中国宏观经济形势与房地产业的发展

　　摘要：本文对中国宏观经济形势进行分析，认为判断中国经济“过热”的依据不足。同时，中国房地产业应有一个较快的发展，而对房地产业宏观调控的主导方向应是增加住房的有效供给。
　　关键词：“过热”；房地产业；较快发展
　　
　　一、判断中国经济“过热”的依据不足
　　
　　中国经济总体状况良好，可望实现连续5年的10％以上的增长，大多数宏观经济指标(企业利润、居民收入、物价、财政税收、出口、居民生活等)亦有好的表现。中国的经济并非不存在问题，但对中国经济目前做出已经“过热”的判断依据不足。
　　首先，判断中国经济“过热”的依据不能令人信服。一个国家(地区)的经济发展速度主要取决于该国(地区)复杂的内外部经济、社会、历史、文化及自然地理、资源禀赋等条件的综合作用，而非取决于政府和经济学家们的计划和预期。确定一个国家(地区)适合的经济发展速度从来都是一件困难的事情，适合的发展速度更多的表现为事后的认知，而不是事前的预见。断言中国目前发展“过热”以什么为参照系?为什么说两位数增长就是过热，8％左右是合适?发达国家没有出现过中国就不该出现；某一发达国家曾发生过的经济泡沫及经济危机，中国一定会重复发生；中国历史上没有发生过，当代中国也不会有，这样的逻辑恐怕不能成立。纵观世界发展的历程，不平衡发展、差异化发展是常态。表现为一个时期内，一个(或某些)国家(地区)发展较快，其他国家(地区)发展较慢。各国、各地区齐步走的发展从来没有发生过。现阶段中国经济较快增长，但发展到一定水平后，经济增长速度会降下来，或者年度间增长速度相差一、两个百分点均属正常现象。
　　其次，国内外条件为中国经济较快发展提供了支撑。社会主义市场经济体制的建立与逐步完善，为中国经济发展潜力变现提供了制度保证。以信息为代表的当代科学技术进步，为中国较少支付试错成本，发挥后发优势，推动经济较快发展提供了支持。日益发展的经济全球化，为中国发挥劳动力数量充裕、价格低廉的比较优势，保持较快经济发展提供了两个市场和两种资源空间。正在实现的工业化、加速的城市化进程和居民生活水平的日益提高对中国经济较快发展提出了客观要求，居民的高储蓄为中国的高积累、高投资提供了基础，从而成为中国经济发展的重要动力源泉。中央提出科学发展、和谐发展、全面协调可持续发展则是中国经济保持较快发展的思想保证。日益改进的国家宏观调控机制为中国经济稳定较快发展提供了有利条件，这就是通常所说的中国战略机遇期。用好这一战略机遇期是中国实现全面建设小康社会目标的要求。
　　最后，在现阶段中国较快发展具有必然性。经济发展的基数、起点不同，同样增量的增速会有很大不同。中国经济增速即使达到两位数，增长的总量也只有2000多亿美元，人均增量不过200多美元。美国经济增速即使仅有3％，经济增量亦达三四千亿美元之巨，人均增量则达1000美元以上。中国是一个发展中的大国，主要矛盾的主要方面是生产力发展水平相对滞后。中国要建设惠及13亿人口的全面小康社会，一切错综复杂矛盾的解决均有赖于一个又好又快的经济发展。党的十七大报告指出，科学发展观， 论文检测天使-免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一要义是发展。必须坚持把发展作为党执政兴国的 论文检测天使-免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一要务。以经济建设为中心是兴国之要，是我们党、我们国家兴旺发达和长治久安的根本要求。中国经济较快发展面临的资源供给和环境容量两大约束，可通过调整发展路径，加快科学技术进步得到逐步解决，对此，应相信中国政府及人民的智慧和能力。目前，中国人均能耗水平只有欧盟的1/3。据中国社科院城市中心潘家华等计算，2006年中国制成品出口相当于折合净出口能源6.3亿吨标准煤，约占全部能源消耗的1/4。中国以自己较低的人均能源耗用已为全球环境保护作出巨大贡献。节能减排是中国对环境保护作出的重大战略部署，是对国际社会作出的庄严承诺，与较快的经济发展并不存在非此即彼的关系。中国经济的又好又快发展不仅是中国和谐发展、可持续发展的必然，也是世界，特别是发达国家的福音。中国经济的较快发展有风险，但较快发展的风险并非不可避免，又好又快的发展可把风险减少到最低；相反，若中国经济发展速度慢下来则会面临更大的风险，支付更高的社会成本。
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二、中国房地产业应有一个较快的发展
　　
　　党的十七大报告把“城镇人口比重明显增加”列为全面建设小康社会的重要目标。城市化有利于提高生产力要素配置效率，为加快转变经济发展方式、走新型工业化道路、发展循环经济及构建和谐社会提供载体，为保护生态、再造秀美山川提供前提，为治理污染提供规模化需求。中国目前低成本的现代化有赖于城市化，一个大多数人生活在农村的大国现代化是不可想象的，没有城市化支撑的工业化将支付极高的资源环境成本。2006年中国城市人口已达5.8亿，城市化率为43.9％。据测算，2020年中国城镇人口将超过7.5亿，城镇化率将超过55％。房地产业是为城市化提供物质基础的部门，也是为全面建设小康社会提供物质基础的产业。快速的城市化有利于房地产业的迅速发展，健康的城市化有赖于房地产业的健康发展。2005年末，中国城镇房屋建筑面积达165亿平方米，比2000年增长了115％。2006年中国房地产投资达1.9万亿元(人民币)，比2000年增长2.9倍；房地产开工面积7.9亿平方米，比2000年增长1.6倍；商品房销售额达2.05万亿元(人民币)，是2000年的5.2倍。2000年以来，中国城镇人均居住面积以每年1.0平方米的速度增加，2006年末已达27平方米。对推进住有所居，改善民生，住房改革发挥了重要作用。
　　房地产投资的快速增长是中国社会固定资产投资快速增长的重要推动因素，但以控制固定资产投资增速为由限制房地产投资则值得商榷。特殊的发展阶段决定了中国今后一个较长时期应有一个较高的积累率，加快推进以改善民生为重点的社会建设则决定了非生产性和消费性固定资产投资在社会固定资产投资中应占一个较高的比例。包括住房在内的城市基础设施建设、交通运输、教育、文化、医疗、旅游、环保、公共安全等主要提供非生产性和消费性产品的固定资产投资与“经济过热”(如果有过热的话)没有必然的因果关系。
　　中国城镇目前的住房投资占房地产业投资的70％左右。在城市化进程的加速阶段，房地产业满足的首先是住房的基本需求和改善性需求；投资性和投机性需求最终要出租、要转手，转化为满足现实的住房需求。因而，房地产投资主要是消费性的固定资产投资。若把住宅投资从固定资产投资中扣除，则中国目前的积累率将下降6个百分点。宏观调控的目的是优化产业结构，有保有压，区别对待，促进产业结构更好的适应社会需求的变化。大规模进城农民的基本住房需求、城市居民消费结构升级所必需的改善性住房需求、危旧房屋改造更新所造成的被动性住房需求、完成工业化对工商业用房的增量需求等几种需求的叠加，构成了中国城市房屋的巨大需求，决定了未来几十年内中国城市房屋供给不能满足社会需求的基本态势。据测算，2020年中国城镇房屋建筑面积将达400亿平方米，年均增加房屋建筑面积16亿平方米。房地产业是否被称为支柱产业无关紧要，但房地产业是上下游关联度极强的产业毋庸置疑。持久旺盛的住房需求决定了未来几十年内房地产业以较快的速度发展具有必然性，决定了房地产业投资高于社会固定资产投资增长幅度在一定历史时期内是合理的选择。适度增加房地产产品供给不仅是满足住房需求、抑制房价过快上涨、改善民生的釜底抽薪之策，而且对于扩大内需、消化“过剩”产能(如果有“过剩”)、降低金融机构存贷差、增加就业及推动国民经济持续稳定快速发展具有重要的现实意义。美国“次贷风险”的教训固然应引起我们的警惕，但中美两国国情、发展阶段不同，中国房贷对象也完全不同于美国。基于中国房贷结构和经济社会发展的宏观环境，预防房贷风险的主阵地和主防线应是金融机构的内部治理。
　　
　　三、中国房地产宏观调控的主导方向应是增加住房的有效供给
　　
　　住房有效供给不足将是中国今后几十年面临的主要矛盾。中国住房的满足是一个由首先满足部分群体的需求到满足大多数人需求、由较低水平满足到较高水平满足的长期渐进的过程。中国房地产业的发展有一个逐步完善、提高的过程。但多建房、快建房、建好房，增加住房的有效供给应是中国房地产业长期主导方向，也是解决房地产市场供求关系的根本之策。中国要建设市场发挥基础作用的住房资源配置体制，就要承受体制改革的“阵痛”。同时，也不能奢望市场化改革能解决中国住房的所有问题，尤其是政府不能放弃应担负的住房保障责任。在房地产业政策目标上，一方面，重视解决房价上涨过快对满足普通市民改善性住房需求所造成的负面影响，强化行政手段在市场失灵领域的作用，对房地产市场实施正确的调控，包括规范交易环境，打击合同欺诈、捂盘销售、哄抬房价，强制披露房地产信息等；另一方面，又要着力建设和完善住房保障体系，监管房屋建筑质量，确保低收入阶层的基本住房需求。
　　由于房地产产品的个性化特点和房地产市场的区域性特点，在对房地产市场信息的把握上，开发商一般比政府更充分；在对一个地区房地产市场信息的把握上，当地政府一般比中央政府更充分。这是合理划分房地产市场机制和行政干预的边界和逻辑起点，也应是中央政府和地方政府合理配置事权、财权的基点之一。当前，中国房地产业面临的主要问题不是市场化过度，而是行政干预过度所导致的市场关系的扭曲。未来中国房地产政策的基本方向，首先，应坚持市场化改革方向不动摇，在深化改革过程中完善市场配置房地产资源基础作用的机制，主要运用价格杠杆调节住房分配，逐步满足中高收入阶层不断提高的改善性住房需求。其次，应合理划分市场机制与行政干预的边界，合理配置中央政府和地方政府的事权和财权，根据公共财力提供的可能性，统筹兼顾，优化各项建设支出结构，增加公有廉租房建设，进一步完善和细化廉租房制度操作程序，满足低收入阶层合理的基本住房需求。 
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