区改造、经济适用房、自住型商品房等不同的途径，对老旧小区的划拨住宅用地进行改造，通过提高容积率等方式，实现住宅用地的价值和使用效率。
3.利用政策，积极新增用地
在对现有存量土地积极挖潜的同时，随着国家城镇一体化的不断发展，经济水平不断提高，可以用的土地资源扔不可避免地出现逐年减少的情况，用地成本必将一路走高。为了进一步推进企业的持续发展，从多种途径争取政策，积极新增用地也是一个很好的途径。国有企业可以在现有厂区周边、当地开发区、工业园区，与当地政府积极磋商，利用国有企业的性质和背景，尽量获取政府的支持，以较低的成本获取新的建设用地，为新增项目获取新的发展空间。
4.因地制宜，合理置换和变更
随着所在城市的不断发展，城市建设总体规划也在不断地根据实际进行调整，国企用地由于其历史特性，有些土地的用途已不符合城市规划的要求，或者已经在实际上改变了用途；随着国家对环保要求的不断提高，有些企业已经不适合在现有生产场地再进行生产经营。鉴于以上情况，为了更好地推进企业生存和发展，进一步发挥土地价值，需要企业根据实际情况，因地制宜，对不符合要求的土地进行用途变更或土地置换。在变更用途和置换的过程中，通过与当地政府进行沟通，可以取得更多的政策支持和经济扶持；通过变更和置换，也可以使企业的土地资产使用更加规范、合理，切实展开土地资产经营。
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