浅析忽略物业管理早期介入原因

摘要：物业管理早期介入的观点是为了保证物业能正常使用和发挥功能而提出的。通过理解其涵义以及在项目各阶段的工作及角色，分析得到忽略物业管理早期介入原因如下：物业管理早期介入概念远未能普及、回避物业管理的早期介入、物业公司本身缺陷、物业管理经营与房地产开发经营是相互独立且互补的、历史和现实原因形成的陈旧观念。
关键词：忽略；物业管理早期介入；原因
        随着房地产业的日渐成熟、竞争日益激烈，越来越多的房地产开发商把物业管理作为促销的一大卖点。理所当然，良好的物业管理，不仅能符合客户入住前的期望和入住后的需求，而且也能为房地产开发商和物业管理公司带来良好的经济效益。而物业管理虽然是对物业使用过程的管理，但如果物业管理企业只是等物业完全建成后才介入进去。往往在展开工作后才发现前期遗留下来的诸如规划、设计、配套、施工质量等许多问题，这是单纯依靠物业管理所不能解决的。长期以来，物业管理一直滞后于房地产的规划设计和施工建设，因此，常常出现各种物业管理公司无法解决的“先天不足”，诸如，车位不够，配套设备设施落后，水电煤气等配套方面的问题。为了保证物业能正常使用和发挥功能，对物业实施有效管理，许多业内人士、学者和专家提出了物业管理早期介入的观点。
        1  物业管理早期介入的涵义
        所谓物业管理的早期介入，是指在物业管理企业在接管物业之前，受房地产开发商的邀请或委托，在规划、设计、施工阶段就参与物业的建设工作，从物业管理服务的角度，多方面提供有益的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后业主的使用创造条件，规避服务风险的全过程。
        2  物业管理早期介入在项目各阶段的工作及角色
        3  忽略物业管理早期介入原因
        3.1 物业管理早期介入概念远未能普及
        开发商是主要阻力，大多数开发商目前还难以理解和接受物业管理早期介入，除了对物业管理早期介入的作用认识不清的原因，更为重要的原因是不愿意承担早期介入的费用。另外，中介、代理商不切实际的许诺售房，造成业主与开发商、物业公司的纠纷，使得开发商认为物业管理早期介入没有发挥作用，反而在添乱。其次的阻力是施工单位和物业公司自身，最后的阻力是未来的小业主。
        3.2 回避物业管理的早期介入
        一是经济利益驱使，使开发企业回避增加房屋开发成本，房屋开发企业在进行项目市场调查研究和项目可行性研究评估时，就应当聘请物业公司早期介入，直到物业竣工验收。增加了房屋开发企业的开发建设成本，减少了房屋开发企业的获利空间，从而导致了开发企业不愿聘请物业公司早期介入，或根本就在回避。
        二是开发企业重开发轻管理，众多房地产开发企业，开发商只片面地注重在房产开发上大作文章，却很少考虑房地产开发是一个系统工程，从而给物业管理带来诸多不便的阴影和问题。
        3.3 物业公司本身缺陷
        目前，大多数物业管理企业自我意识不强，法制观念淡薄，尤其专业技术人员综合素质不高、企业资金不足、专业设备和管理服务水平等都处于初级阶段，整个物业管理行业仍是一个尚未成熟的行业。很多单位更是无专业人员、无专业设备、无固定办公场所。若行业不发展，企业不进步，物业管理的早期介入也很难在短期内推行。
        3.4 物业管理经营与房地产开发经营是相互独立的，是互补的
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        但事实上，很多房地产公司为了实现利润最大化，将物业管理这块利润也纳入旗下，他们一般采取纵向整合，设立附属的物业管理企业。在这种情况下，物业管理企业与房地产公司不会形成利益的冲突，也就很难达成各种严格的监管。现在很多房地产开发公司都已经在开发楼盘时将物业管理的早期介入作为一个卖点，以吸引更多的客户，但事实上由于是本房地产公司的物业公司，也就不能达到早期介入的效果。
        3.5 历史、现实原因形成的陈旧观念
        按照规范要求，物业管理的早期介入本是住宅小区房屋开发建设过程中顺理成章的内容，开发者为考虑未来广大业主生活的安逸、物业管理的规范有序，应提出合理合法的建设意见和建议，早日实现物业管理的早期介入。
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