探索公租房建设

　　【摘要】2011年中央财政增加180亿元用于公租房廉租房建设，各地纷纷响应中央号召，红红火火的建设起公租房。本文就贵阳市公租房建设深入剖析了公租房的方方面面，并以贵阳市公租房为例分析了公租房的管理模式，指出了公租房建设的意义所在。
　　【关键词】公租房；房源；管理方式
　　
　　2011年4月以来，为推进“住有所居”，加快解决“住房难”问题，贵阳市拟定了《贵阳市公共租赁住房管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)。贵阳市新开工建设的155.5万平方米公共租赁住房选址在6个区域，将于今年12月底全部完工。贵阳市政府的这一举动，引发了新一轮的“公租房热”。从中我们可看出一些我国公租房建设的新问题、新趋势，现针对贵阳市《暂行办法》谈一谈我国公租房建设。
　　1 公租房含义
　　公租房即公共租赁房，是指政府提供政策支持，限定户型面积，申请条件和租金标准，用于解决城镇中等偏下收入家庭住房困难的保障性住房。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。
　　2 公租房获益人群
　　这次贵阳公租房政策保障对象覆盖本地户籍家庭和非户籍家庭。让更多的人得到实惠。根据《暂行办法》，具有贵阳市城镇居民户籍的家庭申请公租房，需符合政府公布的收入和住房困难标准等条件；非本市城镇居民户籍的家庭，申请人需取得《居住证》，并在贵阳连续缴纳社保３年以上（含）或持本市税务部门２年以上（含）完税证明，符合政府公布的收入标准和在本市无私房等条件。
　　3 公租房房源
　　根据中央精神，各省市采取多种渠道、多种手段、多种方式筹集公租房房源。
　　3.1 按照中央的决策抓紧建设一批“小户型、齐功能、质量可靠”的公租房。从宏观政策上来看，中国的保障性住房政策已经悄然转向，2011年起，从中央到地方，公租房建设已经成为保障性住房建设的主力。北京市就确定了在十二五期间将公租房在保障房中的占比提高到60%的目标。重庆市计划3年内建设4000万平方米公租房。公租房建设以政府为主导、社会资金为补充。
　　3.2 租房等保障性住房的建设筹集渠道也可以实现多元化。比如在商品房建设的时候就配建一定的公租房；在符合城市规划的情况下，鼓励工业园区、企业、事业单位利用自有土地建设公租房等。另外，在价格合适的前提下，向房地产开发商购买一定数量的房屋，作为公租房面向社会出租。
　　3.3 收储社会闲置房作政府公租房房源。即政府将社会空置住房收储，作为公租房租赁给保障家庭的一种方式。这种全新方式基于一方面建设公租房需要大量资金，而另一方面一些商品房的空置现象较严重的状况，如何有效利用社会资源，使其充分发挥使用功能？贵阳市政府通过“房屋银行”的模式进行管理，贵阳市政府在收储社会闲置房是以“房屋银行”形式进行，即公租房服务中心对社会闲置房进行出租价格测算，公租房服务中心在给闲置房租金定价时，坚持较市场低10％的原则，以利于平抑市场租金价格。但同时也保证房东的年租金收入不会减少。这是因为房主自主出租房屋，一般一年会有两个月的空租期，而被服务中心收储后，除扣除20天的承租人搬空时间外，其余时间全额给付房东租金，因此房主的总体收益不会降低，并且没有任何风险。房主认可租金后交由公租房服务中心收储，服务中心按月（按年）向房主支付租金。服务中心收储闲置房后，再按原价格出租给符合条件的公租房承租对象。由政府按租金8％的比例支付给服务中心中介费。这一模式“政府支持、社会参与、企业动作”，充分利用了存量资源，能迅速形成公租房的有效供应，既减少房屋空置率，充分发挥现有资源的作用，又能有效增加供给，最大限度地解决现有公租房房源紧张的问题，还可缓解政府巨额资金投入的压力，节约大量时间成本及土地资源。以贵阳市今年完成筹集2万套公租房来说，如果政府全资建设则需要26亿元，若采用房屋银行收储配租模式，政府则只需对每套公租房每年补助5000元租金即可，一年补助租金总额为1亿元，相当于26亿元资金所产生的相关利息和财务费用。
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　　4 公租房灵活多样的管理方式
　　4.1 梯度保障
　　保障对象的租赁住房补贴标准，将根据保障家庭收入和住房情况按梯度分层次确定。根据保障对象的具体收入情况，对享受实物配租的家庭，按梯度设置了不同的补贴系数。比如贵阳市按梯度设置了0.3至0.9的补贴系数，家庭人均收入为政府公布的公共租赁住房保障收入标准65%以上至100%，按应补贴金额的30%发放租赁住房补贴，补贴系数为0.3；属最低生活保障家庭，按应补贴金额的90%发放租赁住房补贴，补贴系数为0.9。不同的收入梯度对应不同的补贴系数，解决了保障公平的问题。
　　4.2 两房并轨，租补分离
　　贵阳市从今年开始实行公租房、廉租房并轨管理的住房保障体系，廉租房将逐渐被公租房取代。廉租住房和公共租赁住房的保障对象虽然不同，但是都属于实物配租的住房保障方式，为了更加充分地利用租赁住房的资源。两种保障性住房建设指标及补助资金整合起来，统一规划、统一选址、统一建设公共租赁房，要按照不同的保障对象，分级确定合理的租金水平，逐步实现公共租赁住房和廉租住房的一体化。廉租房、公租房并轨管理，可将新就业无房职工、新毕业大学生和非本市户籍的外来务工群体纳入保障范围，扩大了住房保障面，完善了住房保障体系。
　　贵阳市公租房将采用“租补分离”的方式进行保障，即公共租赁住房采取发放租赁住房补贴方式实施保障。保障家庭领取补贴后，可轮候租赁政府提供的公共租赁住房，也可以到指定机构租赁政府通过市场收储的住房，或自行到市场租赁住房。如果公共租赁住房保障家庭不符合条件时，将停止向其发放租赁补贴资金，由其按市场租金标准向房屋出租人交纳租金。
　　4.3 租金递增的腾退机制
　　公租房的退出机制一直是公租房配建工作的难题。随着住房保障力度的不断加大，纳入住房保障的家庭越来越多，如何做好一些不再符合保障条件家庭的退出工作，成为住房保障工作中的一个难题。贵阳市《暂行办法》中提出，租住公共租赁住房的家庭，到被取消保障资格起6个月内没有腾退房屋的，将按市场租金标准缴纳房屋租金；6个月至1年内没有腾退房屋的按市场租金的1.2倍缴纳房屋租金；1年以上没有腾退房屋的按市场租金的1.5倍缴纳租金；对拒不退出又不按规定缴纳房屋租金的，出租单位可向人民法院申请强制执行。
　　5 公租房建设的意义
　　5.1 公租房建设将满足完善住房供应体系
　　大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，当前，廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等也只是杯水车薪，无法解决底层人民住房问题。特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。对于普通百姓来说，生活稳定才有做人的尊严，才谈得上幸福生活。由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的公租房建设将有效缓解这一问题。
　　5.2 公租房建设将引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构
　　去年联合国人居署、国家住建部和上海市共同发布了《中国城市状况报告2010-2011》，其中提到：2008年我国城镇居民自有住房拥有率达87.8%（该数据的含义是私有产权住房占全社会住房存量的比例），远远高于发达国家60%的水平，过高的住房自有率隐现出我国房地产市场的供需矛盾，成为房价被逐利方不断推高的因素之一，而公共住房成为建设短板。大力发展公共租赁房可以弥补这一缺失，引导城镇居民合理住房消费，改变居民置业观念，分流相当一部分购房需求，减轻商品房供求压力，从而稳定房价。 '
　　5.3 公租房建设将同时改善投资环境，促进当地经济发展
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　　公租房解决了广大中低收入者，新生代大学生和外来务工人群的居住问题，使他们生活安顿，安心工作，就能使企业尤其是那些劳动密集型企业人员稳定，工作积极，使企业获益，还能促进社会秩序稳定，进一步改善投资环境，推动本地经济快速发展。
　　6 结语
　　从“十二五”规划建议到中央经济工作会议，从有关部门年度工作会议到各省市的工作通报，都传递出一个强烈信号：2011年将开启保障房建设的井喷时代，其中公租房将担当起主力军的重任。但由于公租房建设所需资金缺口庞大，各地政府实施起来困难重重，公租房建设必将任重道远，在以后的建设中要根据各地实际情况，探索出一条适合本地公租房建设的新途径来。
　　参考文献：
　　[1]杨曦：《重庆与香港公租房制度的对比研究及启示》，《规划创新：2010中国城市规划年会论文集》 2010年。
　　[2]程恩富：《新“房改”的未来方向》，《人民论坛》，2011年第6期。
　　[3]周蓬安：《公租房破解“夹心层”购房难题》，《国土资源导刊》，2011年第3期。
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