中小房地产公司财务之我见

【摘要】近年来国家对房地产行业政策调控力度不断加大，城市化进程又促生了一大批中小型房地产企业，竞争的加据督促房地产企业要重视企业管理，特别是加强财务管理。文章结合实际从分析原因和如何解决问题的方面，探讨了新时期中小房地产企业财务管理问题。

【关键词】企业融资现状 财务状况分析

房地产是我国民众最为关注的行业，它直接关系到民生问题。整顿房地产市场的秩序，一直也是政府宏观调控的主要内容。从2003年8月《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业到2013年2月20日的“国五条”。表示了政府重视房地产市场的决心和遏制房价过快上涨的强硬态度。现在不仅仅是土地获取端还是销售端，房地产企业经受着宏观政策和资金短缺的双重压力，房地产企业应该何去何从，成为一个非常严峻的问题。

一、房地产企业财务管理的现状分析

（一）企业融资现状的分析

资金是企业生存和发展不可或缺的“血液”，房地产企业的资金主要来源于七个方面——国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其他资金。

自筹资金主要有企业自筹和向关系人借贷两种形式，自筹资金表现为在流动资金不足的情况下，企业向职工集资；向关系人借贷。两种方式的利率一般高于同期货款的利率，而且金额较小，对于房地产企业而言，只能解决暂时的问题，对于长远的发展没有根本的影响。

我国许多房地产企业是通过外资融资的直接融资方面，去获得资金。这要分两个部分来说，对于很多已经进入资本市场的大型房地产企业，他们可以通过股权和债权融资轻易的获得大量资本，去购置土地，去公关，去扩张。但是由于整体宏观政策的影响，房地产企业越来越严重的竞争以及购房人愈来愈理性的购房需求，导致很多房地产企业的净利润不足以支撑高额的负债，于是债务危机频现，而且有进一步滑入深渊的危险。从债券融资看，目前我国企业的债券市场的发展远远落后于股票市场的发展，大企业都难以通过发行债券的方式融集资金，规模小、信誉等级相对差的中小房地产企业就更不用说了。靠股权和债权融资来解决众多中小企业，尤其是非国有中小企业融资问题不现实。

在当前调控政策的背景下，国民对于买房抱有观望的心态，这就抑制了房屋销售。销售量的降低，为了回笼资金，大企业尚且需要降低房价来保证资金的流通，更何况中小企业。然而中小企业在拥有房源的数量以及其他一些软实力上都存在明显不足，也就造成了房地产企业较少的预售房款。所以就目前来看，在房屋预收款下降的情况下，房地产企业的发展主要取决于银行贷款。

（二）企业财务状况的分析

财务控制薄弱，缺乏具体的财务制度。当前，中小房产企业普遍存在财务控制薄弱的现象，主要表现在：一是对现金管理不严，导致资金闲置或不足。在中小企业中，很少有一家制定出较完善的正式财务制度。一些企业的资金使用缺乏计划安排，使财务陷入困境；二是在资金流入不足的情况下，企业资金支出的审查显得不够严格，职工各项费用的报销过于宽松，造成了部分员工的投机行为；三是缺乏对收入、成本、利润的分析，平时只关注现金流，缺乏对项目工程投入产出比的考虑。

管理模式僵化，管理观念陈旧。中小企业典型的管理模式是所有权和经营权的高度统一，表现出企业领导者集权现象严重。现场调查发现，多数管理者思想落后，管理能力差，仅凭经验和感觉管理，缺乏对财务管理理论方法的认识和研究，更缺乏现代财务管理观念，使其职责不分，越权行事，财务监控不到位，财务管理失去了在企业管理中应有的地位和作用。

少数纳税人文化层次和现代经营管理理念欠佳，不能按照《征管法》和税务机关的要求建账，主观随意性太大，收支无发票，收入随意报，记账的业务只是非开票不可的业务，有的记账只是形式主义，为了应付税务机关。财务人员、办税人员素质参差不齐，由于新办企业不断增加财务人员紧缺，老会计有一定水平，但一人代几个单位的帐，时间上不能保证；新会计不是缺理论知识，就是少实践经验；更主要的原因是企业是老板，工资由老板发，不听老板的就被炒鱿鱼，所以会计只能根据老板提供的票据“做账”、“圆账”。


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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0425/fontbr二、解决中小企业财务管理问题的对策br />
随着中小房产企业的财务问题日渐突出，企业要想在市场上走得更深更远，工作任务就更加艰巨，必须采取有效措施予以解决。

制定科学的现代企业制度，建立规范的财务制度。加强企业的治理建设，逐步改变企业用人方面任人唯亲，家庭成员占据重要的管理岗位，决策上独断专行的现状。引进优秀的管理人才，提高经营决策的科学性，降低企业的经营风险，提高企业的信用水平，来吸引外部投资，争取银行贷款。

加强企业管理，核准资金费用支出的真实性。要真正认识到管好、用好、控制好资金不单是企业财务部门的职责，而是关系到企业的各个部门、各个经营环节，把强化财务管理尤其是资金管理贯彻落实到企业内部的各环节、各个职能部门。提高资金使用效率，要充分预测到资金回收和支付的时间，通过对市场的分析，调整营销政策，实现资金运用和来源的有效结合，使资金的使用达到最佳效果。

加强财会人员队伍建设，提高全员管理素质。根据《会计法》的有关要求，对财会人员进行专业培训和政治思想教育，不断提高自身的综合素质，特别要加强财会人员职业道德和职业纪律教育，增强财会人员的监督意识，认真履行好会计监督制度的职责。同时注重财会人员知识的更新，要根据企业会计核算方法不断更新的实际，自觉把各种自动化程序引入到企业会计管理中。