如何妥善高效解决安置房问题

　　【摘要】房地产在基础设施建设中成为了相当大比重的部分，如何妥善高效的解决安置房也成了至关重要的问题。本文从安置房自身的属性与定位、拆迁、交易、合同纠纷等多个方面，结合阐述温州地区安置房运作中出现的现象加以分析。
　　【关键词】房地产；安置房；解决方案
　　
　　1 前言
　　近年来，随着城市化发展的的快速推进，我国房地产业高速飞跃，城乡面貌发生了显著变化。越来越多的人向城市聚集，对住房的需求越来越大，然而拆除、新建、临时安置这许多环节存在着一连串的问题。
　　安置房，是政府进行城市公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
　　根据相关法规及政策安置房一般可以分为两大类：
　　一类是因重大建设工程需要拆迁而建造的配套商品房。按有关规定，此类配套商品房产权归个人，但取得所有权5年内不能上市交易。一类是房产开发动拆迁，通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。该类商品房属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
　　2 安置房和商品房的主要区别
　　2.1 产权的区别
　　产权区别是最本质的区别，大部分安置房不具有完全产权，也就是说具有完全房屋所有权但不具有完全的土地使用权。大部土地性质为政府划拨土地，关键点在于未缴纳土地出让金。目前安置房交易并没有要求，但法律规定是要缴纳的，一但政府出台政策，很大可能要交出让金。
　　2.2 工程质量的区别
　　安置房建设利润一般是固定的，这就会使得建设单位产生偷工减料的想法，与商品房的质量出现差距是必然的。
　　2.3 交易时间的限制
　　安置房普遍都有交易时间上的限制，规定在若干年内不允许上市交易。商品房除期房以外，法律上没有相关规定，只要是办理过合法登记的现房，均可上市进行交易。
　　3 征地补偿安置争议的裁决要旨
　　征地补偿标准争议裁决的原则是在整个裁决过程中起主导、支配作用的行为准则,体现了补偿裁决的价值取向和精神实质,是征地补偿标准争议裁决制度的核心。在征地补偿安置争议裁决过程中,应遵循平等互利、合情合法、高效便民三项基本原则。
　　平等原则建立的双方主题分别是政府个被征地的集体经济组织或公民，在程序上腰围双方提供平等的机会，坚决保护弱势群体，不能因为征地行为的主题是 政府就产生偏私，在实体上，除了严格遵守现行的国土资源法律以外，还应参照当地市县政府发布的征地补偿安置方案；合法原则,即对被征地的集体经济组织和公民进行安置补偿,不但要符合现有法律要求，更要人性化的注重合理性的考虑。参考市、县人民政府制订被征地的补偿标准，在补偿倍数标准方面,《土地管理法》第14条规定,土地补偿的倍数标准为被征地征收前三年平均年产值的四至六倍。另外在耕地质量的认定方面,一类、二类、三类耕地的补偿金额差额很大,同时还要考虑年产值的认定和需要安置的农业人口的计算方法等等。高效便民方面，切实有效的减少因征地补偿安置问题引发的农民上访、上诉不断上升的问题,要求行政机关在办理征地补偿安置争议裁决时,必须在程序上充分考虑行政效率,在确保争议得到公正解决的前提下,尽可能采取简单、迅速、灵活、便民的裁决程序,这样才有利于保护裁决申请人的合法权益,有利于促进行政机关依法行政,避免行政权的滥用。
　　4 杜绝拆迁安置环节中的诈骗犯罪
　　利用安置房政策和相关操作的程序，可以发现很多漏洞。一是虚报子女出生，增加可享受安置政策人口。二是虚假离婚后改名换姓再虚假结婚，同一人员重复享受国家安置政策。三是虚报大中专毕业时间及就业情况，非法变更户籍登记事项取得国家安置资格。四是虚增农村房屋宅基地登记面积，直接骗取政府安置房款。
　　5 安置房工程建设质量监管
　　检查各方责任主体的质量行为和结构实体质量，包括施工现场质保、施工和监理工作资料，以及检查钢筋、模板、混凝土及砌体外观的实测实量和有关人员的有效证件等，并对被查工程进行综合评分。
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　　严格查处部分业主单位片面强调安置房建设的特殊性，把工期作为压倒一切的目标，使得工程建设的法定程序和保证工程质量必要的检查、整改、验收的制度措施不能很好地落实；施工企业现场质保体系不能有效运作；监理单位履行职责能力和监理工作质量较差；工程实体质量上，对钢筋保护层的控制普遍较差，多数工程或多或少均存在一些缺陷，缺乏亮点和精品。
　　6 抵制安置房环节中的潜规则
　　安置房操作过程中，严格杜绝部分掌握权利的政府部门领导通过从银行骗贷，掠夺公共资源和国有资产等重大经济犯罪。
　　安置房本来是用于安置被拆迁户的，但是现在部分官员却把安置房当作了一场竞相瓜分的盛宴。用安置房首先安置了自己，那么我们不禁要问，安置房到底用来安置谁？门户媒体观察员曾经针对此问题指出，从目前各个地方的一些规定来看，假如存在所谓多余的安置房，也就是所有被安置户都已经安置了，那么这时候我们说有多余，可以按照市场价格来销售，但这个销售必须具备两个硬性的条件： 论文检测天使-免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一，这种销售必须获得主管部门颁发的销售许可；第二，价格必须要经政府的通常是物价、财政、土地和计划这些部门审核，并且报政府批准，按照市场价格来进行销售。
　　全国人大代表、《上海经济年鉴》主编张兆安也曾就温州市这类问题指出，我们从市场层面上来看，像房地产业同其他任何产业一样都存在着市场风险，但由于我国现在城市化、工业化进程的加快，随着住房迅速的不断增加，使得近这么些年来，这个行业的市场风险似乎比较小，反过来讲就是市场的营业面就比较大，那么这就是给社会一种感觉，好像搞房地产总是要挣大钱的。在这种情况下，资本权力都往这个领域挤，就会产生钱权交易的现象。
　　7 安置房办理程序复杂
　　根据城市建设规划和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属结构物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。拆迁补偿，包括：房屋补偿费（用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失）、奖励性补偿费（用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房）和周转补偿费（用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房带来的不便）等等。
　　办理拆迁协议，需要将拆迁人与被拆迁人确定拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限、产权调换房屋的差价支付方式和期限、安置用房面积、标准和地点、搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任和争议解决的方式
　　拆迁冻结，是对于已经决定拆迁，但是拆迁之前需要对拆迁区域内的房产进行评估以便对业主给出相应的补偿或者安置方案，在这个期限之内所谓的冻结就是在冻结期内禁止房产持有人变更房产的面积以及归属，禁止人口潜入该房产所在户口，拆迁冻结的期限不等，因安置资金不到位会冻结一到两年，拆迁的问题虽必须要解决，但中间浪费的时间与闲置空间完全可以适时积极的利用起来，修建临时停车场等均可创造一定的经济收益。
　　8 小结
　　安置房关系着大众百姓在住房调整与改善中间过程中的重要环节，其中涉及的法律法规、廉政建设、工程质量、效率办公等多方面问题，温州当前寸土寸金，房地产业兴旺发达，安置房的问题不容忽视，如何积极稳妥的解决安置房问题，不仅不能丢掉最基本的概念与程序，更要根据温州城市特点有针对性的灵活处理。
　　温州人资本充裕，但是本地金融市场不够发达，提供的投资渠道相对较少。财富集中，但缺乏投资渠道，最终集中体现在房价上。商业地产的支撑是三产服务业，而温州经济靠工业带动，而非服务业。与上海等发展成熟的一线城市相比，温州应该及时调整，当然安置房问题的妥善解决对此也有相当大的促进和推动作用。
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