楼市起伏对中国经济产生的影响

　　 【摘要】本文回顾了中国楼市10年来的发展历程，对房地产市场波动可能产生的影响进行了分析，并结合当前世界金融危机和中国经济发展状况，对如何解决楼市波动所造成的影响及促进中国经济发展提出了几点看法。
　　 【关键词】楼市起伏 中国经济 协调发展
　　
　　中国房地产市场经过十年的疯狂发展，在2008年岁末似乎感觉到阵阵凉意。回首十年历程，国家政策和楼市的每一次变动，都牵动着千家万户的心。面对日渐式微的房地产市场，将走向何方，对社会经济环境将产生怎样的影响，中国房地产市场是如何经历狂热又趋于平淡？
　　
　　一、波澜壮阔的十年
　　
　　1998年7月3日，国务院正式颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，决定从该年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自此，中国的房地产市场进入了公认的黄金十年发展期，主要表现在以下几个方面。
　　1、房价急剧飙升
　　1998年以后，人们才真正对“房价”有了普遍意义的关注，房屋价格成为老百姓口中一个热门话题。但不可否认的是，商品房价格如脱缰野马一路狂奔，老百姓对此无不望楼兴叹。1998年和2007年房价比较（见表1）。
　　
　　从表1可以看出，1998—2007年不到十年时间内，全国商品房均价从2063元上升到3791元，以平均每年6.3%的速度递增。其中，一线城市房价更是以每年10%的涨幅不断攀升，有的年份甚至更高。
　　2、调控力度前所未有
　　 随着房价的节节攀升，各种社会问题也相继涌现。面对几近狂热的房地产市场，从2004年起，政府不断出台政策对房地产市场进行规范和管理，密度频繁，调控力度大。近年来政府对房地产市场的政策各式各样。
　　（1）2004年，5月13日出台《经济适用住房管理办法》；9月2日，中国银监会公布《商业银行房地产贷款风险指引》；10月29日，央行九年来首次加息，这意味着购房的贷款成本增加，也意味着央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。
　　 （2）2005年，3月17日，央行调整房贷利率，利息第二次上调；3月26日，国务院印发《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条内容简称旧“国八条”。4月27日，国务院召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，公布新“国八条”。5月17日—30日，国务院颁布《关于加强房地产税收管理的通知》，加强对房地产税收的征收。
　　 （3）2006年，5月17日颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，俗称“国六条”。5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化。5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，规定2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房进行销售的，全额征收总房价5.5%的营业税。7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让20%的个人所得税。
　　 （4）2007年8月13日，国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。9月27日，提高房贷及二次及多次置业首付比例和贷款利率水平。
　　尽管国家一再打压房价，但房屋价格和销售量似乎没有受到调控政策的影响。许多楼盘在开盘前夜都有购房者排成长龙的现象，销售不到十天就被抢购一空，整个房地产市场陷入了“越压越高”、“越调越火”的怪圈之中，整个社会似乎都被房价上升的迷雾所笼罩。
　　3、相关行业迅猛发展
　　房地产业的不断升温，带动了相关产业的迅猛发展。其中，直接从事房地产开发的公司首当其冲。以龙头老大万科为例，在房地产的“黄金十年”中，从1998年到2004年短短6年的时间里，主营业务收入从22.69亿元增长到76.67亿元，利润从2.51亿元增长到8.78亿元；而从2004年到2007年，用不到3年的时间，其主营业务收入从76.67亿元增长到355.3亿元，利润从8.78亿元增长到48.4亿元。与房地产相关的附属产业也显现出一片欣欣向荣的景象。各大城市房屋中介如雨后春笋，一夜之间遍布大街小巷。据不完全统计，在房地产开始火爆的2002到2004年，上海房产中介数量从7000多家发展到1.4万家，两年时间数量几乎翻了一倍。同时，国外游资纷纷进军房地产市场，各路炒房大军不断涌现，其中以山西、浙江等地尤为著名，和房地产密切相关的建筑、金属、装修、制造等行业发展更是一日千里。
　　
　　
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二、2008年房地产市场的强势整理
　　
　　2007年下半年，当整个房地产行业仍然处于狂热之中时，一场前所未有的寒潮却悄然而至。2007年9月27日，国务院决定提高房贷二次置业首付比例和贷款利率水平。其核心内容为：对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，并且进一步明确以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位来认定房贷次数。随后，政府又提出，2008年实行货币从紧政策等。
　　如果说政策出台后，楼市仍然处于一个相对平稳的阶段，那么，2007年12月13日，万科董事长王石在北京某新闻发布会上的一句话：“我承认楼市拐点确实已经出现了”，就成为压倒骆驼的最后一根稻草。尽管当时业内人士对此言大加驳斥，“还不能称之为拐点”、“楼市拐点仍然遥遥无期”之类的辩论不绝于耳，但是房价普跌，房地产市场暴风骤雨的来临已成为不争的事实。上海、深圳等城市房屋贷款断供、高价购房者要求开发商补偿差价而引发官司的新闻多次出现；楼盘打折、变相降价广告屡见不鲜。房地产开发商们十年来首次感到了资金周转困难的压力，部分中小开发商和房屋中介开始倒闭、关门。手中有多套存房的囤积者日益难以为继，甚至出现负资产。2008年10月，政府终于打破沉默，下调了首次购房者的契税税率和首付比例。但从新政实施以来的情况来看，效果并不明显，大部分购房者仍然在观望，期待房价进一步下跌。同时，随着中央和地方政府救市措施的出台，反对救市的言论也尘嚣掀起。
　　
　　三、房地产市场波动的深层次原因
　　
　　经济学规律指出，商品的价格是由价值决定的，一旦商品的价格和价值严重背离时，将会有一种趋向正常价格回归的力量钳制价格的上涨。纵观中国十年房地产发展历程，房屋的价格早已远远超出了其价值，那么，除政府抬高地价，因经济发展而造成的物价，原材料价格自然上涨等因素之外，房地产市场出现“虚高”的原因，主要有以下几点。
　　1、国内外热钱对房地产市场起到了“托市”的作用
　　资金向利润率高的地方走，是经济学的一条基本规律。中国房地产市场刚起步就表现出了热火朝天的势头，不可避免地要吸引国内外大量资金流入楼市。国际热钱进入中国市场后，拼命投资房地产业，当房地产价格因背离价值而向下波动时，热钱通过“托市”再把它抬高，反复如此，给人的表象就是房产价格没有偏离价值，从而导致房价越涨越高。从国内来看，为了获得高额利润，各省市出现了以炒作房地产为职业的“炒房团”，他们动用大笔资金，拼命购买房屋囤积。这对房地产市场的升温起到了推波助澜的作用。
　　[8]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0425/fontbr />　　2、房价上涨刺激购房者提前消费，对房地产时常的升温起到了推动作用
　　受房价长期不断走高的影响，“投资房产赚钱保值”、“晚买房不如早买房”等观念，在人们头脑中已形成思维定势。导致相当一部分当前无购房计划的消费者或者投资者，争先恐后地把资金投入到楼市中来，造成商品房价格越买越高，越高越买的现实。对未来走势过于乐观，继续将价格推高，使房地产价格明显脱离了其内在价值。
　　3、银行贷款资金是促进房地产市场的攀升的重要因素
　　房地产开发的先决条件是资金。不少房地产开发商动辄动用几亿、几十亿购买地皮和开发楼盘，而资金来源最简单、最常见的途径就是银行贷款。和火爆的房地产市场相比，每月六厘、七厘的利息对“日日新”的房价来说简直不值一提，开发商和各类购房者疯狂地向银行贷款。银行业被火热的房地产市场所迷惑，坚信不仅能收回本金，还能获得利息收入。不断上升的房价，造成了货币需求量和待售商品价相符的假象。这不仅进一步推高了房价，还为金融业埋下了巨大隐患。
　　4、房地产商自身的经营“策略进一步推动了房价的非理性上涨
　　在楼市十年疯狂中，房地产商捂盘惜售司空见惯，价格猫腻层出不穷、信息迷乱真真假假。房地产商利用手中掌握的资源，通过信息的不对称，强行扭曲市场，促使房价不断上涨。
　　
　　四、房地产市场低迷对经济的影响
　　
　　对于普通百姓来说，房价下跌无疑是个好消息。如果房价能够从一万下跌到两千，似乎意味着住房梦将得到实现，意味着手中的钱更值钱了。如果已出现严重泡沫的中国房地产市场真的急剧下滑，甚至跌到1998年的水平，对国民经济和人民生活会产生以下几方面的影响。
　　1、房价急剧下跌可能导致严重的信贷危机
　　当前，席卷全球的金融风波越演越烈，而引起金融风暴的导火线是美国次贷危机。其起因是由于美国房地产价格泡沫破灭和市场利率上升而引起的，暴露出了贷款机构降低信贷标准、忽视风险管理，借款人过度借贷、监管部门监管不力等严重问题。这和中国各大银行对房地产业的贷款如出一辙。从中国目前的情况来看，按揭购房者比例不少于70%，一旦楼市大落、房价大跌，无论是炒房者还是购房者资产必定会剧烈缩水，甚至出现原有贷款住房现在价格远远低于银行贷款的现象，即所谓的“零资产”、“负资产”。这样的后果，将直接导致大量按揭购房者“断供”，即宁愿把房产赔付给银行，也不愿再继续偿还贷款，这样就会导致银行资金链断裂，无钱借贷放息，甚至会出现倒闭、关门的情况。
　　 2、房价急剧下跌可能导致严重的通货膨胀
　　所谓通货膨胀，就是流通中的货币量超出了实际需要的货币量，造成物价上涨。在房地产价格急剧膨胀时期，银行为了获得利息，向开发商和购房者发放了大笔贷款。为了放贷，中央银行印刷了大量钞票，在房地产火热时期，这些纸币或者电子货币在楼市中不断流动，不断上涨的房屋价格支撑着这些纸币的价值，给人以纸币数量和待售商品价值量等值的假象。一旦房地产市场崩盘，这笔资金必将流入到社会经济的各个领域，此时社会中将会多出几千上万亿的纸币。在整个社会待售商品没有发生变化的情况下，必然会导致普通商品价格上涨，产生严重的通货膨胀。
　　 3、房价急剧下跌将导致大量企业倒闭，失业率提高，进而引发经济危机
　　在相当一部分城市，房地产是带动其他产业发展的龙头产业。房地产业的繁荣与否直接影响着该地建筑、建材、家电、设计装潢、金融保险、广告传媒、旅游休闲、餐饮娱乐等多个行业的发展，同时也是地方政府税收和财政收入的重要来源。一旦房价下降，房地产业萎缩，不仅会造成中小房地产商破产，中介关门，还将严重影响该地区相关产业的发展，造成大量企业倒闭，失业率不断上升，政府财政收入减少，福利保障、公共服务经费短缺等问题。由于缺乏稳定的经济来源，相关人群购买力就被限制到一个相对较低的范围内，造成社会商品大量积压。恶性循环的圈子一经形成，整个社会经济体系将濒临崩溃。经济基础决定上层建筑，若经济发展出现严重问题，必定会反映到作为上层建筑的社会领域中。
　　
　　五、努力实现房地产市场和国民经济协调发展
　　
　　目前中国经济受到世界金融危机和自身问题的双重压力，房地产已经牢牢绑住中国经济。面对已经形成泡沫经济的市场，党和政府陷于两难境地。不救市，房地产市场崩盘，将引起连锁反应致使经济衰退：救市不当，可能形成更大的泡沫。要解决好房地产市场出现的泡沫问题，保证国民经济实现“软着陆”，关键在于三个方面。
　　 1、稳定市场，推动房价理性回归
　　如果放任房地产市场无限下跌或推动继续上涨，都是不可取的。要解决这一问题，应稳定市场。既要避免房价的快速下跌，又要防止房价的再次上扬，通过增长工资，上调准备金率等政策，逐步消除房价波动带来的通货膨胀、信贷危机等影响，使房屋价格通过一段时间的逐步调整，回到原有价值，消除经济泡沫。目前政府推行的政策，在不同程度上体现了这一点。2008年10月27日，国务院宣布“救市”，下调了首次购房者的契税税率和首付比例，但其对房地产价格影响较大的二套房贷款政策和5.5%营业税的征收时限没有发生改变。从中我们可以看出，政府对房地产市场调控的矛盾心态。房价下调已经是一个趋势，如何实现“软着陆”，实现价格理性回归，把影响减少到最小，还将任重而道远。
　　2、健全制度，通过刺激消费的方式推动经济平稳发展
　　促进经济发展的三驾马车是投资、出口和消费。在金融危机席卷全球的今天，不能把希望放在扩大投资、提高出口上，只能把促进发展的重任落在消费身上了。一般来说，愿意把钱存放在银行的多为中产阶级或普通老百姓，但这部分人宁肯把钱长期存在银行或者购买理财产品，也不愿意把它取出来消费。这是因为医疗、住房、教育三座大山占用了普通百姓的大部分经济收入。老百姓不是不愿意消费，而是不敢消费。若没有足够的资金做后盾，医疗、住房、教育任何一个环节出问题，都无法承担。这要求政府建立更完善的保障体系，让广大老百姓看得起病、读得起书，买得起房。政府在这些方面也进行了一定的努力，如推行降低首次购房付款比例，加大经济实用房投资力度，减免学费，进行医疗体制改革等措施。可预测，一旦老百姓能够腾出手来消费，中国经济必将会在消费领域异军突起，继续独占世界经济引擎的鳌头。
　　3、扩大就业，通过拉动内需解决经济泡沫后遗症
　　经济泡沫破裂，必将造成企业倒闭，失业者增加。这不仅会影响经济发展，还会带来一系列严重的社会问题。要解决这一问题，绝不是某个企业或者社会团体能完成的，必须依靠政府力量进行宏观调控，发挥社会主义制度优势，集中人力、财力、物业建设大型工程，制造就业机会。这样不仅能有效缓减失业问题，还可以提高国家硬件建设速度，加快城市化进程。通过近期国家公布的建设规划不难发现，今年国务院批复的铁路投资额达到2万亿元，其中在建项目的投资规模超过了1.2万亿；汶川地震灾区重建提前进行，这些措施都是在拉动内需方面进行努力。可预见，随着世界金融危机影响的加重，此类投资的速度和数量也将逐步增加，成为拉动经济增长的重要亮点。
　　
　　【参考文献】
　　[1] 陈阳：次贷危机与房地产市场走势[EB/01].http://www.beijingoffice.com.cn/ 2008-10-30.
　　[2] 钟伟：房地产如果崩盘 中国经济将付出沉重代价[N].南方周末，2006-06-15.
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