要发挥金融工具对住房投资结构的调控作用，一是要适度增加中低价位商品住宅项目的开发贷款规模和比例，严控高档公寓、别墅项目的开发贷款发放，防范金融风险；二是对于个人住房消费贷款，应重点支持以自住为主、购买 免费论文检测软件-论文检测天使http://www.jiancetianshi.com
第一套中低价位商品住宅的城镇居民，同时通过提高相应的贷款利率、增加首付款比例等措施严格控制购买第二套住宅或高档住宅，引导、鼓励开发商建设中低价位商品住宅；三是加强银行间和银行内部住房抵押贷款信息共享，建立完整、可控的信用制度。特别对购买多套住宅和高档住宅的按揭贷款进行重点风险监控。
作为长效制度安排，还应做好以下工作：
一是完善相关法律制度，为建立多元化房地产融资机制做好法律准备。加快修订《企业债券管理条例》；在《证券投资基金法》之外尽快制定《产业投资基金法》。
二是在政策层面加大对银行信贷以外的融资渠道的支持力度。按照市场化原则发展资本市场融资。从国际经验看，发展直接融资可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资和发行企业债券外，还包括具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”、允许银行房贷在债市上“打包”转让流通、发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。建议今后在这些方面给予政策支持和引导，最终建立起多元化的房地产融资机制。这种多元化的融资市场既包括拥有债权融资、股权融资两种基本形式的一级市场，也包括投资基金、信托证券等多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场。
具体来说，可以通过政策导向加快房地产企业上市融资步伐。另外，可以鼓励有条件的房地产企业通过发行一年期以上长期债券进行融资。如对房地产企业债券的发行主体、融资项目和利率等适当放宽条件，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。必须注意的是，风险在资本市场只是被分流，并不等于已经消除。应通过相关法律规范房地产融资行为，并加强管理，防止产生新的隐患和引发新的金融风险。
三是多种融资渠道并行，优先发展房地产信托投资。在房地产企业融资的多种渠道中，每种方式各有自身的优缺点，适合不同条件房地产企业使用。不宜强调以某种方式为主，而应多种渠道并行，实现房地产融资多元化。由于不同融资方式需要的政策和法律环境不同，应该按照先易后难、分步实施的思路建立房地产多元化融资机制。
从目前的情况看，对房地产企业来说，在股票市场直接融资尽管不存在法律障碍，但是要求高、时间长、程序复杂，能够上市的毕竟是极少数企业。房地产投资基金从长远看，是解决房地产资金问题的最好途径。由于目前的法律尚不完备，建议先行试点，待相关法律出台之后再跟进。当前可以优先发展房地产信托投资。房地产信托投资能够在现有法律框架“一法两规”内开展融资，并且手续相对简单，与基金、债券相比，信托投资方式不需审批、只需进行备案即可。另外，房地产信托投资回报率较高，对投资者有巨大的吸引力，只要加强规范和管理，有望成为除银行以外房地产业新的融资平台。未来还可以进一步利用信托融资来发展产业基金，为房地产基金打开发展空间。
四是在防范风险的前提下积极引导外资进入国内房地产市场。我国加入WTO后，根据相关开放国内市场的规定，建设领域将逐步扩大对外开放，房地产业也要逐步对外资开放。具体来说，除高档房地产项目(高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等)不允许外商独资外，其他房地产项目没有限制；在房地产中介服务方面(包括房地产估价、物业管理、中介服务等)允许外商成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外资成立独资企业。因此，从政策上看，国家是鼓励外资进入房地产开发领域的，今后外资进入中国房地产业的渠道将更加畅通。一旦外资能够直接投资除高档房地产外的房地产项目，外资在房地产融资渠道中所占比例将有较大提高。在这种背景下，必需要关注国际“热钱”进入国内房地产市场的动向，防止其扰乱房地产市场健康发展。 （作者单位：建设部政策研究中心住宅与房地产处）
赵路兴
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