浅析房地产泡沫现象

　　摘要 ：近年来，我国房地产业发展迅速，给国家带来了巨大的经济效益，但目前我国房地产业还存在很多弊端，在市场经济条件下，要实现房地产业的可持续发展，必须健全房地产市场可持续发展的运行机制。本文针对房地产泡沫，分析了房地产泡沫的形成与危害，探讨了房地产泡沫产生的原因，从宏观和微观角度提出了防止房地产泡沫的的对策与措施。 
房地产业关联度高、带动力强，房地产业可持续发展对推进整个社会的健康快速发展具有十分重要的意义。房地产业可持续发展的内涵是在不损害后代利益的前提下，合理有效地开发利用资源，实现长期持续的产业增长及其结构优化，既保证当代人对房地产产品及服务的需要，维护其资源的供需平衡和良性循环，又不损害后代人满足发展需要的权利。近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论。 
　　一、房地产泡沫的定义 
　　经济学上对泡沫的定义，普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格的观点，他认为泡沫就是一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，最后以金融危机告终。根据他的观点，房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。 
　　
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二、房地产泡沫的危害 
　　1、造成经济结构和社会结构的失衡 
　　房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。 
　　一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。
　　2、导致金融危机
　　房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。
　　3、造成生产和消费危机
　　房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。
　　4、引发政治和社会危机
　　随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年 论文检测天使-免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。

　　[8]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0425/fontbr />　　三、完善我国房地产业的措施
　　在市场经济条件下，要实现房地产业的可持续发展，必须健全房地产市场可持续发展的运行机制。房地产市场可持续发展的运行机制包括竞争机制、创新机制、约束机制、自我调节机制以及宏观调控机制。
　　1 竞争机制
　　（1）完善房地产市场竞争法规体系，完善竞争管理。公平、公正、公开、高效的房地产市场竞争秩序要依靠完善、有力的法律法规来维护。因此，我们应该加快房地产基本法制定的进度，建立《城市房地产管理法》、《土地法》、《住宅法》三法并举的统一的房地产法律体系；增加突出房地产消费者权益保护的内容，使消费者权益得到合理的保护；维护房地产法律体系的统一，避免法出多门，相互矛盾的现象；要做好房地产立法预测工作，对立法的整体状况、法与法之间的关系进行预先的把握，从而对将要发生的问题起到“防患于未然”的预防作用。

　　（2）建立符合市场经济要求的强有力的竞争监控机制。房地产市场间的竞争应该是有效的适度的竞争，所以主管部门的监控必不可少。主管部门必须对房地产市场实行高效的监管，发挥裁判和调控职能，创造一个公平的竞争环境以保证房地产市场的可持续发展。
　　2 创新机制
　　经济发展的动力在于科技进步和创新，房地产业的可持续发展也是如此。随着科学技术的高速发展，房地产业的生产率会继续提高，但这种提高往往是通过提高单位劳动产出的供给量为主要内容。就是说住宅建设主要不是表现在产品数量的增加，而是表现在产品内在品质的变化。房地产业是一个以高度密集资源作为主要投入要素的行业，应该随着科技创新，逐步转变成提高资源利用效率的参与市场竞争的行业。依靠科技进步，优化资源配置，是实现房地产业的可持续发展的有效途径。一是要在规划设计中按照自然规律办事，充分考虑当地的自然资源特点；二是提高城市基础设施建设和房地产开发建设中的科技水平，推广应用新的建筑技术；三是开发推广新建筑材料以代替耗竭性自然资源的使用；四是重视太阳能等新能源和可再生能源在房地产业中的开发和使用，提高能源的使用效率，减少污染源的排放；五是重视适用技术的整合集成，提高城建和房地产开发中的科技贡献率；六是完善人才培养及引进机制，充分发挥科技人员的作用，推动我国房地产业的科技进步与创新。
　　3 约束机制
　　（1）政府约束。政府对房地产市场发展和运行的约束，主要是通过法律手段、行政手段及经济手段来实现的。根据我们现在的体制政策，房地产的主要资金在银行，土地由政府控制，税收则是政府在征收，金融、土地、税收、规划等主要的条件都是在政府这边。所以目前房地产业仍是政府参与度很强的行政主导性行业。由于体制政策调控过程存在着明显的缺陷，造成房地产市场发展过程中的许多问题。因而，在房地产业的发展过程中，政府要处理好行政手段与法律手段、行政手段与经济手段的关系。在提高体制政策调控的效率的同时，突出市场机制对房地产业资源的优化配置。
　　（2）社会约束。社会约束是社会公众出于维护社会安定、资产安全以及在参与房地产交易、选择房地产服务和对房地产业信誉、作风的看法评价上，施加于房地产业的各种约束。主要是利用广播、电视、报刊、网络等大众传媒工具对房地产市场的运行进行监督。社会约束有利于培育房地产市场良性循环的文化氛围，有利于形成房地产市场持续发展的道德规范。因此，我们必须大力营造遵信、重信、守信的外围环境，培育信用观念，强化诚信道德建设，提高全民的道德修养和市场主体信用意识，培育良好的行业道德文化。
　　（3）市场约束。有效的市场约束必须具备两项条件。 论文检测天使-免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一，有效的市场约束要求信息准确、全面和及时披露。在信息透明的情况下，道德犯罪的机率就会大大降低。有效的信息传播机制可以通过中介服务与法律服务的方式解决。如物业管理中的信息问题、公契的条款和法律地位，各自的权利与义务都是可以靠中介服务和律师的介入来保护的；第二，有效的市场约束要求健全、合理的市场退出机制。合理规范的房地产市场准入和退出机制对于房地产业的健康持续发展和房地产业素质的提高均具有非常重要的意义。
　　（4）国际约束。国际约束是指国际准则的遵守。国际准则是指市场经济国家所普遍接受共同遵守的国际市场经济运行的普遍规则和管理。国际准则对房地产市场的约束是规范化和国际化的制度约束。这种约束对WTO框架下我国房地产业参与国际市场的竞争具有特别重要的意义。
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