房地产项目优化技术管理

〔摘 要〕 房地产项目优化管理就是紧紧围绕工程成本控制这一主题，在“安全可靠、技术先进、经济合理”大原则下，结合理论、技术、经验、科技等，对工程设计、施工技术方案的可行性、经济性进行比较、分析和判断，以求得工程成本经济合理，对社会技术资源进行沟通、整合、利用。
　　〔关键词〕 成本优化； 设计优化； 现场工程技术管理

　　为适应房地产市场竞争日益激烈和国家房地产政策变化的形势，国内房地产企业内部管理逐步呈现出从粗放型向技术型、专业化、精细化管理模式转变的发展趋势。近几年来，各地产公司在重视完善规划、建筑等专业设计管理的同时，加强了对结构等专业工程技术工作的管理，提高了设计管理工作的系统性，使设计技术管理更加全面、专业、精细，从整体上增强了房地产企业的竞争力。
　　
　　１指导思想
　　
　　工程技术管理的指导思想，就是紧紧围绕工程成本控制这一主题，在“安全可靠、技术先进、经济合理”大原则下，结合理论、技术、经验、科技等，对工程设计、施工技术方案的可行性、经济性进行比较、分析和判断，以求得工程成本经济合理，对社会技术资源进行沟通、整合、利用。在结构设计过程中，大力提倡和推广结构工作性能设计新理念，加深对现行国家及地方规范条文理解和消化，用活规范条款。做好与建筑专业配合工作，积极参与项目设计各阶段控制工作，把设计各阶段的事前、事中、事后技术管理与工程成本控制落实到实处。规划方案阶段积极主动参与规划方案设计阶段的技术管理，在为营销、规划、建筑服务的同时，对工程成本加以控制，从结构专业角度对方案提出建议。
　　〔例１〕 某项目十几栋高层建筑方案，在高宽比、错层等方面超过国家结构规范相关规定，必须首先做结构整体模型振动的试验，分析试验结果后才能确定结构设计上的非常技术措施，最后还要通过专家委员会的评审。这样必然会增加项目开发时间及工程成本。结构专业提出上述意见后，营销和设计经过综合考虑，最后对规划、建筑方案进行修改，项目开发时间和工程设计成本得到控制。
　　〔例２〕 某项目５万平方米地下室设计，由于规划设计方案中没有考虑消防通道在地下室顶板上位置，设计院结构工程师为了建筑师日后随意布置消防通道而将消防车荷载满铺地下室顶板来进行地下室结构和基础设计（每平方米２吨消防车荷载），此做法使地下室及基础工程设计成本大为增加。公司审图时发现了此问题，建议建筑专业首先布置消防车通道，结构专业再重新进行地下室和基础结构设计，避免了多花冤枉钱。另外一个项目正好相反，也是５万平方米地下室，规划方案将消防车通道完全布置在社区地下室上，结构专业看图后，提出完全可以结合社区外市政道路而不必在社区地下室顶板上设置消防车通道，建筑专业接受此建议，减少了地下室结构和基础设计工程成本。
　　
　　２桩基础与地下室设计研究与优化
　　
　　２．１桩基础承载力取值
　　目前，国内设计单位对桩基础承载力取值是参考地勘单位提出的建议值，再根据土壤物理指标进行理论计算而确定。多数情况下，设计单位确定桩承载力设计值比较保守，取值偏低，普遍存在桩基承载力强度没有得到充分利用、桩基础工程设计成本偏高现象。近两年来，在地产公司项目的桩基设计中，推广以试桩的方法来确定单桩承载力设计值，从结果来看，这种设计值普遍比以理论计算确定的设计值高出２０％以上，相应减少桩基础工程成本支出２０％以上。如苏州某地产公司湖滨一号项目二期１４栋高层建筑桩基础设计中，以试桩方法确定桩承载力设计值为２５０吨，比一期以理论计算确定设计值１７０吨提高了４７％，取得了较好的经济效益；长春某公司水岸春城项目，２００３、２００４年桩基设计取值以理论计算来确定为４５吨，２００５、２００６年采用以试桩来确定桩基设计值方法，设计取值提高到５５吨，桩基承载力设计值提高了２２％；宁波某公司东湖观邸一期桩基原设计值为４０吨，后经过试桩将设计提高到５５吨，提高了３７％；西安某公司项目通过试桩修改原设计，使桩基工程成本降低２００多万元。
　　２．２地下室
　　由于地下室面积较大、工程成本较高，对地下室设计进行了重点技术管理跟踪。在柱距布置、层高、半地下室或全地下室比较、消防车荷载取值等方面实现了有效控制。如广州某地产公司地下室采用扁柱形式，合理利用空间；佛山某公司５．２万平方米地下室，公司对设计院设计成果进行优化调整，工程设计成本每平方米减少５９元，工程成本少支出３００多万元；南京某公司２．５万平方米人防地下室，从结构设计角度优化设计，取得１７０千克／平方米用钢量的好成效。
　　社区地下室顶板上普遍放置１～１．５米厚覆土以便绿化。对处于覆土上的消防通道的消防车荷载取值，经过受力分析，建议在进行地下室结构设计时考虑消防车荷载在覆土竖向扩散作用，消防车荷载取值比“规范”值小于覆土厚度的倍数，一般在１～１．５倍，从而减少地下室和基础工程设计成本，此建议已在许多项目的地下室结构设计得以应用。由于消防车荷载比较大，对此折减后可取得比较好经济效益，以上项目地下室均采用了此建议。
　　２．３抗浮（拔）基础设计研究与优化
　　抗浮（拔）基础作用是抵抗水浮力，目前国内抗浮（拔）基础根据具体情况，常用抗浮桩基础和锚杆（ｍｉｎｉｐｉｌｅ）抗浮基础。广州某公司4个项目均有较大地下室，其中Ｄ７－６项目地下3层地板水浮力达１２吨／平方米，均采用锚杆抗浮基础。由于锚杆抗浮基础工程量极大，工程成本较高，公司对4个项目的锚杆抗浮基础设计方案进行了重点技术管理和研究，主要从锚杆入岩长度、锚杆平面布置、锚杆中钢材选取设计3个方面入手，打破常规设计方法，使锚杆抗浮基础设计方案更加经济合理，取得了非常可观的经济效益。
　　锚杆入岩长度常规设计方法是以理论计算来确定，以试验方法来确定锚杆入岩长度的创新得到设计单位认可，应用于上述4个项目。如Ｋ２项目原设计为入岩８米长，公司通过试验确定为６米，比原设计降低２米（１８０元／米）。
　　锚杆中钢材设计常规做法是将理论计算结果乘以２倍安全系数。公司认为钢材本身性能稳定、离散性较小，锚杆中钢材安全系数不应取２，而应取结构设计中１．２５倍安全系数，这样，锚杆中钢材可以节省３７％。此项建议在上述4个项目中得到应用。
　　锚杆平面布置常规设计方法是将锚杆布置在柱子下部，作用于地下室底板上的水浮力通过底板传递给梁，再由梁传递给柱下承台与锚杆相平衡。经研究，常规锚杆布置设计方法存在两个传力路线，需要在底板和梁中配置大量钢筋去承受和传递水浮力荷载，设计成本较大。由此，产生了对常规设计方法进行改良的想法，即通过减少传力路线来降低工程设计成本思路。结合地下室锚杆抗浮基础设计，对锚杆3种布置方案进行设计和分析：方案一，锚杆均匀布置于底板；方案二，锚杆均匀布置于梁下；方案三，锚杆集中布置于柱下。对上述3个设计方案进行了定量经济比较，可以看出不同锚杆布置技术方案对工程成本有较大影响，方案一比常规设计方法方案三工程成本支出少５４％。鉴于此，项目地下室锚杆布置均采用方案一，即锚杆均匀布置在底板下；Ｋ２一期锚杆布置采用梁下布置，即方案二。
３上部建筑结构设计技术管理

　　[8]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0425/fontbr />　　上部建筑面积大，对整体工程成本影响较大，因此，对此结构设计技术管理与工程成本控制就显得尤为重要。结构设计是否经济合理很大程度依赖于设计单位结构工程师的技术专业水准、责任心和心态，从理论上讲他们有义务为业主负责，但在实际工作中，他们只对《规范》负责而没有对设计的经济合理性负责，甚至有意无意加大钢筋用量和混凝土强度等级。因此，如何使设计单位结构工程师既要保证结构安全、品质，又要保证工程设计成本控制在一个合理范围内，是房地产企业设计技术管理人员职责所在。
　　近几年来，地产公司加强上部建筑结构设计技术管理工作，取得了一定成效，下面举几个案例。
　　〔例３〕 广州某公司项目在国内开发的 论文检测天使-免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一个超高层住宅项目（近１５０米高），原预计上部结构标准层土建工程成本为１ ０００元／平方米。公司加强该项目结构设计管理工作，在结构设计中密切与设计单位沟通交流，通过调整结构体系、减低荷载、设计技术等，最后达到结构工程土建设计成本仅为９００元／平方米，与普通高层建筑上部结构标准层工程成本基本一样。
　　〔例４〕 苏州某公司湖滨一号项目二期开发１４栋高层建筑方案，均为适合市场需要的南北通透的板楼结构，建筑高度与宽度比最大达９．６，远远超过结构设计《规范》所规定的６的限值，通过努力，苏州市政府审图中心领导同意将建筑高宽比只能放宽到８。若按高宽比８来设计，项目二期将有８ ０００平方米面积无处放置，必须对二期重新进行规划和建筑设计，而二期地块和时间限制又给重新规划设计带来了极大难度，最好还是在结构设计方案上加以解决。首先，公司要求和指导设计单位以结构工作性能设计理念进行结构方案设计，通过加多剪力墙、调整计算荷载、加宽基础宽度等技术措施使结构方案达到可行。之后，该公司对苏州市政府审图中心领导进行技术上的说服工作，经过一段技术交流后审图中心领导终于同意上会。由于方案准备充分，专家在评审会议上没有提出原则意见，结构设计方案获得顺利通过，由此保证了该项目营销定位、原规划方案得以实施，保证了项目开发进度。
　　上海某大厦项目为超高层写字楼项目（近１５０米高，总建筑面积９万平方米）。设计单位结构施工图设计中，标准层用钢量为８５千克／平方米，在技术管理参与下，设计单位对原结构设计方案进行调整后使标准层用钢量降至７０千克／平方米以下，取得比较满意结果（４．５元／千克工程造价）。
　　
　　４现场工程技术管理
　　
　　长春某公司两栋楼位于１０米深回填土上，每栋建筑面积为４ ０００平方米。桩基承载力设计值为４５吨，扣除１０米深回填土作用在单桩上负摩擦力的理论计算值３６吨后，单桩承载力仅剩下９吨，必须对回填土地基进行加固处理。经过对几个回填土地基处理方案可行性、经济性进行比较，确定采用碎石桩处理方案。设计公司进行施工图设计，施工图中的碎石桩数目为２ ０５２根，公司独自对此方案进行优化，碎石桩数目减至３３２根，仅为设计公司的１６％，工程成本减少８４％，同时保证了工程进度。
　　南京某公司为配合销售先建会所，环绕会所三面地下室工程是在会所竣工后才开工的。会所三面离地下室距离在２米左右，地下室开挖前对会所支护就显得极为重要。施工单位设计支护方案为直径８００毫米联排灌注桩，入土坎固６米，悬挑６米，共计１２米，灌注桩作为悬臂梁工作。公司考虑由于土质较差，对桩的堪固作用不会太大，对该方案提出在联排灌注桩上部加设压顶梁以保证联排灌注桩共同工作，同时在会所3个侧面压顶梁之间设置水平钢筋混凝土桁架为悬臂桩提供支点，如此，支护方案由灌注桩平面悬臂结构转变成受力性能更好的空间刚架结构。施工单位采纳公司意见，对原设计方案进行优化，确保会所在地下室整个施工过程中安全可靠，万无一失。
　　佛山某公司项目含有４栋高层、１２栋小高层，建筑地仅5 000平方米。在这5 000平方米地块上的地质情况极其复杂：上部土层液化严重、地下砂岩层深度变化急剧、地下有岩洞和土洞、砂岩层深度在８～３５米间变化无规律。目前，１６栋建筑分别采用了预制管桩、冲孔灌注桩、夯扩桩以及由伐板、夯扩桩、搅拌处理的复合地基3种基础组合，共计４种基础形式。如此复杂的地质情况和采用多达4种的基础类型，在开发中史无前例，技术管理难度可想而知。
　　某项目一期有８栋１００米高层建筑，基础采用桩基础。１ ７００多根桩施工完成后，在工程桩检测中发现桩基承载力仅为设计特征值的一半，经复压桩基承载力可达设计特征值８０％。设计公司采用补桩方案进行处理， 论文检测天使-免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一轮补桩设计方案每栋楼需补近９０根桩，公司对此提出不同意见，经过技术交流沟通，设计公司对补桩方案进行重新设计，最后确定补桩方案为每栋楼４５根左右，８栋楼补桩总数减少３２０根。
　　总体来说，节能降耗是我国的一项国策，而在房地产开发过程中，大量的能源消耗了。正因为如此，企业加强了对结构等专业工程技术管理工作，提高了设计管理工作的系统性，使技术管理更加全面、专业、精细，从整体上增强了竞争力，减少了浪费。
　　
　　主要参考文献
　　〔１〕 姜涌，王金庆． 浅谈房地产项目结构成本的优化控制〔Ｊ〕． 城市建设与商业网点，２００９（３）．
　　〔２〕 苏泉． 房地产项目优化设计探讨〔Ｊ〕． 中国新技术新产品，２０１０（１１）．
　　〔３〕 姚学群，杜葵． 房地产开发项目投资优化组合决策的应用研究〔Ｊ〕． 昆明大学学报，２００７（４）．
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