浅析房地产企业绩效评价指标体系

摘 要：在绩效考核方法方面，有诸如目标管理法、360度考核法、平衡计分卡等众多科学有效的方法。本文以财政部公布的《2009年企业效绩评价标准值》中房地产开发企业标准值作为参考，并在此基础上对指标体系进行科学处理，使评价指标更加合理、科学，可为房地产企业绩效测评作一个参考。 
　　 关键词：企业绩效指标财务指标管理绩效指标 
　　 
　　一、引言 
　　房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱性地位。房地产业的健康发展是近年学界和业界关注的一个焦点, 对房地产企业的绩效考核也日益得到重视，学术界对绩效考核的研究也不断深入，满足多元评价主体的需要，促进企业业绩评价理论的发展。因此，必须建立一套合理的符合房地产企业实际情况的企业业绩评价指标体系，科学评价企业业绩，以满足企业所有者（股东）、债权人、政府等评价主体客观、公正地衡量企业经营管理活动，并为企业高层经营管理者的决策提供支持，正确引导企业经营行为走可持续发展之路，担负起企业的社会责任。 
　　目前绩效分析方法有很多，现有的关于企业绩效研究方法的不足在于绩效指标的多维化。这种指标的多元化一方面降低了不同文献之间结论的可比性，另一方面使得采用多种指标分别作为绩效代理变量进行实证的文献的自身结论变得混合。因此，应该对多个能分别反映企业价值增值能力、盈利能力、成长能力、偿债能力等方面绩效的指标进行融合，从中提炼出一个能较全面反映企业综合业绩的指标。 
　　
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二、房地产企业绩效指标体系的选取 
　　国务院国资委统计评价局根据《中央企业综合绩效评价管理暂行办法》（国务院国资委令第14号）等文件规定，以全国国有企业财务状况、经营成果等数据资料为依据，并参照国家统计局工业与流通企业月报数据及其他相关统计资料，对上年度国有经济各行业运行状况进行客观分析和判断的基础上，运用数理统计方法测算制定了企业绩效评价标准。 
　　该标准给出了各个行业绩效水平的参考值（优秀值、良好值、平均值、较低值、较差值），为国内最权威、最全面的衡量企业管理运营水平评价标准。 
　　本文在综合考虑了国内外业绩评价的研究成果后，从偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力4个方面，参照选取参照国家财政部发布的《2009年企业效绩评价标准值》中房地产开发企业标准值作为参考评价标准，选取了27个指标，作为公司业绩的替代指标。综合业绩就是以多项财务指标为基础，采用科学的赋权方法所形成的、对公司业绩的综合衡量标准。 
　　绩效综合评价指标体系 
　　三、国资委绩效评价指标体系评析 
　　结合我国现行的财务会计制度，设计出全面反映企业绩效的评价内容和指标体系。该指标体系突破了以往综合评价指标中注重财务指标的传统，首先在我国构建出了财务指标和管理绩效指标相结合的企业绩效综合评价指标体系。 
　　四、房地产企业绩效指标的处理 
　　(一)定性数据的处理 
　　根据国外企业绩效评价的经验，定性数据的处理方法是采用问卷调研法。因此，对指标体系中的定性数据需要设计调研问卷。为避免主观判断所引起的失误，增加定性指标的准确性,可采用隶属度赋值方法，将定性指标分成5个档次(优秀、良好、平均、较低、较差)，分别对应5-1分。5—1表示不同的等级，等级之间只是对指标看法的程度不同。由于在赋值判断过程中已内含标准，可以直接计算评价值，对所有定性指标分值汇总，用加权平均的方法对调查结果进行计算, 即 。最后根据得出的平均分值确定该企业定性指标档次。 
　　（二）定量数据的处理：指标标准化 
　　综合评价指标的标准化是通过一定的数学变换消除指标类型与量纲影响的方法，即把性质、量纲各变异的指标转化为可以综合的一个相对数——标准化值。 
　　多指标综合评价中，由于各个指标的度量单位、内在属性、数量级存在差异，不能直接进行综合和比较。因此，为统一标准，必须首先对所有指标进行标准化处理，以消除量纲，将其转化为无量纲、无数量级单位、方向一致的标准指标值，然后再进行综合评价。 
　　根据指标性质和表现形式的不同，房地产开发企业的绩效综合评价指标可分为3种类型：正指标、逆指标和适度指标。指标标准化过程包括两个方面，即指标类型一致化和指标无量纲化。 
　　1.指标一致化方法。这里以正指标（即指标值越大越好）为评价基础，则指标的一致化处理只针对逆指标和适度指标。 
　　（1）逆指标的一致化处理方法。逆指标这里通过“倒数”变换y=1/x (x>0)转化为正指标。 
　　（2）适度指标的一致化处理方法。对于适度性指标的指标值x，假设最合适的值是a，则离a偏差越大越不好，因此， 就反应了该指标不好的程度，它就相当于一个逆指标，于是可通过倒数变换y=1/ 转化为正指标。 
　　2.无量纲方法。从理论上说，指标无量纲化方法包括线性无量纲化和非线性无量纲化。非线性无量纲化函数种类繁多，非线性无量纲化方法极为复杂，并且根据不同的对象有不同的处理方法，所以本文采用线性无量纲化。线性无量纲化方法是假定指标实际值与转化后的指标评价值之间呈线性关系，指标实际值的变化引起指标标准化值的一个相应比例的变化，其最大特点是简单、直观。常用的线性无量纲化方法有Z-Score法、极差化、比重化、秩次化等。本文采用Z-Score法。 
　　[8]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0425/fontbr />　　Z-Score法是无量纲化常用的方法，即令 
　　 
　　式中，x 、s分别是指标观测值x的样本平均值和样本标准差。 
　　五、各级指标权重的确定 
　　同层次单权重表示本层次诸因素之间相对上一层次某单因素的相对重要性，同时又是计算各层次的诸因素相对于总目标的组合权重的基础。 
　　(一)三级指标权重的确定可采用熵值法。三级指标包含有多个标，这些指标之间往往存在着较大的相关性。为了避免这种相关性造成的影响，同时为了分析结论的真实性和可靠性，我们根据指标自身的变异程度进行赋权，指标值变异程度大的就赋予较大的权重，指标值变异程度小的就赋予较小的权重，熵值法就是这样的一种方法。 
　　（二）一、二级指标权重的确定可采用层次分析法AHP。层次分析法(The Analvtic Hierarchy Process，简称AHP)是美国匹兹堡大学教授萨泰（A．L．Saaty ）提出的。它是一种定性与定量相结合的多目标决策分析方法。 
　　六、企业整体绩效的确定 
　　在确定了各项权重值和定性、定量数据值后，采用逆序法对数据进行综合处理，每个层次指标的单项得分可通过线性加权和法求得，计算公式为： 
　　 
　　式中 为第n层，第q个指标的评估分值； 
　　 为 （n+1）层，第i个指标对应于第n层第q个指标的权重（当i与q无关时， =0， 
　　本文设定q只与由其自身分解的指标相关，其余为0）； 
　　 为第（n+1）层，第i个指标的评估分值; 
　　m为第（n+1）层的指标总数。 
　　本文先求C层指标值，再求B层指标值，最后得到A层指标即企业总体绩效。 
　　(一)C层指标值：将上述求得C层定性和定量指标值与C层对应的指标权重相乘，得到C层指标值。 
　　(二)B层指标值：将上述求得C层指标值与B层对应的指标权重相乘，得到B层指标值。 
　　(三)A层指标值(企业总体绩效)：将上述求得B层指标值与B层对应的指标权重相乘，得到A层指标值，也就是企业总体绩效值。 
　
　　参考文献： 
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　　[2]张建国，徐伟.绩效体系设计〔Ｍ〕.北京工业大学出版 
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　　[4]裘益政．全面业绩评价方程〔Ｊ〕.企业管理，2001（8）． 
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